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沁阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）沁民一初字第00291号 原告（反诉被告）吕桂梅，女，1963年12月24日出生，汉族，住沁阳市。 委托代理人李志勇，河南合祥律师事务所律师。 委托代理人杨国庆，河南合祥律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）邹樟富，男，1976年11月15日出生，汉族，现住洛阳市洛龙区。 委托代理人贾高峰，河南南云律师事务所律师。 委托代理人杜海杰，河南南云律师事务所实习律师。 原告吕桂梅与被告邹樟富为房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕桂梅的委托代理人李志勇、杨国庆，被告邹樟富的委托代理人贾高峰、杜海杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕桂梅诉称，2010年12月3日吕桂梅与杜秀清签订一份房屋租赁协议，杜秀清将位于沁阳市怀府中路北建筑安装工程公司底商临街楼由西向东第一、二、三、四间房屋租给吕桂梅，租期五年，年租金200000元，从2010年12月3日至2015年12月3日，并约定未经同意，吕桂梅不得转租。房屋租赁协议签订后，吕桂梅对房屋进行装修，支付装修费391203.7元，后吕桂梅用于经营沁阳市步行街安踏体育用品店。2012年被告想租赁吕桂梅承租的房屋经营“意尔康”和“鞋柜”的鞋和皮具，吕桂梅告知被告该房不能转让，但被告坚持要租赁该房。2013年5月24日原、被告签订租赁合同，将西一、二间租给被告，被告将吕桂梅的装修进行了拆除。杜秀清得知房屋转租后，解除了与吕桂梅之间的房屋租赁协议，致使吕桂梅从2013年5月24日至2015年12月3日合同期满不能经营，给吕桂梅造成了巨大装修及经营损失。被告明知吕桂梅租赁的房屋不能转让，坚持让吕桂梅转让，导致原、被告签订的租赁合同解除，给吕桂梅造成了损失，被告应按50%承担赔偿责任。现诉至法院，请求判令被告赔偿吕桂梅合同解除所造成的装修损失98925.49元和经营损失200000元（具体数额以评估为准）。 被告邹樟富辩称，吕桂梅所诉与事实不符，吕桂梅的门面房失火，吕桂梅为了出租而拆除装修，吕桂梅所谓的损失以及门面房被收回，是其自身违背了租赁合同中不得转租的规定导致的，由此产生的损失应当由吕桂梅自己承担。被告没有任何过错，不应当承担赔偿责任。 反诉原告邹樟富诉称，2013年5月24日反诉原、被告签订房屋租赁合同一份，吕桂梅将位于沁阳市怀府中路北建筑安装工程公司底商临街楼由西向东一、二间，共约210平方米的门面房租赁给邹樟富使用，约定租赁期限三年，年租金为200000元，邹樟富支付了租金及其他费用并进行了营业所必需的精装修，花费巨大。2013年8月26日，邹樟富装修完毕准备营业时，却得知该租赁房屋不是吕桂梅所有，房屋被收回。邹樟富装修房屋共花费装修费数十万元，为了避免由于房屋被收回造成的损失进一步扩大，邹樟富不得不与实际房屋所有人签订房屋租赁协议，以每年高于原租金60000元的价格继续租赁已经装修完毕的房屋。吕桂梅明知自己所租赁的房屋不得转租，还与邹樟富签订房屋租赁协议，房屋租赁合同签订后不能履行合同主要义务，给邹樟富造成巨大的经济损失，吕桂梅依法应当予以赔偿。邹樟富请求法院判令吕桂梅赔偿邹樟富损失180000元。 反诉被告吕桂梅辩称，反诉原告邹樟富的反诉请求依法不能成立。第一、邹樟富请求吕桂梅赔偿其租金损失180000元，已经沁阳市人民法院（2013）沁民一初字第xxxx号判决书判决驳回。该损失是在邹樟富明知所租赁的房屋不能擅自转让的情况下，隐瞒房东取得房屋租赁权，是其自身过错所导致的，多支付的180000元房租损失法院不予支持。