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（2014）沪二中民二(民)终字第84号 上诉人(原审原告)钟琴。 委托代理人魏峰林，上海金经律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)江明珍。 委托代理人刘江。 被上诉人(原审被告)上海鑫开房地产经纪事务所。 法定代表人李升暖。 上诉人钟琴因定金合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2013)杨民四(民)初字第3067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人钟琴的委托代理人魏峰林，被上诉人江明珍的委托代理人刘江到庭参加诉讼。被上诉人上海鑫开房地产经纪事务所(以下简称鑫开事务所)经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年8月31日，钟琴在《购房意向书》上签字确认，该《购房意向书》载明：钟琴拟购买鑫开事务所介绍的上海市松江区鼓楼路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价人民币(以下币种均为人民币)1,280,000元(房东到手价)，承购方为表示购房诚意向代理方支付意向金20,000元，委托代理方于2013年9月3日前去争取出让方的确定意向，一旦出让方全部接受承购方的上述购买条件并在意向书上签字，则承购方授权代理方将意向金作为购房定金付给出让方，如果期限内出让方未能接受承购条件的，则意向金立即无息返还给承购方，出让方在意向金书上签字后，承购方反悔不购买或变更购买条件等其他行为导致交易不成功的，定金(原意向金)将由出让方没收；出让方反悔不卖或变更出售条件等其他行为导致交易不成功的，愿双倍返还购房定金。同日，钟琴在《居间合同(买卖)》上签字确认，该《居间合同(买卖)》载明：钟琴(签约乙方)、江明珍(签约甲方，刘江代签)与鑫开事务所(签约丙方)签订《居间合同(买卖)》，载明：甲方愿转让其所有的位于上海市松江区鼓楼路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积78平方米；转让价1,280,000元；自合同签订之日起，乙方愿向甲方预付购房定金20,000元，该定金可抵作购房价款；乙方在2013年9月15日前支付甲方首付款500,000元(含定金)；乙方向银行申请贷款780,000元，贷款不足现金补齐；任何一方无正当理由解除合同的，应承担违约责任；乙方违约定金不退，甲方违约双倍返还；该房屋为房东到手价，过户费用均由乙方承担，甲方房屋满五免营业税。钟琴于2013年8月31日向鑫开事务所支付意向金20,000元。鑫开事务所向钟琴开具《收据》1份，载明：定新凯一期93号102室(意向金)，房东签字后即生效，意向金不退。2013年9月1日，江明珍委托代理人刘江携带委托书至鑫开事务所处，在上述《购房意向书》、《居间合同(买卖)》上签字，并收取了鑫开事务所转交的定金20,000元。2013年9月15日，钟琴及家人、江明珍及其委托代理人刘江一起至被告鑫开事务所处。钟琴要求减低《居间合同(买卖)》约定的首付款比例，买卖双方协商未果，未能签订正式的房屋买卖合同。之后，钟琴以《居间合同(买卖)》并非产权人江明珍本人或授权人签字属无效合同为由向原审法院起诉，要求判令：江明珍返还定金20,000并支付利息1,120元。 原审审理中，江明珍辩称，2013年8月31日，鑫开事务所打电话给其委托代理人刘江，称有人要支付定金，要求代理人携带授权委托书来签署居间合同。2013年9月1日，江明珍的委托代理人刘江到鑫开事务所在《购房意向书》和《居间合同(买卖)》上签字并收取了定金20,000元。2013年9月15日，钟琴与江明珍至鑫开事务所准备签署正式的房屋买卖合同，钟琴提出首付款500,000元有困难，要求将首付款降低至400,000元，江明珍表示同意。之后，钟琴又提出不买房，并要求返还定金，江明珍予以了拒绝。综上，双方未签订正式的房屋买卖合同系钟琴违约，应当没收定金，不同意返还钟琴定金及利息。 原审审理中，鑫开事务所辩称：钟琴于2013年8月31日看中了江明珍所有的房屋，总价1,280,000元。钟琴委托鑫开事务所与江明珍洽谈并支付了意向金20,000元。2013年9月1日，江明珍委托代理人刘江带着委托书及产权证至鑫开事务所，在居间合同上签字确认。鑫开事务所与钟琴电话联系告知其房屋出售方已签字，钟琴同意20,000元意向金交给江明珍转为定金，三方约定2013年9月15日至鑫开事务所签订房屋买卖合同并支付首付款。2013年9月15日，钟琴提出要求首付款降低至400,000元，江明珍也表示同意，但钟琴仍表示不购买房屋了，要求返还定金，双方商谈无果，按照合同约定，定金不予退还。 原审法院另查明，上海市松江区鼓楼路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为江明珍。 原审法院认为，双方签订的《居间合同(买卖)》系各方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。江明珍向其子刘江出具《委托书》，委托其签署买卖定金合同即收取定金等相关手续，对其签署的相关文件均予以认同并同意承担法律责任，江明珍的上述行为，符合法律规定的委托代理的规定，合法有效。且三方约定2013年9月15日签订正式的房屋买卖合同当日，江明珍亦到场确认委托代理人的签字系其真实意思表示，对继续履行《居间合同(买卖)》并签订正式的房屋买卖合同并未构成障碍，双方未能签订正式房屋买卖合同的原因是钟琴欲降低已约定的首付款比例。钟琴虽主张江明珍、鑫开事务所曾知晓并同意钟琴需将其他房屋出售后再支付首付款，但未提供相应的证据，原审法院难以支持。综上，钟琴违反了《居间合同(买卖)》的约定，应当承担的相应的违约责任。根据定金罚则，给付定金一方违反合同约定的，无权要求返还定金。钟琴诉请要求江明珍返还定金及利息的诉请，于法无据，不予支持。定金已由江明珍收取，故钟琴要求鑫开事务所返还定金及利息，于法无据，亦不予支持。 原审法院据此判决：驳回钟琴全部诉讼请求。 原审法院判决后，钟琴不服，向本院提起上诉称：《居间合同(买卖)》并非由江明珍本人签字，而是由其儿子刘江代签。刘江在没有授权的情况下代为签署的房屋买卖合同应属无效。钟琴据此请求撤销原审法院判决，依法改判支持其在原审中提出的诉讼请求。 被上诉人江明珍答辩称，钟琴在合同签署过程中从未对其授权问题提出异议，江明珍确实委托刘江作为其代理人签署合同并收取定金。江明珍不同意钟琴的上诉请求，请求维持原判。 被上诉人鑫开事务所未到庭答辩。 本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，钟琴以刘江未经房屋权利人江明珍授权签署合同为由主张涉案《居间合同(买卖)》无效。因江明珍从未对刘江的代理人身份予以否认并曾与刘江共同前往约定地点欲与钟琴签署正式的房屋买卖合同，故钟琴以代理人未经授权为由主张涉案《居间合同(买卖)》无效缺乏事实及法律依据。基于定金罚则，钟琴无权要求返还定金。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对钟琴的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费328元，由上诉人钟琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢薇薇 审 判 员 余 艺 代理审判员 邬海蓉 二○一四年三月二十一日 书 记 员 仇祉杰 |
