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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济民一初字第940号 原告（反诉被告）济源成氏商贸文化有限公司。 法定代表人成永红，该公司经理。 委托代理人李哲基，该公司员工。 被告（反诉原告）冯小涛，男，1976年4月29日出生。 委托代理人杨沙沙，女，1977年4月29日出生。 委托代理人王胜利，河南艳阳天律师事务所律师。 原告济源成氏商贸文化有限公司（以下简称成氏商贸）与被告冯小涛租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理，后依法将起诉状副本、举证须知、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书送达被告。2014年6月23日、9月3日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人成永红及其委托代理人李哲基、被告冯小涛的委托代理人杨沙沙、王胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成氏商贸诉称，其与被告于2011年4月1日签订了中原国际商贸城A4-108号商铺的租赁合同，约定其将108号商铺出租给被告，每年租金35000元，期限为2011年4月1日至2014年3月31日。被告按约交纳了2011、2012年的租金。2013年3月25日，其向被告讨要第三年的租金时，被告称宋庄居委会的人说该商铺是宋庄居委会的，经常扰乱其经营，等其将商铺租出去之后让新的承租人交纳租金。2013年5月20日，其再次催讨租金，被告称已将商铺出租，宋庄居委会的人强行将租金收走。2014年3月16日，其将（2013）济中民三终字第191号民事判决书送给商铺负责人，商铺负责人说该商铺是从别人手中转租来的，已将租金交给宋庄居委会。其向被告讨要租金，被告说谁用商铺让谁交。因其与被告的租赁合同于2014年3月31日期满，被告在合同履行期间未履行合同义务，给其造成了很大损失。现请求依法判令：1、被告腾出商贸城A4-108号商铺，支付2013年租金35000元并按照日租金95.89元的标准支付至腾出商铺之日；2、被告以应交租金为本金，按照月息2分的利率支付利息至款项付清之日。 被告冯小涛辩称，其在不明真相的情况下于2011年4月1日与原告签订了租赁合同，并交清了两年的租金70000元，后其将所租房屋租赁给姚绍林，之后的事情其没有参与。2014年，原告向其讨要租金时，其称已将房屋转租给姚绍林，并让姚绍林与原告见过面，原告当时同意其转租。后其得知宋庄居委会早在2009年9月已将原告的经营管理权收回，宋庄居委会与姚绍林签订有租房合同，故原告的诉讼请求不能成立。 被告冯小涛反诉称：因原告无经营管理权而与其签订了租赁合同，故该租赁合同应为无效合同，故请求依法判令：1、确认其与原告2011年4月1日签订的租赁合同为无效合同；2、原告返还其已交纳的租金70000元；3、原告按照其交纳租金的时间支付其利息15120元。 原告针对被告的反诉辩称：108号商铺的经营管理权在2017年之前由其享有，被告的反诉请求没有依据，应予驳回。 原告向本院提供的证据有： 1、2011年4月1日，原、被告签订的租赁合同一份，证明原、被告签订的租赁合同于2014年3月31日到期，被告未举证证明原告同意转租，所以根据该合同，原告有权要求被告腾出商铺。 2、录音资料一份，证明原告多次向被告讨要租金，被告以原告正在和宋庄居委会打官司为由推脱。 3、（2012）济民一初字第1716号民事判决书、（2013）济中民三终字第191号民事判决书各一份，证明被告所租赁A4-108号商铺的经营管理权是原告的。 4、（2010）济中民二终字第238号民事判决书一份，证明该判决书认定济源鑫鑫投资有限公司（以下简称鑫鑫投资公司）在该案中就未交付的部分承担违约责任，已经交付的部分应当继续履行，故被告所租赁A4-108号商铺的经营管理权是原告的。 5、（2014）济民一初字第898号判决书一份，证明包括被告所租赁房屋在内的7间房屋的经营管理权仍归原告所有，至2017年7月26日。 被告对原告提供的证据1真实性有异议，认为不是原始合同。但认可该两份合同的内容是一致的。对证据2的完整性无异议，但认为该录音只能证明原告与被告通过话，并不显示什么时间录制的，不能证明原告的主张。对证据3的真实性无异议，但认为原、被告所争议的商铺是A4-1商铺中的一部分，在河南省济源中级人民法院（以下简称济源中院）的判决书中原告认可宋庄居委会已于2009年9月1日将A4-1栋楼房的经营管理权收回，故原告无权向被告主张权利。对证据4的真实性无异议，但认为该判决书已经说明原告与鑫鑫投资公司于2007年8月1日终止了租赁合同，故原告对所争议的商铺无经营管理权。对证据5的真实性无异议，但称该判决书并未生效。 被告提供的证据有： 1、原、被告在济源市工商局备案的租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系。 