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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1758号 上诉人（原审原告）郑州新悦城物业管理有限公司。 法定代表人刘路平，总经理。 委托代理人刘欢欢，男，汉族，1989年7月8日出生。 委托代理人肖欢，河南华融律师事务所律师。 上诉人（原审被告）付荣军，男，汉族，1964年10月28日出生。 委托代理人张婵娟，河南振山律师事务所律师。 委托代理人赵地，河南振山律师事务所实习律师。 上诉人郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城公司）因与上诉人付荣军租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新悦城公司的委托代理人刘欢欢、肖欢，被上诉人付荣军及其委托代理人张婵娟到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年3月27日，新悦城公司、付荣军签订《租赁协议书》2份，约定新悦城公司将郑州新悦城商业中心大学路店B1层128、129、130号铺位租与付荣军经营。租赁期限自2012年5月1日至2014年12月31日，免租期为交房之日起60日内，付荣军支付固定租金，第一租赁年度月租金共计11776元，按季度支付租金，首季度租金付荣军应在双方签署租赁合同时或之前支付新悦城公司，并向新悦城公司支付租赁保证金10000元、装修保证金2000元、营运保证金2000元、管理费（包括物业管理费、中央空调暖气使用费、宣传推广费）每月共计4864元。合同签订后，付荣军向新悦城公司交纳了租金35328元（包含有诚意金转租金）、租赁保证金10000元、装修保证金2000元、营运质量保证金2000元。2012年10月28日，新悦城公司商场开始营业。2013年7月1日，新悦城公司向付荣军等租赁户下发通知，要求付荣军等租赁户自2013年1月1日开始交纳房租和管理费，双方遂发生争议，经政府相关部门协调亦无结果。新悦城公司现诉至该院，请求判令：1、解除原、付荣军签订的郑州新悦城商业中心大学路店负一层128、129、130号房屋租赁协议书；2、付荣军向新悦城公司交还所承租的位于郑州市二七区大学路号郑州新悦城商业中心大学路店负一层128、129、130号房屋；3、付荣军向新悦城公司支付自2013年4月28日至2013年8月19日的房租65272元及自2013年8月20日至付荣军实际交还新悦城公司租赁房屋日的租金（每日按392元计算）；4、付荣军向新悦城公司支付自2012年10月28日至2013年8月19日的管理费47318元及自2013年8月20日至付荣军实际交还新悦城公司租赁房屋的管理费（每日按162元计算）；5、付荣军承担诉讼费用。 原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。该案中，原、付荣军签订租赁协议书后，双方形成租赁合同法律关系。新悦城公司以付荣军迟延履行主要债务，经催告后仍未履行为由，向付荣军发出《解除租赁协议通知书》，要求解除双方签订的租赁协议，但因付荣军不认可新悦城公司已履行告知义务，且新悦城公司的证据也无法证明该解除通知已送达付荣军，故新悦城公司关于2013年8月18日租赁协议已解除的主张，该院不予确认。鉴于新悦城公司于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电的事实，该院确认双方的租赁合同已于2013年11月26日视为解除。合同解除后，付荣军应将其租赁的郑州新悦城商业中心大学路店负一层128、129、130号商铺归还新悦城公司。关于租金和管理费的交纳时间，根据该案租赁合同的实际履行情况，租金和管理费应从新悦城公司下达书面催收房租、物业管理费开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月26日。因租金每月实际为11776元，故付荣军应当承担的租金为56917.33元，付荣军已向新悦城公司交纳了租金35328元，再扣除付荣军已交纳的租赁保证金10000元、装修保证金2000元、营运质量保证金2000元，付荣军应再向新悦城公司支付租金7589.33元。