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河南省周口市川汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）川民初字第01635号 原告周口市圣鼎上城花园业主委员会，住所地：周口市黄河路西段圣鼎上城花园小区。 代表人于春秋，主任。 委托代理人李中，男，该委员会副主任。 委托代理人朱继东，男，周口市圣鼎上城花园业主，该委员会聘任的物业管理员。 被告李贝，男，汉族，30岁，周口市圣鼎上城花园业主，大地保险公司周口分公司职工。 委托代理人王鑫，河南陈州律师事务所律师。 原告周口市圣鼎上城花园业主委员会（以下简称圣鼎上城花园业委会）诉被告李贝物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告圣鼎上城花园业委会委托代理人李中、朱继东、被告李贝及其委托代理人王鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣鼎上城花园业委会诉称：2011年10月份周口市圣鼎上城花园开发商撤出物业管理后，在无人管理服务的混乱局面下，原告按照圣鼎上城花园小区《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》和《业主公约》的相关规定和程序，召开了小区第三次业主大会，经三分之二以上业主书面签字同意，授权原告按照《业主公约》有关规定制定《物业管理方案》，对小区行使物业管理权。根据业主大会授权，原告报经闫庄社区居民委员会和荷花办事处批准，于2011年10月份发布圣鼎上城花园第三次业主大会决议公告，宣布设立圣鼎上城花园业主委员会物业管理办公室，聘用管理与保安等人员，按照《业主公约》和《物业管理方案》、《物业服务收费标准》对小区提供物业管理与各项服务。被告系原告管理的圣鼎上城花园小区业主，在接受物业管理服务时，没有按照小区《业主公约》第十四条的约定和小区制定的物业服务标准，按期交纳物业服务费、公摊照明费、车辆占位费，致使小区的物业管理服务受到严重影响，严重侵犯了其他已交费业主的权益。根据法律规定和小区《业主公约》的约定，请求法院判令被告给付2010年10月1日至2014年10月1日的物业服务费2112元（115.84㎡×0.38元／月×48个月＝2112元）、2009年10月1日至2014年10月1日公摊照明费300元（5元／月／户×60个月＝300元），合计金额2412元。本案诉讼费由被告承担。 被告李贝辩称：1、业主委员会存在没有经过广大业主同意不能履行业主委员会职责。2、收费标准并没有任何合法的标准依据；3、即使业主委员会存在，但并没有尽到其职责。4、广大住户并非不愿意交物业管理费，而是未享受到原告提供的服务。因此，原告的收费从法律及事实上均无依据。 原告向本院提交的证据材料有：1、首次全体业主大会记录1份、荷花办事处批文1份、备案报告4份、刻章证明、银行开户许可证，证明业委会具有合法的诉讼主体资格。2、第三次业主大会决议草案及决议征求意见表、荷花办事处及闫庄社区批文、第三次业主大会决议、物业管理方案、收费标准、业主公约、业主委员会议事规则，证明业主委员会监管小区的物业管理是合法的。3、报告1份、维权登记表、竣工验收备案表、信访阅批件，证明业委会代表公众利益履行了维权义务。4、公告1份、通知2份、登记表1份，证明原告催交物业费的事实。 被告向本院提供的证据材料有：证据一、照片4张，证明被告房屋漏水。证据二、证明1份、身份证复印件1份，证明被告自己维修房屋支付的费用。 经庭审质证，被告对原告提供的证据一有异议，认为1、该组证据是复印件，真实性无法核实。2、即使召开了业主大会，但这些业主代表并非经选举产生。3、开户许可证时间为2014年7月1日，明显是近期补办，是不合法的。对原告提供的证据二有异议，认为1、原告提供的都是复印件，真实性不能核实，复印件不能作为证据使用。2、原告作出的决议及发布的各类信息，我作为业主并未收到书面或口头上的通知。3、即使原告存在，但其并没有尽到业主委员会的职责，我作为业主的合法权益未得到保护，原告发言明确表示动用了4万元的维修资金，我反映的漏水问题在楼顶，属于公共部位，但至今未得到维修，因此，业主委员会并未维护业主权利。对原告提交的证据三有异议，认为原告提供的竣工验收备案表和信访阅批件并不能证明其维护了业主权益。原告虽然向有关部门进行了反映，但原告并没有把业主的问题给实质解决。因此，该组证据不能达到原告的证明目的。对原告提交的证据四有异议，认为1、该组证据，我从未见过。2、收费标准，我也不知情。