2、宋庄居委会给成永红发的通知以及成永红的回复各一份，证明宋庄居委会接收经营管理权之后，通知原告办理有关手续，原告以租户未将租金付清为由未办理； 3、被告转租给姚绍林的合同复印件一份、姚绍林与宋庄居委会签订的合同复印件一份、李永祥与宋庄居委会签订的合同复印件一份。说明被告于2012年已和原告解除了租赁合同，李永祥已经直接和宋庄居委会签订合同。 4、（2010）济中民二终字第238号、（2012）济中民一终字第176号、（2012）济民二初字第787号民事判决书各一份，（2010）济中民二终字第238号判决书证明原告和鑫鑫投资公司签订的10年租赁合同早已于2007年8月11日解除，法院也作出了认定，原告丧失了经营管理权。原告在2011年4月隐瞒了事实真相与被告签订租赁合同，收取被告的租金70000元没有法律依据，原告没有合法根据取得不当利益应当返还。（2012）济中民一终字第176号民事判决书在一审二审中都认定了宋庄居委会和鑫鑫投资公司签订的委托经营合同已解除，宋庄居委会实际行使了经营管理权，表明原告与鑫鑫投资公司所签订的10年合同因宋庄居委会与鑫鑫投资公司解除了合同，直接行使经营管理权，原告不再有经营管理权的资格。（2012）济民二初字第787号民事判决书第四页本院认为部分表明了原告和鑫鑫投资公司后来转给济源中原商贸城经营管理有限公司（以下简称中原商贸城管理公司）的租赁合同已经解除，原告2009年9月以后已经没有资格再经营商贸城内的房屋和商铺，故原告2011年与被告签订的租赁合同无效。 5、（2012）济民一初字第1716号民事判决书一份，证明原告已经没有资格行使经营管理权。 原告质证后，对证据1、2、3的真实性均无异议，但认为其只是认可宋庄居委会将该商铺收回的事实，但其与鑫鑫投资公司的合同继续履行，108号商铺使用权归原告，被告无资格和姚绍林签订合同，被告在租期期满之后应向原告交回房屋，无权将房转租。对证据4、5的真实性无异议，但认为被告的理解系断章取义，其不予认可。 经庭审举证、质证，本院认为：被告对原告提供的证据1真实性虽有异议，但认可该合同的内容，故本院对该证据中所载明的合同内容予以认定。证据2、3、4，被告对真实性均无异议，本院予以认定。证据5，系未生效判决，本院不予认定。被告提供的证据，原告对真实性均无异议，本院予以认定。 根据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院确认案件事实如下：中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺的产权归宋庄居委会所有。2006年，宋庄居委会与鑫鑫投资公司签订了中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺租赁合同。后经宋庄居委会与中原商贸城管理公司、鑫鑫投资公司三方协商，对2006年的租赁合同进行了变更，并签订了《房屋委托管理合同》，约定宋庄居委会将其在中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3三幢房屋的使用权委托给鑫鑫投资公司经营管理，由鑫鑫投资公司自用或交给中原商贸城管理公司经营使用。鑫鑫投资公司于2007年3月13日与原告签订租赁合同，将商铺转租给原告，原告享有商铺的使用权，同时可按照中原国际商贸城的规划转租或提供他人使用，租赁期限为10年，自2007年7月27日至2017年7月26日。协议签订后，在履行过程中，鑫鑫投资公司与原告发生争执，仅交付原告包括被告正在使用的商铺在内的7间商铺。原告于2008年3月5日将鑫鑫投资公司诉至本院，要求鑫鑫投资公司继续履行合同，交付合同约定的房屋，支付迟延交付期间的违约金，退还押金、改造费。本院于2008年10月9日作出（2008）济民二初字第158号民事判决，鑫鑫投资公司不服，提起上诉。济源中院于2009年5月6日作出（2009）济中民三终字第50号民事裁定，将该案发回重审。原告在本院重审过程中变更诉讼请求为要求鑫鑫投资公司继续履行合同，交付合同约定的房屋，支付迟延交付期间的违约金。2010年6月8日，本院作出（2009）济民二初字第400号民事判决，原告不服，提起上诉。济源中院于2011年4月7日作出（2010）济中民二终字第238号民事判决书，判决鑫鑫投资公司支付原告违约金106000元，驳回原告要求鑫鑫投资公司继续履行合同的诉讼请求。 2009年9月3日，宋庄居委会向中原商贸城管理公司发出通知，要求中原商贸城管理公司于十日内交清租金，否则将解除委托合同收回房屋。同年9月18日，中原商贸城管理公司作出回复，同意解除合同，并将与各商户签订的房屋租赁合同一并转交给宋庄居委会，同时商户所欠的A4-1、A4-2、A4-3房屋租赁费由宋庄居委会收取，如收取的租金不够，由中原商贸城管理公司偿还。后鑫鑫投资公司与宋庄居委会解除租赁合同，宋庄居委会将除成氏商贸公司使用的7间商铺之外的A4-1、A4-2、A4-3栋商铺全部收回，其余商铺现均由宋庄居委会统一对外招租并收取租金。2012年12月12日，宋庄居委会将中原商贸城管理公司诉至本院，要求中原商贸城返还已收取的租金及保证金348000元，本院于2014年5月14日作出（2012）济民二初字第787号民事判决，确定中原商贸城管理公司支付该款。 