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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1612号 上诉人（原审原告）张华丽，女，汉族，1981年10月20日出生。 被上诉人（原审被告）郑州翰园置业有限公司。 法定代表人黄荣健，该公司董事长。 委托代理人田海康，该公司工作人员。 上诉人张华丽因与被上诉人郑州翰园置业有限公司（以下简称翰园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张华丽，被上诉人翰园公司的委托代理人田海康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年1月22日，张华丽（乙方）与翰园公司（甲方）签订《锦艺·国际华都房屋认购书》。约定：一、认购房屋座落：郑州市中原区棉纺西路北、伏牛路东“锦艺·国际华都”Ш期4号楼1单元6层606户，该房屋暂测建筑面积：88.89平方米（最终面积以政府部门实际测量为准）。二、认购房屋价格：上述房屋表单价8444元／平方米，房屋表总价：人民币大写：柒拾伍万零伍佰捌拾柒元整（?750587元）。三、付款时间与金额：1.签订本认购书时乙方自愿向甲方支付定金人民币壹万元整（?10000元）。2.自本认购书签订之日起三日内，乙方须持本认购书和相关资料到“锦艺·国际华都”营销中心签订《商品房买卖合同》。3.乙方在签订《商品房买卖合同》时上述定金转为部分购房款：若选择一次性付款方式，则签约当日一次性付清剩余房款；若以银行按揭（或公积金）贷款方式支付的，乙方须在签订合同当日支付银行（或公积金管理中心）规定的首期房款，并同时向甲方提供办理银行贷款所需资料及证明，并办妥银行抵押所需申请及相关手续。……五、签订本认购书前，乙方已经对《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》的条款内容充分理解并愿意接受。六、若乙方未按照本认购书约定的时间到“锦艺·国际华都”营销中心签订《商品房买卖合同》或单方面放弃购买，则乙方同意将已支付定金无条件归甲方所有，且甲方有权将乙方认购的上述房屋无条件收回另行销售；若甲方在乙方依约履行义务的情况下，将乙方已付定金的房屋再卖给第三人，则甲方同意双倍返还乙方已付定金。认购书签订当天，张华丽向翰园公司交付定房意向金1万元。 该认购书签订后，张华丽与翰园公司一直未签订正式的《商品房买卖合同》。2013年1月25日张华丽向翰园公司交付受让意向金5万元；2013年2月3日，张华丽向翰园公司交付首付款10万元。2013年5月2日，张华丽以特快专递方式向翰园公司发通知函一份，通知函中张华丽称因翰园公司未能按其公开承诺给予全部优惠而变相加价，单方违约，导致合同无法继续履行，故要求翰园公司在三日内退回张华丽的购房款至指定账户，否则将视为翰园公司同意每延迟壹天向张华丽支付应退款额的10%作为补助。2013年9月3日，张华丽向翰园公司提交“锦艺国际华都退订申请单”，由其丈夫代为填写的退订原因中载明“开发商违约、致使合同无法执行。已交款16万。”翰园公司对该退订申请进行了逐级审核并最终通过，公司领导审批栏中有签名但未显示时间，翰园公司在庭审中确认该签名时间为2013年9月9日。截止张华丽起诉之日，翰园公司尚未退还张华丽相应款项。 原审法院另查明，翰园公司与张华丽于2013年1月22日签订《锦艺·国际华都房屋认购书》时尚未取得涉案房屋的预售许可。2013年1月23日翰园公司取得涉案房屋的预售许可。2013年度，翰园公司在其锦艺国际华都项目销售中，因违规销售受到政府房管部门处罚。 原审法院又查明，翰园公司已经将涉案房屋另行销售，购房人于2014年6月17日在郑州市房屋交易和登记中心进行了房屋预告登记。 张华丽于2014年5月诉至原审法院，请求依法判令：翰园公司继续履行合同；翰园公司给予张华丽全部“五重优惠”即优惠70475元（商品房最终成交价为680111.972元）；全部诉讼费用由翰园公司承担。 原审法院认为：本案首先要解决的争议是张华丽、翰园公司之间是否成立房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：当事人订立合同，采取要约，承诺方式。