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（2014）沪二中民二(民)终字第54号 上诉人(原审被告、反诉原告)倪某某。 被上诉人(原审原告、反诉被告)叶乙。 上诉人倪某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第1624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人倪某某到庭参加诉讼，被上诉人叶乙经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2008年7月29日，倪某某(甲方)与叶乙(乙方)签订《房屋转让协议》，主要约定，甲方出让本市宝山区华浜新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)给乙方，甲方出让的资金用于三维扫描仪的开发事项，乙方同意甲方的户籍保留在该房屋中五年内不变，出让该房屋价格为人民币(以下币种均为人民币)35万元；本协议待乙方按照协议价格，资金全部到账之日起有效；本房屋现有的出租收益至2008年10月31日止归甲方所有，以后自动转让给乙方所有；2008年6月6日转入的用于三维扫描仪开发合作的预付款转为购房款，金额5万元(原借条作废)。2008年8月29日，叶乙在《房屋转让协议》尾部书写：尚有15万元房款未付，2008年9月30日前付清。2008年8月29日，倪某某与叶乙签订《上海市房地产买卖合同》，约定以35万元转让系争房屋事宜。双方遂办理系争房屋的过户手续，倪某某也将系争房屋交付给叶乙。2008年9月15日，叶乙登记为系争房屋的权利人。至今，倪某某户籍仍在系争房屋内。 2013年1月，叶乙诉至原审法院称，由于倪某某的户口至今未迁出，造成叶乙无法出售系争房屋，不能以售房款购买理财项目等，造成经济损失，按照系争房屋现价90万元的年利率计算，每天损失150元，请求判令倪某某按每天150元赔偿从2013年7月29日起至户口迁出之日止的损失。 倪某某辩称并反诉称，叶乙未履行《房屋转让协议》，仅向倪某某支付5万元购房款，其余款项没有收到，故反诉要求解除《房屋转让协议》，叶乙将系争房屋权利恢复到倪某某名下，并将系争房屋返还给倪某某。 原审审理中，叶乙为证明自己的主张，向法院提供以下证据：1、2008年6月4日倪某某出具的5万元借条；2、三张银行凭证，2008年6月6日向倪某某支付5万元，2008年7月31日叶乙之子叶甲转账给倪某某15万元，2008年9月22日叶甲之妻钱涌转账给倪某某146,100元，三笔共支付346,100元；余款3,900元中的3,500元是保证金，总房价的百分之一，由叶乙代倪某某付的，所以在房款中扣除；还有400元是押金，押金是倪某某向租客收的，已由叶乙退给租客，所以在房款中扣除；3、三亚市人民医院出院小结、上海市第五人民医院出院小结，证明叶乙要出售系争房屋拿钱看病。倪某某对证据1、2的真实性无异议，但认为叶甲、钱涌支付的两笔钱并非购房款，而是叶甲支付的投资款；对证据3不清楚。 倪某某为证明自己的主张，向法院提供以下证据：1、《上海市公有住房出售合同》、契税免税证、个人购房交款凭证等，证明系争房屋是倪某某合法取得；2、《三维数字成像技术股份制合作协议》，合作成员涉及案外人刘某、叶甲、倪某某、叶乙，该协议没有签署；2008年6、7月倪某某发给叶甲的电子邮件、刘某确认收到2万元的银行取款凭证、交通银行零售客户交易明细清单、发明专利证书，授权书，证明刘某、叶甲、倪某某、叶乙四人达成的合作意向，倪某某制作《三维数字成像技术股份制合作协议》，多次与叶甲沟通修改协议，但是最后还是没有签名；倪某某把相关资金交给刘某，进行项目的操作研究，并且在2012年获得专利；叶甲、钱涌支付的两笔钱是合作投资款项，不是购房款。叶乙对证据1无异议，对证据2《三维数字成像技术股份制合作协议》和电子邮件不予认可，其余证据的真实性无异议。叶乙表示，倪某某原来是叶乙的租客，双方认识了，倪某某说有一个项目，叶乙表示有投资的想法，并且叫儿子叶甲一起参谋；倪某某和叶甲的邮件往来，叶乙不清楚；最后，合作的事情没有谈成功，双方并未达成协议，所以也不存在投资款的事情；2008年6月4日倪某某向叶乙借了5万元，7月份叶乙催款时倪某某表示没钱，表示系争房屋转让给叶乙，叶乙也去看房了，当时房屋是出租状态，然后就签《房屋转让协议》并办理了过户手续。