2009年12月25日，宋庄居委会向原告发出通知，告知原告已收回商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋楼的经营管理权，原告所经营的各商户管理权也应一并转交被告，限原告于2009年12月28日前与宋庄居委会联系合同转签的事宜。后原告与宋庄居委会多次因租金问题发生纠纷，截止2012年6月25日，原告共向宋庄居委会交纳租金130400元。原告起诉要求宋庄居委会退回多收取的租金，本院（2012）济民一初字第1716号民事判决书认为，成氏商贸与鑫鑫投资公司关于包括被告所租赁的商铺在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，宋庄居委会作为产权人虽收回A4-1、A4-2、A4-3栋商铺（包括原告经营的7间商铺）的经营管理权，但并不必然导致原告与鑫鑫投资公司已履行合同的无效，判决宋庄居委会返还原告多收取的租金。宋庄居委会不服上诉，济源中院于2014年1月9日作出（2013）济中民三终字第191号民事判决书，判决维持原判。 2011年4月1日，原、被告签订了中原国际商贸城A4-108号商铺的租赁合同，约定原告将108号商铺出租给被告，每年租金35000元，期限为2011年4月1日至2014年3月31日。被告按约交纳了2011、2012年的租金共计70000元。2012年5月18日，被告的妻子杨沙沙与案外人姚绍林签订合同，约定杨沙沙将中原国际商贸城A4-108商铺转让给姚绍林经营，杨沙沙负责将房屋转租给姚绍林，由姚绍林与原出租方签订租赁合同。后原告向被告讨要第三年的租金，被告以已经原告同意将房转租为由未交纳。2013年4月1日，姚绍林就该商铺与宋庄居委会签订房屋租赁管理合同，期限一年。2014年4月1日，宋庄居委会就该商铺与案外人李永祥签订房屋租赁合同，期限亦为一年。 本院认为，原告从鑫鑫投资公司手中取得了包括被告使用的商铺在内的7间商铺从2007年7月27日至2017年7月26日的使用权，包括转租或提供他人使用的权利的经营管理权，该使用权已经本院（2012）济民一初字第1716号民事判决书及济源中院（2013）济中民三终字第191号民事判决书予以确认，即该两审判决均认定原告与鑫鑫投资公司关于包括被告所租赁的商铺在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，原告也按合同约定在宋庄居委会从鑫鑫投资公司手中收回所有权后向宋庄居委会交纳了租金，本案所涉争的商铺的使用期间在原告拥有使用权的期限内，故被告辩称原告无权将所争议商铺出租的辩称理由不能成立，被告亦不能以转租人已另行与宋庄居委会签订租赁合同来对抗原、被告之间的租赁合同关系，故对被告以此为由反诉要求确认原、被告之间的租赁合同无效以及要求原告返还已付租金70000元并支付利息15120元的诉讼请求，本院不予支持。原告以其享有使用权的商铺与被告签订了租赁合同，双方之间关于中原国际商贸城A4-108号楼商铺已形成租赁合同关系，原告按约向被告提供了商铺，被告应如约交纳租金，履行合同义务。被告仅交纳了2013年3月31日之前的租金70000元，现原告要求被告支付2013年4月1日至2014年3月31日的租金35000元，理由正当，应予支持。被告辩称其经原告同意将商铺转租，对此原告不予认可，而被告未举证证明其的转租行为已经原告同意或认可，且即使已经原告同意，根据相关法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，故被告是否将商铺转租，不影响其与原告之间租赁合同的效力，本院对被告该辩称理由不予采纳。原告要求被告腾出商铺并按照年租金35000元的标准支付2014年4月1日至商铺腾出之日的租金，根据本案的实际情况，原、被告之间的租赁合同已于2014年3月31日期满，双方未续签租赁合同，被告亦未继续使用该商铺，且宋庄居委会与案外人李永祥就该商铺于2014年4月1日签订了租赁合同，故原告该诉讼请求，无事实依据，且原告要求被告腾出商铺实际上不能履行，故本院不予支持。关于原告主张的利息损失，由于原、被告在合同中并未约定，故原告的该项主张没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告冯小涛于本判决生效后十日内支付原告济源成氏商贸文化有限公司租金35000元； 二、驳回原告济源成氏商贸文化有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告冯小涛的反诉请求。 如未按照本判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费825元，原告负担150元，被告负担675元，被告负担部分暂由原告垫付，待执行中一并结算。反诉费935元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审 判 长 王亚娟 人民陪审员 陆传京 人民陪审员 张 桀 二〇一四年九月二十六日 书 记 员 王 芳 |