《中华人民共和国合同法》第二十二条规定：承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。本案中，张华丽、翰园公司双方就“锦艺国际华都”三期4号楼1单元606房的买卖已经达成要约与承诺，双方之间的房屋买卖合同成立，且不违背法律规定，对当事人具有法律约束力，应当依法履行。具体分析如下： 鉴于翰园公司在诉讼前已取得涉案房屋的预售许可，故张华丽与翰园公司于2013年1月22日所签订的《锦艺·国际华都房屋认购书》，是双方当事人的真实意思表示且不违背法律、行政法规的禁止性规定，当属有效合同，依法应予保护。但该合同性质是预约还是本约，是本案中双方争议所在。本院认为，合同内容详尽、全面与否，并不足以界分预约和本约，而应当判断当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。在本案所争议的认购书的条款中，虽然对认购房屋的坐落、面积、单价、总价、定金交付及可选择的交款方式等进行了约定，但对交款方式、房屋交付等问题上还需要日后进一步选择明确，且认购书中已明确双方还需签订正式的商品房买卖合同，以最终确定双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，因此，该认购书仅系双方当事人对涉案房屋达成买卖意向的约定，属预约合同，其旨在约束当事人订立本约，即商品房买卖合同。但是，对于当事人之间存在预约还是本约关系，则不能仅凭一份孤立的认购书就简单的加以认定，而是应当综合审查认购书的相关内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间的法律关系的性质做出准确界定。房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，结合本案，第一，审查《锦艺·国际华都房屋认购书》中是否对房屋买卖合同的主要权利义务进行约定。该认购书虽系预约合同，但张华丽、翰园公司双方在该预约合同中，对涉案房屋的坐落、面积、单价、总价等房屋买卖合同主要权利义务均已达成了合意。第二，审查认购书签订之后的履约行为是否具有房屋买卖的意思表示。在签订认购书之后，张华丽、翰园公司虽未在认购书约定的日期签订正式的《商品房买卖合同》，但张华丽分别于2013年1月25日向翰园公司交付5万元，2013年2月3日向翰园公司交付10万元，该行为并非认购书所约定的合同义务，但该行为是在《锦艺·国际华都房屋认购书》中关于房屋买卖的合意基础之上，以购买房屋为主要意思表示所为之行为，翰园公司收受款项并先后开具了“受让意向金伍万元”与“首付款壹拾万元”的收据。按照房屋买卖合同的交易习惯，在双方商定买卖标的物具体指向以及价款的前提上，接受价款的行为应视为买卖合同的承诺行为。综上，探究双方当事人真实意思表示，足以证明双方就房屋买卖达成要约与承诺，张华丽、翰园公司之间成立事实上的房屋买卖合同关系，且已实际开始履行。即便双方合意内容未以书面形式体现，也不影响该房屋买卖合同的成立。翰园公司关于张华丽无购房诚意，不具备真正购房目的辩称，未能提供充分证据予以证明，该院不予支持。翰园公司关于认购书是预约合同，张华丽不能就本约内容请求履行的辩称，与该院认定事实不符，该院亦不予支持。 本案要解决的第二个争议焦点，即张华丽、翰园公司之间的房屋买卖合同是否解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，张华丽先后两次以书面形式向翰园公司作出解除合同的意思表示，翰园公司对此并无异议，故张华丽、翰园公司之间的房屋买卖合同已经张华丽行使合同解除权而解除。具体分析如下： 张华丽先后于2013年5月2日向翰园公司发函以及2013年9月2日向翰园公司提出退订申请要求翰园公司退还购房款，在诉讼中，张华丽对两次要求退款的意思表示均称是“翰园公司如同意并实际退款后再谈解除合同，翰园公司如不同意退款则继续履行合同。张华丽只是申请退款不代表任何含义。”翰园公司对此不予认可，认为张华丽要求退款即表达了解除买卖关系，放弃购买该房屋。本院认为，张华丽两次要求退款的理由在文字上均表述为因翰园公司违约导致合同无法继续履行，故要求退款16万元。