因管理费每月4864元，付荣军应承担的管理费为23509.33元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、解除郑州新悦城物业管理有限公司与付荣军签订的租赁协议书；二、付荣军将位于郑州市二七区大学路郑州新悦城商业中心大学路店负一层128、129、130号商铺归还郑州新悦城物业管理有限公司；三、付荣军向郑州新悦城物业管理有限公司支付租金7589.33元、管理费23509.33元，以上共计31098.66元；四、驳回郑州新悦城物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判决二、三项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2552元，由郑州新悦城物业管理有限公司承担1900元，付荣军承担652元。 宣判后，新悦城公司和付荣军均不服原审审判决，向本院提起上诉。 新悦城公司上诉称：1、一审法院认定，《租赁协议书》约定免租期为交房之日起60日错误。《租赁协议书》第二条3约定的免租期是附条件的，是“在乙方租满上述租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付之日起60日的免租期。”该案中，付荣军租赁期未满并且没有按约定缴纳租赁费和管理费，所附条件未成就，根本不存在免租期。2、一审法院认定新悦城公司于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电”并据此确认租赁合同已于2013年11月26日视为解除，认定事实错误。新悦城公司对一楼进行招商是正常的经营行为，根本不会影响付荣军对租赁房屋负一层051号的使用。一楼的短暂停电不是新悦城公司故意而为之，是故障导致，在故障排除后就恢复了供电。付荣军没有因此离开或返回租赁房屋，而是一直在使用租赁房屋从事商业经营活动。时至今日，整个商场依旧照常供电，包括沃尔玛、肯德基在内的大多数商户也在正常的持续经营。新悦城公司在一审的起诉和付荣军反诉都有一个共同的诉讼请求：解除双方签订的租赁协议。由此可以确认在本案进入诉讼阶段时租赁协议尚未解除，仍在履行中。新悦城公司没有收回租赁房屋，付荣军没有返还租赁房屋，双方没有任何一方根据《合同法》第96条之规定向对方发出解除合同的通知。因此，一审法院确认租赁合同已于2013年11月26日视为解除，没有事实和法律依据。3、一审法院认定租金和管理费的缴费时间“应从原告下达书面催收房租、物业管理费开始计算算至合同解除之日”违法了法律规定和租赁协议的约定。关于租赁期限、租金和管理费的缴纳时间在双方签订的《租赁协议》第2条租赁期限、第3条租金及缴纳方式中有明确的约定：租赁期限为2012年5月1日至2014年12月31日。首季度的租金应在双方签订租赁合同同时或之前支付给甲方，以后乙方应于每季度最后一个月25日前支付下一季度租金，每月25日之前支付上月的管理费等其他费用。租金和管理费的缴纳时间毫无疑问应按照协议约定时间缴纳。根据《合同法》第212条规定，租赁合同中出租人的主要义务是交付租赁物，承租人主要义务是支付租金。无论新悦城公司是否向付荣军催收房租、采取什么形式催收房租都不会影响合同双方当事人权利义务的存在。4、新悦城公司曾向一审法院提出为了避免损失的扩大，付荣军应先退还新悦城公司租赁房屋。但遗憾的是，付荣军并未采取新悦城公司提出的有效措施，时至今日，付荣军仍占用着其所承租的房屋未归还新悦城公司，任由新悦城公司的损失无限扩大。依照法律的相关规定，付荣军应当对新悦城公司所遭受的损失承担赔偿任，也就是说付荣军应当向新悦城公司继续支付租金和相应的管理费，直至付荣军向新悦城公司交还了所承租的房屋。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法撤销原审判决第三、四项，改判支持新悦城公司一审诉讼请求的第三、四项。 付荣军答辩称：1.原审法院并未对本案租赁期限免租期进行认定。事实上合同约定的免租期是自房屋交付之日起60日，合同约定的房屋交付的最后期限是2012年3月1日，租赁期限起算日是2012年5月1日，并且，合同第十三条还约定新悦城公司提供的水电气正常使用、商场正式营业起，开始计算房租，合同约定的免租期实质上是不存在的。因此，免租期是否存在并不会对本案的裁判结果造成实质影响；2.关于租金、管理费的缴费起算时间的问题。本案所涉合同第十三条明确约定：“甲方提供的水电气使用正常，在商场正式开业起，开始计算房租”。该条约定表明：开始计算房租有两个条件，一是新悦城公司提供的水电气使用正常，二是商场正式开业，缺少任何一个条件，房租就不应当开始计算。