第二、法院作出判决后，邹樟富并未提起上诉，该判决已发生法律效力，根据民事诉讼法一事不再理的基本原则，邹樟富再次提出相同的请求，依法不能成立。综上，请驳回邹樟富的反诉请求。 根据原、被告及反诉原、被告的诉辩，本院归纳本案的庭审争议焦点为：1、吕桂梅的损失是由谁的过错造成的，损失如何计算，吕桂梅的诉讼请求是否合理合法；2、邹樟富的损失是由谁的过错造成的，损失如何计算，邹樟富的诉讼请求是否合理合法。 围绕庭审争议焦点，原告吕桂梅向本院提交的证据材料有：1、原告吕桂梅的身份证一份，证明原告的身份及诉讼主体资格；2、2010年12月3日杜秀清与吕桂梅的房屋租赁协议一份，证明2010年12月3日杜秀清将沁阳市怀府中路北建筑安装工程公司临街楼由西向东4间门面房租赁给吕桂梅，吕桂梅用来经营“安踏”体育用品，租期从2010年12月3日至2015年12月3日，租期内未经杜秀清同意不得转租房屋，否则杜秀清无条件收回房屋；3、中国邮政储蓄银行电汇凭证、收据、郑州安发体育用品有限公司证明各一份，证明吕桂梅装修“安踏”体育用品店花费391203.7元；4、2013年5月24日原、被告签订的房屋租赁协议一份，证明2013年5月24日吕桂梅将位于沁阳市怀府中路北建筑安装工程公司的临街楼由西向东一、二间转租给邹樟富，转租未经杜秀清同意；5、（2013）沁民一初字第XXXX号民事判决书一份，证明2010年12月3日杜秀清与吕桂梅签订房屋租赁协议，未经杜秀清书面同意， 吕桂梅不得转租；吕桂梅为装修房屋支付郑州安发体育用品有限公司装修预付款250000元；租期内邹樟富想租赁该房，吕桂梅告知邹樟富房子不是自己的，房东不允许转租；邹樟富坚持租赁该房，并以假联营合同来逃避房东不让转租的风险；2013年8月邹樟富让任银线督促吕桂梅拆除安踏店的装修；杜秀清终止了与吕桂梅签订的租赁合同并不予退还吕桂梅交纳的房租和违约金；吕桂梅没有就装修及经营损失提起反诉，本次可以提起诉讼；6、（2014）焦民三终字第XXXX号民事判决书一份，证明吕桂梅本次诉讼符合规定；（2013）沁民一初字第XXXX号民事判决系生效的法律文书，印证证据5的证明对象成立；7、吕桂梅经营的商埠街安踏店账目一份19页，证明该店2011年11月至2013年7月（共21月）销售额为2819444元，支出为237455元，纯收入为399343.4元，吕桂梅有923天不能经营的损失为585071.24元，邹樟富承担一半即292535.62元，吕桂梅先主张200000元，具体数额以评估为准。 围绕庭审争议焦点，反诉原告邹樟富向本院提交的证据材料有：1、反诉原告邹樟富的身份证一份，证明邹樟富的主体资格；2、2013年5月24日反诉原、邹樟富签订的租赁合同一份，证明吕桂梅将位于沁阳市怀府中路北建筑安装工程公司临街楼约210平方米的门面租赁给邹樟富，年租金200000元，租期三年；3、2013年9月25日邹樟富与杜保铜签订的租赁协议一份及杜保铜出具的租金和押金收据各一份；4、2013年9月25日邹樟富与杜秀清签订的租赁合同一份及杜秀清出具的租金和押金收据各一份，证据3、4证明吕桂梅不能履行房屋租赁合同的义务，邹樟富为了避免损失进一步扩大，以每年高于原租金120000元继续租赁房屋，共造成损失360000元。 经庭审质证，被告邹樟富对原告吕桂梅提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，该协议第四条约定吕桂梅不得转租，吕桂梅违背该条规定造成房屋被房东收回；对证据3的真实性有异议，不能证明该费用用在吕桂梅诉称的安踏店，吕桂梅还有一个店也在装修，正规公司必须出具税务发票，收据没有写明收款单位，预收款不能代表实际花费状况，吕桂梅不能继续经营的原因是店面失火，与邹樟富无关；对证据4的真实性无异议，吕桂梅作为出租方将房屋转租，违背不得转租的规定，本身存在过错，邹樟富有可信得利益才对门面进行装修；对证据5真实性无异议，该判决书载明双方对损失各应当承担50%，认可邹樟富在当次诉讼中已经多损失了180000元。