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河南省漯河市召陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）召民二初字第327号 原告漯河市汇邦物业管理有限公司。 法定代表人曹丽娜，该公司执行董事。 委托代理人王梅治，该公司总经理。 委托代理人刘金华，该公司部门经理。 被告白金合。 原告漯河市汇邦物业管理有限公司（以下简称汇邦公司）与被告白金合物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月22日受理后，依法由审判员于胜华适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人王梅治到庭参加诉讼，被告白金合经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。 原告诉称：2006年12月20日，原告与经济开发区衡山路东方恒星苑小区开发商漯河市鸿盛房地产开发工程有限公司（以下简称鸿盛房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由鸿盛房地产公司委托原告进驻东方恒星苑小区进行物业管理，在原告对该小区进行物业管理期间，被告拖欠48月（2007年1月1日至2010年12月31日）物业服务费1349.28元，公共照明费144元，根据合同第18条第4款，被告还应向原告支付48个月的违约金2880元。2011年1月1日原告与漯河市东方恒星苑小区业主委员会（以下简称东方业委会）签订《物业管理委托合同》，合同约定东方业委会委托原告进驻东方恒星苑小区进行物业管理，在原告对小区进行物业管理期间，被告拖欠44月（自2011年1月1日至2014年8月31日）物业管理服务费1442.98元，公共照明费88元，根据合同第21条第4款第一项规定，被告还应向原告支付44个月的违约金2640元。上述款项经原告多次催要，但被告均以不切实际的理由予以拒付，故原告起诉至法院，请求法院判令：1、被告支付物业服务费2792.26元、公共照明费232元、违约金5520元，共计8544.26元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告白金合未到庭，未进行答辩。 原告为支持其主张，向本院提供五组证据：1、公司营业执照，证明原告是登记注册的合法公司，具有诉讼主体资格；2、物业管理企业资质证书，证明原告具有可以从事物业服务管理的资质；3、组织机构代码证，证明原告公司真实存在；4、原告与开发商签订的合同及公司变更手续，但是原告汇邦公司以前的名称为漯河市中天物业管理有限公司（以下简称中天公司）和开发商签订的物业合同，汇邦公司是中天公司变更而来，是2007年10月23日变更的，工商部门出具的证明原件，证明原告是合法变更具有资格；5、原告与业主委员会签订的物业管理合同，证明原告从业主委员会成立之后也一直从事小区物业管理，原合同自动终止。原告与漯河市东方恒星苑小区业主委员会2011年1月1日签订物业管理委托合同，是在漯河市东方恒星苑小区业主委员会成立后与业主委员会签订的合同。 被告白金合未到庭，未进行质证。 通过原告举证及陈述，本院对本案事实确认如下：2006年12月20日，漯河市中天物业管理有限公司即原告漯河市汇邦物业管理有限公司与漯河市鸿盛房地产开发工程有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定鸿盛房地产公司委托漯河市汇邦物业管理有限公司对漯河市衡山路东方恒星苑实行物业管理服务，服务期限自2007年元月1日到2012年12月31日，多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.3元物业费，公共照明费每户每月3元，逾期应从逾期之日起按每日1元交纳违约金。2011年1月1日原告与漯河市东方恒星苑小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定东方业委会委托原告进驻东方恒星苑小区进行物业管理，服务期限自2011年1月1日到2013年12月31日，多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.35元物业费，公共照明费每户每月2元，逾期应从逾期之日起按每日2元交纳违约金，车位使用费是业主的露天车位每月30元，外来车辆每月60元。2013年12月30日又签订了补充协议，期限自2014年1月1日至2014年12月31日。双方的合同还约定物业公司对房屋共用部位公用设施设备、绿化、环境卫生等项进行维修、修缮、服务与管理，物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任等条款。协议签订后漯河市汇邦物业管理有限公司提供了合同约定的物业服务。 另查明：漯河市中天物业管理有限公司于2007年11月23日变更为漯河市汇邦物业管理有限公司。漯河市汇邦物业管理有限公司的资质等级为三级，漯发改收费（2010）447号文件规定收费标准为每月每平方米0.35元。被告白金合房屋面积为93.7平方米。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，原告提供的物业服务协议及合同均有业主委员会签章，因此原告与业主委员会签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告自2007年1月1日已在东方恒星苑小区提供物业服务，被告应当交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条有关物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持的规定。被告白金合如果认为原告因物业服务质量问题给其造成损失，应当依据上述规定主张其权利，而其拒绝交纳物业服务费没有法律依据，故被告不交纳物业服务费的行为系违约行为，应当继续履行并承担违约责任。原告请求被告白金合支付自2007年1月1日始至2010年12月31日止和自2011年1月1日始至2014年8月31日止的物业服务费，本院应予支持。关于物业服务费，根据双方合同约定及被告白金合房屋面积93.7平方米计算，从2007年1月1日至2010年12月31日共48个月物业管理费应为1349.28（0.3×93.7×48）元，公共照明费应为144（3×48）元，2011年1月1日至2014年8月31日共44个月物业服务费应为1442.98（0.35×93.7×44）元，公共照明费应为88（2×44）元，共计拖欠物业服务费3024.26元（1349.28元＋144元＋1442.98元＋88元）。关于违约金：自2009年1月1日始至2010年12月31日止合同约定逾期应从逾期之日起按每日1元交纳违约金，自2011年1月1日始至2014年8月31日止，合同约定逾期应从逾期之日起按每日2元交纳违约金，均过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九十二条有关当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失的规定，本院酌定被告应支付的违约金为拖欠物业服务费的30%为宜即907.28元（3024.26元×30%）。综上，被告总计应向原告支付的物业服务费及违约金合计为3931.54元（3024.26元＋907.28元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告白金合于判决生效后五日内支付原告漯河市汇邦物业管理有限公司物业服务费、公共照明费及违约金合计为3931.54元； 二、驳回原告的其它诉讼请求。 如未按上述期间履行判决确定义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，减半收取25元，被告白金合承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。 审判员 于胜华 二〇一四年十二月三日 书记员 李肖依 |
