|
河南省洛阳市涧西区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）涧民二初字第301号 原告凯迈（洛阳）物业管理有限责任公司。住所地：洛阳市西工区。 法定代表人陈中强，总经理。 委托代理人狄龙，河南松盛永进律师事务所律师（特别授权）。 被告贾海琴，女，1956年4月16日出生，汉族，小学文化程度，河南省洛宁县，住该村。 委托代理人高晓军，河南大进律师事务所律师（特别授权）。 被告花金虎，男，1981年4月25日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛宁县，住该村（系被告贾海琴之子）。 被告张静乐，女，1985年12月12日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛宁县，住该村（系被告花金虎之妻）。 第三人孙晨乐，男，1973年11月3日出生，汉族，初中文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市涧西区。 原告凯迈（洛阳）物业管理有限责任公司（以下简称凯迈物业公司）诉被告贾海琴、花金虎、张静乐、第三人孙晨乐为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告凯迈物业公司的委托代理人狄龙、被告贾海琴的委托代理人高晓军、被告花金虎、张静乐、第三人孙晨乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯迈物业公司诉称，原告诉孙晨乐排除妨碍纠纷一案，被告花金虎、张静乐向法院提交了被告与孙晨乐签订的店面转让协议书，后法院认为起诉主体不适格作出驳回裁定。被告向法院提交的协议书表明实际占有使用原告房屋进行经营的是贾海琴，但贾海琴从未参与过晨乐副食商店的经营，而是贾海琴儿子花金虎和儿媳张静乐两人实际经营并占有房屋，转让协议以及退房清单均是由被告张静乐代贾海琴签字。原被告双方已于2014年1月16日办理交房手续，但是被告至今未向原告支付2013年1月1日至2014年1月16日的占有使用费，经原告多次催要，被告均以各种理由拒绝。诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年1月1日至2014年1月16日的房屋占有的使用费81216元。2、判令被告承担本案的诉讼费。 被告贾海琴当庭辩称：一、答辩人于2012年4月与孙晨乐签订了《店面转让协议》。花金虎、张静乐系答辩人的儿子和儿媳，经常在店里吃饭，也帮助料理，但实际经营是答辩人，与孙晨乐和花金虎、张静乐无关。本人贾海琴，河南省洛阳市洛宁县长水乡平峪村人，农民，在老家经营小百货生意20余年，至2012年4月份经人介绍承接涧西区丽春西路新春都超市（即晨乐副食），主要经营副食、生鲜。转接费用共计：18万元整（包括：2个多月的房租约13000，1万元保证金以及店内约5万元货物，其它为转让费计107000）。因投资费用为我的全部家产及四处举债，为了能够更好的经营该店铺，自接手营业以后就放弃了家里的小生意以及土地的耕种，将全部精力都投入了超市经营之中。签订转接合同时，上任承租人孙晨乐同意协助我办理一切过户手续。因年迈熟悉各项业务较为费力，故当时想先借用该店铺之前的手续，待各项业务熟悉后，到签订下一年合同时，再进行更改。二、原告公司不依照合同约定，也不遵守交易习惯，侵害了答辩人的利益，给答辩人造成了不必要的损失。答辩人于合同期满前已经向原告提出签订合同的要求，原告也同意了，但在2013年1月6号时，凯迈物业公司关经理到店内通知要交半年的房租并每平方涨租20元。当我正在为半年房租四处筹款时，该物业又于当月21号下了一份腾房通知（即要求我店以及旁边三家商户腾空房屋）。这消息对我一家来说简直就是晴天霹雳，这个店是我的全部心血呀！本想着趁现在还能干动，再奋斗几年，为自己及老伴存一点养老钱，这下可好，就因为凯迈物业公司领导的一句话，就让我这一切计划泡汤了，而且20余万元的投资也将化为乌有！！！