在房屋买卖合同中，如合同中无特别约定，合同当事人也未以文字或其他方式明确表达自己行为所代表的真实意思时，合同相对方可以从法律规定、交易习惯、日常生活经验或通常的对文字的认知理解来对该行为真实意思作出解读。据此，翰园公司认为张华丽要求退款即表达了解除买卖合同关系，放弃购买该房屋，属合理认知，该院予以采信。故本案中张华丽申请退款的真实意思表示应当理解为其要求解除房屋买卖合同法律关系。合同的解除权为形成权，合同自解除通知到达对方时解除，翰园公司对此并未提出异议，故张华丽、翰园公司之间的房屋买卖合同已经张华丽行使合同解除权而解除。 综上，张华丽与翰园公司于2013年1月22日所签订的《锦艺·国际华都房屋认购书》虽属预约合同，但综合审查认购书的内容以及嗣后双方的实际履行行为，可以认定双方成立事实上的房屋买卖合同关系。但由于张华丽在诉讼之前已向翰园公司作出解除合同的意思表示，翰园公司对此并未提出异议，双方之间的房屋买卖合同已经张华丽行使解除权而解除，张华丽再以《锦艺·国际华都房屋认购书》为有效商品房买卖合同为由要求被告翰园公司继续履行合同并享受“五重优惠”的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。鉴于诉讼中经该院释明张华丽仍坚持要求翰园公司继续履行合同，对于因合同解除所涉及的后续问题，张华丽可另行解决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第二十二条、第九十四条、第九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回张华丽的诉讼请求。案件受理费1561元，由张华丽负担。 宣判后，张华丽不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认事实错误，判决错误。本案中合同没有解除，首先，根据合同法规定，法定解除只有在法律规定的合同解除条件成就时才可以通知对方解除合同，不能仅凭张华丽的一纸通知函就认定合同解除；其次，张华丽与翰园公司之间没有就合同解除条件进行约定，也没有形成以解除合同为目的的新的书面协议。因此，双方的商品房买卖合同不符合法定和约定的解除条件，仍然有效。既然合同有效，就应该继续履行。综上，请求撤销原审判决，改判支持张华丽的原审诉讼请求。 被上诉人翰园公司答辩称：答辩意见同原审答辩意见，张华丽于2013年9月3日向翰园公司申请退款并获得批准，在申请退款的同时，张华丽一面向执法部门举报，一面按日10%的标准索赔，致使退款无法进行。张华丽申请退订后，该房已另行销售，标的物无实现可能，翰园公司同意按认购书赔付1万元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：本案二审中争议的焦点是张华丽与翰园公司之间的商品房买卖合同是否已经解除。张华丽在双方合同依法成立并已部分履行的情况下，于2013年5月2日向翰园公司发出通知函，以翰园公司“未能按其公开承诺给予全部优惠而变相加价，单方违约，导致合同无法继续履行”为由要求退款；2013年9月3日，张华丽向翰园公司提交“锦艺国际华都退订申请单”，翰园公司经过逐级审核后同意张华丽退订。通常来讲，客观行为是主观意志的集中体现。从上述过程可以看出，张华丽与翰园公司就退订房屋、双方不再进行商品房交易达成了合意。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。张华丽在发出通知函要求解除合同后，又在诉讼中称双方不符合解除合同的条件，违背了诚实信用原则。故张华丽与翰园公司之间的合同依法解除。虽然张华丽与翰园公司之间对合同解除后双方的权利义务关系没有达成协议，但并不影响双方合同已解除的法律效果。对于合同解除的后续问题，张华丽可以另行解决。因张华丽与翰园公司之间的商品房买卖合同已经解除，张华丽要求翰园公司继续履行合同于法无据，原审法院驳回张华丽的诉讼请求并无不当。因此，张华丽上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1561元，由上诉人张华丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 童 铸 审 判 员 刘俊斌 代理审判员 顾立江 二〇一四年十二月十五日 书 记 员 刘 盼 |