倪某某对此表示，与叶乙因租房认识，2008年5月双方开始洽谈合作项目，叶乙表示愿意投资，倪某某还向叶乙借了5万元，但后来叶乙也不签合作协议，对倪某某的项目有所怀疑，也没表示不合作；后来倪某某为了表示诚意，把系争房屋抵押给叶乙，叶乙表示抵押不行，要求把系争房屋转让给叶乙，之后两笔钱都支付了，当时是约定房款，但是如果项目做出来了，这笔钱就是投资款，不作为房款。现在项目已经做出来了，但至今未达成合作协议，也未成立股份制公司，之后如何操作要由叶乙决定。 原审法院经审理后认为，倪某某与叶乙签订的《房屋转让协议》、《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守并履行。本案争议焦点在于叶乙是否向倪某某付清了购房款，因双方对2008年6月6日所付5万元转为购房款没有争议，故争议在于后两笔叶甲、钱涌的付款。倪某某向法院提供了《三维数字成像技术股份制合作协议》等证据，证明其与叶乙、叶甲之间存在合作关系，后两笔付款系叶甲支付的投资款。但根据查明的事实，《三维数字成像技术股份制合作协议》因没有相关人员的签名，至今尚未成立，协议中提到的股份制企业也没有设立，因此倪某某无法证明所述的合作关系已经成立，难以认定叶甲、钱涌支付的款项是投资款。而且，三笔付款的总金额为346,100元，与《房屋转让协议》约定的房价款相符，因此法院可以认定系叶乙支付的购房款。至于余款3,900元，叶乙已作出解释，系扣除保证金及租客的押金；即使该笔余款认定未付，相对于房屋35万元的总价，在已支付绝大部分房款的情况下，未付3,900元并不构成根本违约。因此，倪某某以叶乙未付房款为由要求解除《房屋转让协议》等反诉请求，法院不予支持。现查明倪某某的户口仍在系争房屋内，已超过了《房屋转让协议》中同意其保留户口的五年期限，倪某某应负有迁出户口的合同义务。但根据房屋交易的相关规定，房屋内是否有户口对房屋的正常交易不造成阻碍，叶乙以无法出售系争房屋为由，向倪某某提出索赔的本诉请求，法院不予支持。 原审法院据此作出判决：一、叶乙要求倪某某赔偿损失的诉讼请求，不予支持；二、倪某某要求解除《房屋转让协议》等反诉请求，不予支持。 原审判决后，上诉人倪某某不服，向本院提起上诉称：其将系争房屋过户给叶乙是作为叶乙对项目投资的抵押担保。按照常理应该是叶乙将房款全部付清后，双方再办理过户手续，但实际上在叶乙没有支付全部房款的情况下，系争房屋就已过户，况且最后一笔款项也不是叶乙本人支付。当时叶乙对倪某某的一个项目有投资兴趣，倪某某已拟好合作协议，但叶乙一直未在协议上签名，倪某某为了取得叶乙的信任即同意房产先行过户，但此后叶乙拒绝在合作协议上签名。故双方之间并没有真实的房屋买卖关系，请求本院撤销原判，改判驳回叶乙的原审诉请，支持倪某某原审反诉请求。倪某某另表示，如法院维持原判，请求法院再判决倪某某的户口从系争房屋迁至本市虹口区广粤路XXX弄XXX号XXX室。 被上诉人叶乙未出庭应诉。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 二审审理中，倪某某向法院提供由叶乙在原审判决后向其发送的短信，以证明叶乙会操作收发邮件，了解电子商务，这与叶乙在原审陈述相矛盾，说明叶乙在撒谎。叶乙书面表示，该短信本是发给叶乙之子，误操作后发给了倪某某，纯属误会。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。倪某某提出其将房屋过户给叶乙仅是抵押担保，而非真实的房屋买卖关系，但其在本案中所提供的证据材料并不能证明其主张，《房屋转让协议》内容并未涉及抵押担保事项，双方也未就此另行书面约定。况且，倪某某与叶乙之间的项目合作关系没有成立。故本院对此上诉请求难以支持。另，倪某某请求法院判决其户口迁出，由于户口迁移事宜不属于法院案件受理范围之内，故本院对此请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币25元，由上诉人倪某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张晓频 代理审判员 俞 璐 代理审判员 徐 江 二○一四年三月二十一日 书 记 员 薛凤来 |
