|
河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1320号 上诉人（原审原告）李建岭，男，汉族，1972年2月1日出生。 委托代理人张海莲，河南裕达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）河南六合置业有限公司。 法定代表人庞文涛，经理。 委托代理人朱亚娟，河南中州律师事务所律师。 委托代理人晋泽，河南中州律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）林俊伟，男，汉族，1964年1月18日出生。 李建岭与河南六合置业有限公司（以下简称六合公司）房屋买卖合同纠纷一案，郑州市金水区人民法院作出（2012）金民二初字第2446号民事判决，六合公司不服提起上诉，本院作出（2012）郑民四终字第2035号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审中林俊伟作为第三人参加诉讼，郑州市金水区人民法院作出（2013）金民二初字第1987号民事判决，李建岭不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李建岭的委托代理人张海莲、被上诉人六合公司的委托代理人朱亚娟、晋泽到庭参加诉讼。被上诉人林俊伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：林俊伟参加郑州市管城回族区人民法院集体购房，自2005年起陆续向六合公司交纳购房款。林俊伟于2005年11月30日向六合公司交纳139700元、于2007年9月27日向六合公司交纳100000元、于2008年1月16日向六合公司交纳253013元、于2008年8月3日向六合公司交纳27240元（储藏室）、于2010年3月22日向六合公司交纳14960元、于2010年3月22日向六合公司交纳35763元（配套费）。林俊伟与六合公司于2008年2月12日签订《定向建房选房合同》，主要约定管城区人民法院与六合公司协商，在北环路交叉口为法院干警定向开发建房，林俊伟选定房屋住于北环路与索凌路交叉口东南角（六合之家）2号楼14层东北户，户型为四房二厅二卫，住宅面积165.34平方米，单价2980元／㎡，总价492713元等。2010年3月22日，林俊伟与河南轩合物业服务有限公司（以下简称轩合公司）签订《六合苑小区前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，该二份协议载明了林俊伟作为北环路和索凌路口东南角2幢1单元14层东北户房产业主的义务及轩合公司为六合苑小区提供物业服务的内容等；2013年8月13日，林俊伟补交了自2011年7月1日至2013年12月31日的物业管理费共计7340元。 2010年8月12日，李建岭与六合公司签订了七份商品房买卖合同，本案中李建岭与六合公司签订的商品房买卖合同（合同编号为10659931）主要约定：李建岭购买六合公司所有的位于金水区劳动路东、北环路南2幢（2号楼）1单元14层东北户房屋一套，建筑面积为170.36平方米，每平方米3703.92元，该商品房总价款为631000元，付款方式为一次性付款，付款时间为2010年8月12日；六合公司应当在2010年10月31日前，将具备商品房经竣工验收合格，取得五大主体单位联合验收证书条件，并将符合合同约定的商品房交付李建岭使用；六合公司如未按合同规定的期限将该商品房交付李建岭使用的，逾期超过60日后，李建岭要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，六合公司按日向李建岭支付已交付房价款万分之三的违约金。六合公司应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因六合公司的责任，李建岭不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李建岭不退房，六合公司按已付房价款的1%向李建岭支付违约金；合同自生效之日起30日内由六合公司负责向房地产登记机构办理信息备案手续。同日，六合公司收到李建岭的总计七套房屋的2800000元的购房款（收据中载明系付购房款，李建岭主张其中包括本案购房合同价款631000元）。 2010年8月12日，李建岭与六合公司双方签订回购协议一份，主要约定双方于2010年8月12日签订七份《商品房买卖合同》（其中包括本案10659931号合同），六合公司保留对该房产的回购权；六合公司于2010年11月12日前向李建岭一次性支付2800000元回购房款后，李建岭同意六合公司回购本合同项下的商品房；六合公司应在行使期限届满前10日以上通知李建岭，并在10日内一次性支付回购款，李建岭在收到款项后7日内双方共同办理回购手续；六合公司未在约定期限内提出回购申请或未按约定支付回购款的，回购权丧失；六合公司丧失回购权的，李建岭对房产拥有完全和不受限制的处分权，如果尚未办理房产证，六合公司必须在5个工作日内为李建岭开具发票，按《商品房买卖合同》履行义务，否则六合公司赔偿李建岭购房款30％的违约金等。