本案中，新悦城公司的商场虽然声称已正式开业，但是自开业起就不能正常营业，根本没有实现正式开业的目的。自2013年2月份起，新悦城公司就对付荣军进行停电，新悦城公司提供的水电气根本就不正常，致使付荣军根本不能营业，根据合同约定就不应当开始计算房租。关于损失的问题。新悦城公司声称付荣军一直占有所承租的房屋与事实不符。商场一直处于新悦城公司的管理和控制下，自从产生争议开始，新悦城公司就开始停水、停电，致使付荣军一直不能正常营业。此外，本合同是商业性质的租赁合同，双方均应当为商业经营的合同目的尽到义务，付荣军为实现租赁协议的目的，花费巨资对所承租铺面进行装修，由于新悦城公司管理不善，从商场开业起整个商场无法正常营业，致使付荣军损失装修费21万之多。因此，从损失上来说，付荣军损失更大。综上所述，新悦城公司的上述理由并不能成立。 付荣军上诉称：1、原审判决忽略了新悦城公司没有履行合同主要义务在先的重要事实。2012年3月27日，付荣军与新悦城公司签订了《租赁协议书》，合同签订后，付荣军向新悦城公司交纳了租金35328元（包含有诚意金转租金）、租赁保证金10000元、装修保证金2000元、营运质量保证金2000元。在付荣军交纳上述费用后，新悦城公司没有按照合同的约定聘请专业的运营团队，营销宣传整个商场，商场宣传极其不到位、客流量极小，导致合同目的不能实现。该租赁合同是商业性质的租赁合同，其合同目的是为了商业经营，但是新悦城公司没有履行其营销宣传的义务，导致租赁合同的目的不能实现。因此，在新悦城公司没有履行主要义务的情况下，付荣军有权不交纳租金。2.原审判决不应支持新悦城公司关于交纳管理费的主张。自2012年10月28日商场开始试营业，新悦城公司根本没有尽到管理责任。由于缺少管理人员，商场安全通道经常关闭，广场明显位置，通往付荣军商铺的步梯通道，更是从开业就一直处于关闭状态，致使付荣军的商户不能正常营业。早在2013年2月份，新悦城公司就开始不给付荣军的电卡充费，致使付荣军不能实际用电，更不能正常营业。在新悦城公司自认的正常营业期间，实际很多装修简单的小商户纷纷关门停业，商场根本不具备营运状态。新悦城公司自认2013年8月18日向付荣军发出《解除租赁协议通知书》，尽管付荣军没有收到，但是为达到解除协议的目的，新悦城公司迫使付荣军不能营业的事实更能得到证明。自商场开业，付荣军一直无法正常营业，在不考虑其他经济损失的情况下，付荣军装修费就损失21万元。因此，在新悦城公司没有尽到基本管理责任情况下，付荣军有权拒交管理费。综上，请求二审法院撤销原审判决第三、四项，改判驳回新悦城公司一审第三、四、五项诉讼请求。 新悦城公司的答辩意见同其上诉理由。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：本案系租赁合同纠纷。涉案租赁合同依法成立并生效。新悦城公司于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电的事实表明新悦城公司以行动表明不再履行合同，且新悦城公司亦请求解除合同，该合同应依法解除。租赁合同是一种继续性合同。本案需要依据合同的实际履行情况确定涉案租赁合同解除的时间以计算应付租金及物业管理费等问题。涉案租赁合同的解除时间宜确认在2013年11月26日并以此为租金和管理费缴纳的截止日；原审法院以新悦城公司向付荣军等商户发出催收房租、物业管理费的书面通知的日期即2013年7月1日为租金和管理费计算开始之日并无不当。也即，租金和管理费应从新悦城公司下达书面催收房租、物业管理费开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月26日；新悦城公司上诉称付荣军仍占用涉案房屋未归还，造成损失的无限扩大。付荣军应对新悦城公司遭受的损失承担赔偿责任，承担赔偿责任的方式是向新悦城公司继续支付租金和相应的管理费，直至付荣军交还所承租的房屋。本案，合同解除的原因在于新悦城公司将涉案经营场所断电，造成经营场所不具备经营条件，合同依法解除后，新悦城公司要求支付付荣军继续支付租金于法无据。综上，上诉人新悦城公司、付荣军的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5104元，由上诉人郑州新悦城物业管理有限公司负担2552元。付荣军负担2552元 本判决为终审判决。 审 判 长 童 铸 审 判 员 刘俊斌 代理审判员 顾立江 二〇一四年十一月二十八日 书 记 员 刘 盼 |
