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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民二终字第00627号 上诉人（原审原告）张建玲，女，1972年4月7日出生，住孟州市。 委托代理人苟吉芝，河南则政鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）河南丰晟置业有限责任公司。住所地：温县。 法定代表人王恩正，该公司董事长。 上诉人张建玲因与被上诉人河南丰晟置业有限责任公司（以下简称丰晟公司）合同纠纷一案，原审原告张建玲向孟州市人民法院起诉，请求判令被告立即支付原告损失赔偿金241200元，并承担本案诉讼费。孟州市人民法院作出（2011）孟民初字第1012号民事判决，双方均不服，向本院提起上诉，本院审理后，将此案发还重审。该院重审后，于2014年10月30日作出（2013）孟民重初字第00021号民事判决，张建玲不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张建玲及其委托代理人苟吉芝到庭参加诉讼。被上诉人丰晟公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：原、被告双方于2009年10月3日签订了一份房屋置换协议，该协议约定，被告将其已开发建成的孟州市鼓楼老街商住四号楼401—402号房（条件为一层两间门面房，上下通三层半，总建筑面积为281平方米，其中门面房面积为89平方米）和六号楼一单元二层202号房（条件为三室二厅一卫，总建筑面积为117平方米）置换给原告，另付原告拆迁安置费12万元，将原告的原有房屋予以拆除。同时约定，如任何一方违反协议规定时，由违约方向另一方支付1＋1损失赔偿。协议签订后，被告即给付原告12万元并将原告用于与被告置换的原有房屋拆除，同时将置换的房屋交付原告。河南中诚建筑设计有限公司对置换给原告的401、402房的一层进行了测绘，结论为该层的建筑面积为82.368平方米（含楼梯间等），二、三层建筑面积为170.646平方米，夹层建筑面积为66.03平方米，本建筑总面积为319.044平方米.同时根据房管部门的测绘，该房一层门面房建筑面积为64.88平方米（不含楼梯间）。本院在审理过程中，依据原告的申请委托焦作市安晟价格评估有限公司对双方置换的房屋价格进行了鉴定，该公司所做的价格评估结论书认定鼓楼老街商业楼门面房在2009年10的价格为每平方米4600元，原告为此支付鉴定费2000元。 原审法院认为，原被告签订的房屋置换协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效协议。虽然，原被告双方均按协议约定，履行了各自义务。但协议约定，被告应交付给原告的一楼门面房建筑面积应为89平方米，实际交付给原告的一楼门面房建筑面积原告认为是64.88平方米（不含楼梯间），被告认为是82.368平方米，显然，被告履行的义务不符合协议的约定，故原告要求被告按协议约定承担违约责任，本院予以支持。国家规定，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。本案中，双方协议约定，被告将其已开发建成的孟州市鼓楼老街商住四号楼401—402号房（条件为一层两间门面房，上下通三层半，总建筑面积为281平方米，其中门面房面积为89平方米）和六号楼一单元二层202号房（条件为三室二厅一卫，总建筑面积为117平方米）置换给原告。其中商住四号楼401—402号房，共用一个楼梯通上下三层半，且为原告一家专用。协议签订时，商住四号楼已经建成，协议约定面积时使用的术语均是建筑面积，所以一楼门面房建筑面积将楼梯间面积计算在内，符合双方协议约定的意思表示。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：1、限被告河南丰晟置业有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿原告张建玲61014.4元【（89平方米-82.368平方米）×4600元×2】；2、驳回原告张建玲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4918元，由原告张建玲承担3668元，被告河南丰晟置业有限责任公司承担1250元，鉴定费2000元，由被告河南丰晟置业有限责任公司承担。 张建玲上诉称：原审法院认定事实不清，采信证据不当，判决严重侵犯了上诉人的合法权益。请求：1、依法撤销孟州市人民法院（2013）孟民重初字第00021号民事判决书，并依法改判，判令被上诉人支付上诉人赔偿金共计221904元；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由：上诉人与被上诉人在2009年10月3日签订的购房合同中明确约定了商品房总建筑面积为281㎡，其中门面房面积为89㎡，该房在后期办证期间，经孟州市房管所方圆房产测绘室实际测量，该房总建筑面积为266.22㎡，其中门面房为64.88㎡，与购房合同约定的建筑面积相差15.78㎡，其中门面房建筑面积相差24.12㎡，门面房实际建筑面积与购房合同约定的建筑面积误差比达到27.1%，严重超出了有关法律规定的在商品房买卖中实际建筑面积与购房合同约定建筑面积小于3%的规定。为此，上诉人就有关法律规定和双方在购房合同中的约定，就门面房的建筑面积问题与被上诉人双倍索赔无果，诉至孟州市人民法院，而孟州市人民法院在审理中，并没有以上诉人所提供的孟州市房管所方圆房产测绘室出具的测绘手续以及双方在购房合同中有关建筑面积误差的有关约定作为合法、真实的定案依据，反而以被上诉人提供的该房屋建筑施工图纸作为定案依据。 丰晟公司未答辩。 根据上诉人的诉讼请求，本院确定本案的争议焦点是： 上诉人要求被上诉人支付赔偿金221904元有无事实和法律依据。 针对争议焦点，上诉人代理人认为：本案中的主要证据是上诉人和被上诉人签订的房屋置换协议，该协议中双方的权利义务非常清楚，用上诉人拆迁的房屋换取置换协议中的置换面积，在该份置换协议中明确了被上诉人少交房屋的面积，实际上的面积只有64.88平方米，该面积既包括套内面积和分摊面积，与双方协议中约定的89平方米少了24.12平方米，少计算的面积根据置换协议第7条有违约责任，规定甲乙双方任何违反协议规定由违约方向另一方承担1＋1的赔偿。该案经过一审、上诉、发回重审和再次上诉，一审法院对事实的认定和适用法律都存在问题，对事实的认定，我们认为应当以孟州市房管局委托的有资质的鉴定部门所出具的鉴定意见为准。对法律适用方面，应当使用最高院审理商品房买卖若干问题的解释和参考上诉人和被上诉人签订的房屋置换合同以及双方签订的商品房买卖合同作为依据来处理双方的纠纷。 二审庭审中上诉人未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审判决认定事实一致。 本院认为：张建玲与丰晟公司双方签订的房屋置换协议及商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效协议。张建玲置换的商住四号楼401、402号房合同中对总建筑面积及门面房面积均有明确约定。张建玲置换的该套商住房，共用一个楼梯，该楼梯通上下三层半（一层为门面房），楼梯系张建玲一家独有，不存在共有建筑面积分摊问题。张建玲将一楼门面房建筑面积扣除楼梯间为64.88平方米以此计算损失赔偿金221904元不妥，不予支持。鉴于丰晟公司交付的门面房面积确实与合同约定面积不符，丰晟公司对此也予以认可。原审根据查明的事实判决丰晟公司赔偿张建玲61014.4元是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，张建玲的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2520元，由张建玲承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘成功 审 判 员 司园春 代审判员 米新秀 二〇一五年三月六日 书 记 员 于俊杰 |