但双方均未履行该协议。李建岭要求六合公司办理房屋过户手续诉至该院，林俊伟以该案涉案房屋系其实际购买为由亦要求六合公司办理过户手续，酿成诉讼。 另查明：1、该商品房合同（备案号10659931）信息已在郑州市房屋交易和登记中心备案。 2、六合公司与林俊伟签订的《定向建房选房合同》中约定的北环路与索凌路交叉口东南角（六合之家）2号楼14层东北户房产与李建岭、六合公司签订的《商品房买卖合同》中约定的金水区劳动路东、北环路南2幢（2号楼）1单元14层东北户房产系同一套房屋。上述房屋在房管局备案的地址为金水区劳动路东、北环路南2幢（2号楼）1单元14层东北户。 3、李建岭提交2012年5月14的特快专递邮件详情单及赵泽学于5月15日签收的特快专递邮件详情单复印件各一份，欲证明李建岭、六合公司签订的回购协议已解除。 4、在庭审时，六合公司称李建岭、六合公司之间实为借贷关系，李建岭分几次陆续支付借款，六合公司给李建岭出具了2800000元的收据，并通过公司当时的财务总监要云的账户向李建岭支付借款利息；李建岭主张其一次性向六合公司交纳2800000元的购房款，但未在规定期限内提交相关转账凭证，并称六合公司向其转款是因为六合公司迟延履行回购协议而向李建岭支付的违约金，该款项也是李建岭投资购买房屋应得的收益。 5、庭审中李建岭称未接到过六合公司的交房通知，六合公司与林俊伟均认可2009年六合公司即将该案涉案房屋交付给林俊伟。 原审法院认为：林俊伟自2005年起陆续向六合公司交纳购买该案涉案房屋的购房款、储藏室款、配套费共计570676元，有六合公司出具的收据为证，且六合公司对该事实予以认可，该院对该事实亦予以确认；林俊伟与六合公司均对双方于2008年2月12日签订的定向建房选房合同予以确认，且该合同未违反相关法律规定，合法有效，该院予以确认；综合林俊伟全额支付该案涉案房屋的购房款及其他相关费用、与六合公司签订定向建房选房合同、六合公司于2009年向林俊伟履行交房义务、林俊伟接收房屋后与该案涉案房屋所在小区的物业服务公司轩合公司签订物业管理服务协议、业主临时公约等情况，该院认定林俊伟对该案涉案房屋享有物权，系该案涉案房屋的所有权人；六合公司亦应协助林俊伟办理房屋过户手续。李建岭未提交证据证明收据上显示的2800000元系一次性支付，故该院对李建岭一次性付款的事实不予认定。关于李建岭与六合公司签订的回购协议，李建岭主张回购协议已解除，认为该协议不能作为该案认定为民间借贷的依据。对此，该院认为，无论回购协议是否解除，均不影响该协议在签订时系双方真实意思表示的事实，结合李建岭付款方式不明、六合公司定期定额向李建岭账户转款、六合公司并未向李建岭履行交房义务及六合公司的答辩意见等情况，该院认定李建岭与六合公司之间的关系名为买卖实为借贷，李建岭对六合公司享有债权但对该案涉案房屋不享有物权；李建岭虽与六合公司签订《商品房买卖合同》并在房管局备案，但双方签订合同的行为已损害了林俊伟的合法权益，故李建岭、六合公司签订的《商品房买卖合同》应属无效，李建岭亦无权依《商品房买卖合同》主张权利。因李建岭、六合公司未签订抵押合同，故林俊伟要求确认李建岭、六合公司签订的抵押合同无效的诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李建岭与河南六合置业有限公司签订的编号为10659931的《商品房买卖合同》无效。二、确认林俊伟系金水区劳动路东、北环路南2幢（2号楼）1单元14层东北户房产的房屋所有权人。三、河南六合置业有限公司于判决生效后三十日内协助林俊伟办理位于金水区劳动路东、北环路南2幢（2号楼）1单元14层东北户房产的房屋所有权证书。四、驳回李建岭的诉讼请求。五、驳回林俊伟的其他诉讼请求。案件受理费19954元（其中李建岭交纳8691元，林俊伟交纳11263元），由李建岭负担11263元、六合公司负担8691元。 李建岭不服原审判决，向本院提起上诉称：林俊伟在六合公司未取得商品房预售必备的五证，与六合公司之间签订的定向选房合同违法法律行政法规的强制性规定，应为无效。我方与六合公司签订房屋买卖合同，并在房管部门备案，我方合法权益应得到保护。一审判决认定事实错误，请求二审法院予以改判。 六合公司答辩称：李建岭与六合公司为借款关系，本案应予撤销。 林俊伟未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实同原审一致外，另六合公司庭审中提交李建岭出具的变更诉讼请求通知书，证明李建岭请求法院判令六合公司偿还借款，并对登记在李建岭名下的七套房屋优先受偿，其中就包括本案涉案房屋。李建岭不表异议。 本院认为：本案中，李建岭同六合公司之间虽签订有房屋买卖合同，房屋备案在李建岭名下。但李建岭已经认可向六合公司支付的购房款实为借款本金，并已向法院提起诉讼，故本案中李建岭对房屋不享有所有权。林俊伟与六合公司签订定向建房选房合同，已经全额向六合公司缴纳购房款等费用，六合公司也向林俊伟交付了房屋，故李建岭上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19954元，由李建岭负担。 本判决为终审判决。 审判长 崔航微 审判员 陈 赞 审判员 陈启辉 二〇一四年十一月十日 书记员 马 静 |