正在我们为这事烦忧的时候，听旁边几家老商户说：没什么事的，物业就是想要涨房租（以往每年都要涨租5元／平方米，可能今年涨的幅度太大，故意这样恐吓的），以前也有过这样的事，到后还是交完房租就给签合同，所以便照常经营。因是第一年接手此生意，便听取了旁人的意见，想着等等再看。从现在保存合同看（即交易习惯看），确实是先使用，后来再签订合同。因此，答辩人认为：原告没有提前通知答辩不再续订合同，导致答辩人已经为2013年经营，签订了很多的订货合同，另外，一面协商涨房租，却突然又提出不再续签，该失信行为损害了答辩人信赖利益，原告依法应当承担相应的责任。三、原告停电行为，导致房屋不能正常使用，不符合一般生活居住和经营的基本要求和需要，使房屋的利用价值大大折扣，原告的诉求依法应当驳回。2013年4月1号凯迈物业公司将我店铺的电给停掉，我便委托儿媳张静乐代表我到凯迈物业公司副总经理李增明商谈交租续签之事。当时，我们认为此门面房反正是要对外租，就恳请物业还是租给我们这些现有租户，租金别人出多少，我们也照出。但该领导说是院里（即空空导弹研究院）要将房屋收回自用。当时，我店铺所处的位置一排共有8家商户，为何只让我们4家搬离呢？该领导只回复说是院里上级的决定。我们已经多方寻找店铺，但是都要高额的转让费。我的全部身家已经投资在这个商店，已经没有钱再去承接其它门面房，希望院里能考虑到我们经营者的困难，能在同区域内帮忙再调换出来一间门面房给我们使用，面积小点也可以，因我们参加了2012年年底的供应商订货会，已经预付货款给供应商订了货且无法退订，加之没电无法正常营业我们便开始处理货物，害怕凯迈物业采取更加过激的行动使我们蒙受更大损失。因为物业的强行断电，致使房屋内无法照明，空调、冰箱无法运转，监控、电扇、收银等无法使用，冰箱内的雪糕、鲜肉、速冻食品约4200元变质。同时，营业时间也由原来的早上7：00---晚上23：00共14个小时，缩减为上午9：00---晚上17：00共8个小时，因为没有电，光线昏暗，来店的顾客是越来越少，销售额减半。（附本店2012年度及2013年度部分主要供货商的供货证明，总体上13年度进货量比12年进货量降低40%）。停电致使此房屋不具备成为商铺的必要条件，再加之停电致经营亏损，所以无力承担。使我们已经无法再继续经营，在协商无果后，我们便于2014年1月14将货物低价亏本变现，将货架按废铁变卖后将房屋腾空，然后我们搬离开。但我们离开后，发现原告的房屋并不是自用，其它要求搬离的另外3家依然在营业，我们的房屋租给了洛阳银行，这再次侵害了我们，有碍公平、公正。综上所述，原告不诚信，不遵守交易习惯，收回房屋不是为了自用，而是为了出租银行，在与银行没有商谈确定之前，先与答辩人提出涨房租，之后，再停电，最后，与银行商谈确定了，也把答辩人赶走了，最终实现了自己的目的。而答辩人的利益却受到了损害，综上，我们要求驳回原告的诉讼请求。 被告花金虎当庭辩称，我只是帮我母亲贾海琴的忙，其他的我都没有参与，出资人也不是我，经营不经营我不清楚，我不应当支付使用费。 被告张静乐当庭辩称，同花金虎的答辩意见。 第三人孙晨乐当庭辩称，我只是和贾海琴进行了转让交接手续，在我经营期间不欠凯迈（洛阳）物业管理有限责任公司的任何费用，所以我不应当承担。 经审理查明：（1）2010年9月19日，中国空空导弹研究院出具《授权书》一份，授权原告凯迈物业公司全权代理位于涧西区丽春西路综合楼一楼门面房的租赁使用事务。2011年1月21日，第三人孙晨乐以“洛阳市涧西区毅铭副食超市”法定代表人名义与原告凯迈物业公司签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限：2011年1月1日起止2011年12月31日，租赁费71280元。原告于2011年1月14日收取“洛阳市涧西区毅铭副食超市”押金10000元，并出具收据一份。该收据现在被告贾海琴手中。2012年5月3日，第三人孙晨乐（乙方）又与原告凯迈物业公司（甲方）签署书面《房屋租赁合同》，租赁期限：2012年1月1日至2012年12月31日。约定：租赁合同期满后，如继续租赁，乙方应重新与甲方签订房屋租赁合同。