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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民二终字第00921号 委托代理人朱涛，男。 委托代理人王磊，河南朝野律师事务所律师。 上诉人何春梅与被上诉人桐柏县盛达黄金机械制造有限公司（以下简称盛达公司）为租赁合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2015）桐民初字第00326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理。上诉人何春梅、被上诉人盛达公司的委托代理人朱涛、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，原被告经协商，盛达公司将其位于北大门西侧自东向西第十间、十一间、十二间门面房出租给何春梅。双方于2005年12月12日和15日签订了两份《房屋出租合同书》。合同约定主要内容：“租赁期限分别自二〇〇五年十二月十二日、十五日至二〇二九年六月二十九日。租金每间20000元共计60000元”。2005年11月26日，盛达公司与李保田签订了《租金抵还借款协议书》。协议约定将盛达公司位于桐柏县淮源大道南门面房，自西向东第三间（即自东向西第十三间）交由李保田对外出租；租金20000元；租期为二十年，在2009年6月29日原租户租期到后交付所租房屋。2005年12月6日，经盛达公司同意，何春梅与李保田签订了《房屋出租合同书》。将上述房屋转租给何春梅。上述三份合同除约定租期、租金及所租房屋位置外，同时约定：“乙方租房期间，未经甲方和盛达公司同意，不得改造房屋结构。……租期届满甲方收回房屋，乙方租房期间所进行的装修、装饰乙方可拆走。如乙方不拆走，随同房屋由甲方无偿收回，经甲方和盛达公司同意后，乙方对房屋所进行改造、增添部分建筑由甲方无偿收回。由于故意违约造成本合同不能继续履行，违约方承担违约责任；若甲方违约，退回全部租金，违约方向对方支付本合同确定租金总额的45%违约金。不可抗拒因素使合同不能履行，由甲乙双方另行协商处理。若需拆建，应把全部租金退回。”合同签订后，何春梅向盛达公司交付了全部租金80000元，并自2009年6月29日占用盛达公司北大门西侧，自东向西第十、第十一、第十二、第十三间共四间房屋至今。2007年11月6日，盛达公司以资不抵债，不能清偿到期债务为由，向桐柏县人民法院提出破产清算申请，桐柏县人民法院于2007年11月28日裁定受理。破产申请受理后，为清理破产企业资产，桐柏县人民法院及盛达公司破产管理人，分别依法以公告和通知的形式告知被告解除合同、移交房产事宜。盛达公司破产程序现尚未终结。盛达公司同意退还何春梅全部租金并按照租金总额的45%补偿因合同不能继续履行给被告造成的经济损失。 原审认为，原被告于2005年12月12日、15日签订的《房屋出租合同书》及2005年12月6日经盛达公司同意，何春梅转租所签订的《房屋出租合同书》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。但合同实际履行是2009年6月29日，而盛达公司的破产申请已于2007年11月28日在桐柏县人民法院立案受理。根据破产法第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”，故该租赁合同应于2008年1月28日自动解除。即原被告签订的《房屋租赁合同书》还没有实际履行就已应予解除，何春梅至今占用盛达公司的房屋已无法律依据，盛达公司要求何春梅交付所租赁房屋的诉求，予以支持。关于何春梅辩称盛达公司应对其承担违约金、赔偿租金损失及装修费用损失。评析如下：第一，关于违约金。原被告双方均同意按合同约定，由盛达公司退还何春梅全部租金并向何春梅支付租金数额的45%作为对其损失的补偿，予以支持。第二，关于何春梅要求盛达公司按同等房屋市场租赁价格赔付剩余租期的租金损失。盛达公司因破产导致合同不能继续履行，不属违约行为，且合同已约定了不能履行退回全部租金，并未约定赔偿损失，法律对此也无规定。故对何春梅的该项辩解，不予采纳。第三，关于装修损失。原被告签订的《房屋租赁合同书》于2008年1月28日已依法自动解除，何春梅于2009年6月29日占有使用所租房屋，其在合同解除后因使用该房屋产生的费用应由何春梅自担，故对何春梅的该项辩解意见，不予采纳。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项之规定，判决：1、何春梅自本判决生效之日起三十日内向桐柏县盛达黄金机械制造有限公司交付租赁原告北大门西侧自东向西门面房第十、十一、十二、十三间。2、桐柏县盛达黄金机械制造有限公司于本判决生效之日起三十日内退还何春梅房屋租赁费80000元，同时支付补偿金36000元（80000元×45%）。案件受理费100元，由盛达公司负担。 何春梅不服原审判决，向本院上诉称，1、盛达公司应承担因解除合同造成合同履行不能租赁损失和房屋装修损失。上诉人签订合同于2005年，但实际接手租赁房屋是2009年6月29日，被上诉人已经于2007年申请破产，未将破产情况告知上诉人，隐瞒事实，占有上诉人的租金，导致上诉人交纳20年的租赁费，却在14年内不能正常使用房屋，构成违约。上诉人对房屋进行过装修，装修房屋的损失应由上诉人赔偿。原审判决仅返还租金、支付违约金，不足以弥补上诉人的损失。2、原审程序违法。上诉人反诉请求解除合同，要求房屋租赁损失、装修损失，原审驳回违法，申请被驳回后，上诉人进行复议，原审未予答复。请求二审判令，增判盛达公司因解除合同给上诉人造成的损失32000元。 盛达公司答辩称，1、不能按合同约定履行，不应承担损失。因盛达公司已经破产，按照我国破产法第十八条的规定，盛达公司与上诉人的合同已经于2008年1月28日法定解除，上诉人应依法向盛达公司的破产管理人交付房屋。2、按照破产法的规定，企业破产不属于违约事由，不应支付违约金。因未履行合同的损失应按照破产法第三十五条的规定执行，被上诉人为化解矛盾，按照租金损失的45%对上诉人的损失进行补偿，合理合法。3、原审程序合法。上诉人提出的鉴定无事实及法律依据；当事人的鉴定申请，法院有权决定是否准许，故原审程序合法。故请求二审法院依法驳回上诉人对我方的上诉请求。 本院根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，归纳案件的争议焦点为：盛达公司是否应当承担因解除租赁合同造成上诉人不能按期使用租赁房屋的损失以及房屋装修费用损失。 本院经审理确认原审查明的事实。 |