原告对被告提供的证据有异议，认为该两组证据与本案无关，被告支付的维修费用是在开发商质保期间。 经庭审认证，原告提供的证据1、2、3、4和被告提供的证据真实、合法，与本案具有关联性，均属有效证据，本院予以采纳。 本院依据上述有效证据，结合庭审调查，可以认定以下案件事实：周口市圣鼎上城花园小区位于周口市川汇区黄河路西段，共有11栋商品房住宅楼，总建筑面积41492㎡，其中住宅建筑面积39158㎡，商业门面房建筑面积2334㎡，共有349套商品房。2008年小区交付使用，目前已入住280户，入住率80％，还有69户未入住，约占20％。2010年6月经闫庄社区居民委员会申请，川汇区荷花办事处同意，周口市圣鼎上城花园小区召开首届业主大会，制定《圣鼎上城业主大会议事规则》、《圣鼎上城业主公约》，民主选举成立业主委员会。2010年11月9日业主委员会在周口市住房和城乡建设局备案登记。其中公约第三章“物业服务费用及其他费用的缴纳”部分第十四条规定：全体业主按其拥有物业权属份额大小共同分担物业服务费用，及时交纳“机动车辆占位费”和“公摊照明费”，并应在物业管理服务合同约定期限内付清。业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人代交或补交。对逾期无故欠交物业服务费用的，从欠费之日起每天加罚1％的滞纳金。2011年10月份开发商撤出物业管理后，周口市圣鼎上城花园无人管理服务，原告按照圣鼎上城花园小区《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》和《业主公约》规定程序，召开小区第三次业主大会，经三分之二以上业主书面签字同意，授权原告按照《业主公约》有关规定制定《物业管理方案》，对小区行使物业管理权。根据业主大会授权，原告报经闫庄社区居民委员会和荷花办事处批准，于2011年10月份发布小区第三次业主大会决议公告，宣布设立圣鼎上城花园业主委员会物业管理办公室，聘用管理、服务人员，按照《业主公约》、《物业管理方案》、《物业服务收费标准》对小区提供物业管理等服务。被告系圣鼎上城花园小区业主，物业面积为115.84㎡，按照《业主公约》第十四条规定和小区物业服务收费标准计算，2010年10月1日至2014年10月1日拖欠物业服务费2112元（115.84㎡×0.38元／月×48个月＝2112元）、2009年10月1日至2014年10月1日拖欠公摊照明费300元（5元／月／户×60个月＝300元），合计金额2412元。另查明，原告为小区提供物业服务期间，大多数业主及时缴纳了物业费。目前小区物业服务质量存在一些问题，诸如垃圾未及时清运，地面卫生打扫不干净，部分杂草未清除，公共设施损坏未修复等，业主对此有反映。其中被告反映房屋楼顶漏水也是事实。由此引起被告不满，拒绝交纳物业费。 本院认为：小区是原、被告双方的小区，双方于小区的公共卫生、环境优美、秩序优良而言，均有责任。原告是包括被告在内的全体业主民主选举产生，执行业主大会决议，在小区公共事务管理、监督、服务方面，代表全体业主利益，履行职责。在业主大会没有选聘物业服务企业的情况下，原告根据业主大会授权，行使物业管理权，是代表业主行使自治权。原告向业主收取物业服务费、公摊照明费、车辆占位费的依据是《业主公约》、《物业管理方案》、《物业服务收费标准》等自治性文件，文件中关于物业管理服务的规定对业主具有约束力，构成原、被告之间物业服务合同的具体内容。根据权利、义务相一致的合同法原则和自治文件规定的物业服务合同具体内容，原告向被告收取物业服务费、公摊照明费正当合法，其要求被告支付拖欠的上述费用，依法应予支持。关于小区物业管理中存在的问题，原告应多与全体业主沟通，提高服务质量；少数业主对原告工作不满意，应当通过业主大会协商解决等民主合法的方式进行，而不应当采取拖欠物业费等极端方式表达，从而影响到小区物业服务正常工作，损害大多数业主的利益。在业主大会没有选聘出物业服务企业的情况下，全体业主均应当支持、配合原告开展工作，共同建设、管理好自己的家园。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 被告李贝于本判决书生效后十日内支付原告周口市圣鼎上城花园业主委员会物业服务费2112元、公摊照明费300元，合计2412元。逾期履行，双倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告李贝承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。 审判长 米宏伟 审判员 郭 燕 审判员 丁 锐 二〇一四年十月二十五日 书记员 刘 洋 |