租赁费用及支付方式：乙方向甲方缴纳物业费1296元，缴纳房屋租赁费76464元，共计77760元，签订租赁合同当日交纳1-6月份费用，6月30日前交纳7-12月份费用。该合同还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。 （2）2012年4月11日，第三人孙晨乐（转让方、甲方）、被告贾海琴（受让方、乙方）签订《店面转让协议书》一份，主要内容为：一、甲方同意将自己位于河南省洛阳市涧西区晨乐副食商店店铺转让给乙方使用，建筑面积108平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与业务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应有甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的商品、装修、装饰及其所有设备和营业设备等全部归乙方所有。四、乙方在2012年4月11日向甲方支付转让费18万元，含押金1万元。2012年5月4日，被告贾海琴交付原告凯迈物业公司2012年租金77760元，原告凯迈物业公司出具收据一份，收据上显示交款人系“新春都超市”。被告贾海琴接手店铺经营以后，并未办理新的营业执照，仍然使用第三人孙晨乐的“洛阳市涧西区晨乐副食商店”个体工商户的营业执照。被告花金虎（被告贾海琴之子）、被告张静乐（被告花金虎之妻）共同参与了经营。 （3）2013年1月21日，原告凯迈物业公司给被告贾海琴、花金虎、张静乐送达《通知》，内容为：你承租我公司管理的南峰园综合楼一楼门面，由于本房屋空导院将重新规划其他用途。现将此房屋收回进行改造，为不影响工期，请你于2013年3月31日前将此房屋腾空，办理退租手续。被告贾海琴、花金虎、张静乐未按期腾房，继续经营。原告从2013年4月1日起对三被告经营的店铺停水停电，以后多次通知三被告腾房未果。2014年1月16日，被告贾海琴、花金虎、张静乐将房屋腾空移交原告凯迈物业公司。 上诉事实，由当事人提交的房屋租赁合同、店面转让协议、收据、通知、当庭陈述等在卷资证，足以证明。 本院认为，被告贾海琴与第三人孙晨乐签署店面转让协议后，虽然其与原告形成事实房屋租赁关系，但其租房期限应受原告与第三人孙晨乐之间房屋租赁协议的约束。第三人孙晨乐所签协议的租赁期限于2012年12月31日到期，期限届满原告凯迈物业公司有权利决定是否继续租赁。被告贾海琴在租赁期满并经原告多次催促且停水停电的情况下，仍然占用原告管理的房屋到2014年1月14日，应支付原告该期间的房屋占有使用费，房屋占有使用费数额应参照2012年的租金标准确定，但原告持有的10000元押金应从中扣除，折抵房屋占有使用费。被告花金虎、张静乐与被告贾海琴系家庭成员关系，共同参与了店铺的经营，故应共同支付房屋占有使用费。综上，被告贾海琴、花金虎、张静乐应支付原告2013年月1日至2014年1月16日期间的房屋占有使用费71216元。原告的其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告贾海琴、花金虎、张静乐支付原告凯迈（洛阳）物业管理有限责任公司2013年月1日至2014年1月16日期间的房屋占有使用费71216元。该款于本判决生效后十日内付清。逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。即加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告凯迈（洛阳）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费1830元，由原告凯迈（洛阳）物业管理有限责任公司负担300元，被告贾海琴、花金虎、张静乐负担1530元；保全费320元，由被告贾海琴、花金虎、张静乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 杜六斌 审 判 员 李晶晶 人民陪审员 孟亚平 二〇一四年十二月四日 书 记 员 孙婷婷 |