对证据6的真实性无异议，质证意见同证据5；对证据7的真实性不予认可，吕桂梅账簿没有任何单位盖章，应当出具税务机关的印章，也没有会计签字，没有日期，不具备证据的客观性、真实性，不能但应出与本案的关联性，不能证明是本案的安踏店的。对吕桂梅的各份证据证明对象不能成立。 反诉被告吕桂梅对反诉原告邹樟富提交的证据的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议；证据3、4与本案无关联性，是反诉原、被告的房屋租赁合同解除后邹樟富与其他人签订的，根据（2013）沁民一初字第XXXX号民事判决书第二页正数第四行和最后一页第四行到第九行的内容，邹樟富已就180000元的损失向法院提起诉讼并且被法院驳回，（2014）焦民三终字第XXXX号民事判决书予以确认，邹樟富的诉讼请求没有事实和法律依据。 经庭审质证，本院认证如下：邹樟富对吕桂梅的证据1、2的真实性无异议，对证据的真实性本院予以采信；邹樟富对证据3的真实性有异议，认为不能证明该笔费用用在吕桂梅诉称的安踏店，预收款不能代表实际花费，吕桂梅不能继续经营的原因是失火，但邹樟富没有举证证明其异议成立，该证据中的中国邮政储蓄银行电汇凭证与郑州安发体育用品有限公司的证明相互印证，对这两份证据的真实性本院予以采信，付款数额以电汇凭证上的数字为准，收据不属于正规发票，不符合证据的形式要件，对收据的真实性本院不予采信；邹樟富对证据4、5、6的真实性无异议，对证据的真实性本院予以采信；邹樟富对证据7的真实性有异议，认为该证据没有任何单位盖章，无会计签字，不具备证据的客观性、真实性，本院认为该证据应当有纳税凭证相互印证，对该证据的真实性本院不予采信。吕桂梅对邹樟富的证据1、2的真实性无异议，对证据的真实性本院予以采信；吕桂梅对证据3、4的关联性有异议，认为邹樟富已就180000元的损失向法院提起诉讼，并被法院驳回，本院认为吕桂梅的异议不成立，证据3、4的真实性已被（2013）沁民一初字第XXXX号民事判决书予以采信，对证据的真实性、关联性本院予以采信。 依据上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：2010年12月3日原告吕桂梅与杜秀清签订房屋租赁协议，租赁位于怀府中路北建筑安装工程公司底商临街楼由西向东第一、二、三、四间房屋，租金每年200000元，租期五年，从2010年12月3日至2015年12月3日，并约定未经杜秀清书面同意吕桂梅不得转租，否则杜秀清将扣除违约金并收回房屋。吕桂梅在这四间房屋内经营沁阳市步行街安踏体育用品店（以下简称安踏店），为装修该房屋支付郑州安发体育用品有限公司装修预付款250000元。租赁期限未满时，邹樟富向吕桂梅表示想租赁该四间房屋，在吕桂梅明确告知“未经房东杜秀清书面同意不得转租，否则杜秀清有权扣除违约金并收回房屋”的前提下，邹樟富坚持租赁。2013年5月24日原、被告签订租赁合同，吕桂梅将从杜秀清处租赁的四间房屋转租给邹樟富，年租金200000元，租期三年。原、被告转租时未经杜秀清同意，事后杜秀清也未追认吕桂梅的转租行为。吕桂梅依约拆除安踏店的装修，杜秀清得知吕桂梅转租，终止租赁合同并收回房屋。邹樟富为了继续使用四间房屋，2013年9月25日邹樟富分别与杜保铜、杜秀清签订租赁合同，租赁怀府中路北建筑安装工程公司底商临街楼由西向东第一、二、三、四间房屋，租期六年，前三年租金为每年160000元，后三年租金为每年170000元。邹樟富分别支付杜秀清、杜保铜一年房租160000元和押金10000元。