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陈鑫范 唐琦涛 微信公众号：律行天下（lxtx-cxf） 9月18日下午，杭州市住房保障和房产管理局发布了最新的限购政策：自9月19日起，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房。限购的房源包括新建商品住房和二手住房，除了富阳和大江东，杭州市区的另外十个城区皆在限购范围之列。这是杭州市住保房管局继9月14日责令望华房地产（杭州）有限公司的捂盘惜售行为进行整改后，针对当前市场中大量投资客涌入，导致房价疯涨、捂盘惜售等市场失序状况所做出的应对之策。本次调控政策的出台，其最大的目的是遏制房价过快上涨，促进市场的平稳健康发展。那么，此次限购措施能否达到预期？又会对杭州房地产市场产生哪些影响？ 首先，从市场层面看，本次限购政策的出台很难达到预期的效果。根据数据统计显示：今年8月份，非杭州户籍居民买比例为33.8%，G20之后的一周，非杭州户籍居民的购买比例达到了39.3%，其中，74.6%的人购买了一套，25.4%的人购买了两套及两套以上的商品住房。进一步分析可以发现，非杭州户籍居民购买二套及以上住房的比例为9.98%。也就是说，这次限购政策所影响的市场需求为整体交易量的9.98%（不考虑其他因素影响）。我们认为，在目前的“高烧”市场行情中，仅靠这样的限购政策基本无法对市场产生影响。 其次，从操作层面看，本次限购政策的出台会导致“借名买房”、“假离婚买房”、“假结婚买房”等现象的大幅增加。由于限制非杭州户籍居民的二套及以上住房购买资格，许多潜在购房者为了达到购买二套及以上商品房的目的，将会采取借有购房资格的杭州户籍居民的名义购买商品住宅，或者夫妻双方离婚以达到购买二套商品住宅的目的（离婚后可以各自拥有一套），或者假借与杭州户籍居民结婚的名义达到购买二套及以上商品住宅的目的等等。 第三，从法律层面看，本次限购政策的出台会直接导致部分尚未签订《商品房买卖合同》的非杭州户籍居民购房者无法继续履行“预约合同”。虽然，18日当天完成的签约数量达到了5105套，但显然不可能是所有签订“预约合同”的非杭州户籍居民购房者均完成了正式签约，“漏签之鱼”的存在成为必然，在这样的背景下，这些未完成正式签约的非杭州户籍购房者就面临解除“预约合同”的窘境，在这一过程中甚至还会产生纠纷，直至引发诉讼。 限购政策已经出台，我们已经无可更改，但效果究竟如何？让我们拭目以待！ |