2013年10月30日邹樟富向本院起诉，要求判令吕桂梅退还收取邹樟富的钱款420000元并赔偿邹樟富的损失180000元，共计600000元。本院于2014年4月17日作出（2013）沁民一初字第XXXX号民事判决书，该判决书已被（2014）焦民三终字第XXXX号民事判决书确认为生效判决。（2013）沁民一初字第XXXX号民事判决书载明“吕桂梅从杜秀清处租赁怀府中路北建筑安装工程公司底商临街楼由西向东第一、二、三、四间房屋，吕桂梅支付杜秀清违约金20000元以及截止到2013年12月3日的房租600000元。吕桂梅花费装修预付款250000元。邹樟富在明知吕桂梅无权转租的情况下签订租赁合同，并汇款420000元给吕桂梅。杜秀清发现后，终止合同并不予退还房租和违约金。邹樟富又分别与杜保铜、杜秀清签订租赁合同。本院认为原、被告隐瞒房东签订转租合同，导致合同无效，因此产生的损失由原、被告各承担50%。该损失包括从2013年5月24日起到2013年12月2日的租金105753元（200000元／年÷365天×193天=105753元）和押金20000元共计125753元，被告承担50%，即62876.5元。吕桂梅收取邹樟富420000元，扣除62876.5元，剩余的357123.5元吕桂梅应当返还邹樟富。邹樟富与吕桂梅以表面联营，实际邹樟富独自经营的方法，隐瞒房东取得房屋的租赁权，多支付180000元房租是由邹樟富自身过错造成的，应由邹樟富承担。判决被告吕桂梅返还原告邹樟富租赁费及押金357123.5元，驳回原告邹樟富的其他诉讼请求。”吕桂梅于2014年10月22日申请对安踏店从2013年9月1日至2015年12月3日的经营损失进行评估，2014年11月11日本庭将该鉴定移送本院技术室，2014年11月2日技术室依据最高人民法院《对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》第四十条的规定，以“缺乏必要的鉴定材料”对该案作退案处理。此为本案事实。 本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第一百零六条规定“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”本案中，吕桂梅作为完全民事行为能力人，其有能力做出是否应当转租房屋的决定，但吕桂梅违背诚实信用原则，隐瞒房东，与邹樟富合意转租房屋，并按照合同约定拆除店内装修，该行为产生的后果应当由吕桂梅自己承担。吕桂梅认为邹樟富应当承担租赁合同无效给其造成的装修损失98925.49元，尽管邹樟富对合同无效存在过错，但其已经承担了合同无效的过错责任，故吕桂梅的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。吕桂梅要求邹樟富赔偿经营损失200000元，因吕桂梅将房屋转租后并未实际经营，未能经营的原因在于吕桂梅违反约定擅自转租，该项损失由吕桂梅造成，且无证据证明损失数额，应由其自身承担，对吕桂梅的主张，本院不予支持。邹樟富明知吕桂梅无权转租而坚持转租，原、被告间的租赁合同无效邹樟富自身存在过错，并且邹樟富与房东重新签订租赁合同是为了继续使用房屋，是合同双方真实意思表示，租金也是双方自愿商定。邹樟富要求吕桂梅赔偿180000元损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条之规定，判决如下： 一、驳回原告吕桂梅的诉讼请求。 二、驳回反诉原告邹樟富的诉讼请求。 案件受理费5784元，由原告吕桂梅负担，反诉费3900元，减半收取1950元，由反诉原告邹樟富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 陈娇娇 审 判 员 夏永福 人民陪审员 曹娟娟 二〇一五年一月四日 书 记 员 李海珍 |
