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（2014）沪二中民二(民)终字第277号 上诉人(原审原告)郭进。 委托代理人郭某某。 被上诉人(原审被告)仇海林。 委托代理人陈莉，上海市大众律师事务所律师。 上诉人郭进因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭进及其委托代理人郭某某，被上诉人仇海林及其委托代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，案外人吴某某为嘉定区仓场路XXX-XXX号商铺(以下简称系争商铺)的所有权人，系争商铺建筑面积224.5平方米。2010年10月1日，吴某某曾与仇海林签订房屋租赁协议一份，约定将系争商铺出赁给仇海林使用，协议约定租赁期限四年，即自2010年10月1日起至2014年9月30日止。因仇海林拖欠租金，吴某某将仇海林诉至法院，要求判令解除租赁合同；仇海林支付拖欠的租金及违约金。法院于2012年9月4日公开开庭进行审理，仇海林到庭参加诉讼并填写送达地址确认书。2012年10月29日，法院作出(2012)嘉民三(民)初字第693号民事判决书，判令：一、解除吴某某与仇海林签订的房屋租赁合同，仇海林应于判决生效之日起三十日内迁出系争商铺并归还租赁物；二、仇海林应支付吴某某租金人民币(以下币种均为人民币)160,000元及违约金15,000元。判决作出后，双方均未上诉，该判决生效。 2012年11月8日，仇海林与郭进签订《商铺转让协议》及《租赁合同》。《商铺转让协议》约定仇海林将其承租的系争商铺经产权人同意转让给郭进使用，房屋建筑面积224.5平方米；郭进应在2012年11月8日前一次性支付仇海林转让费120,000元，其中20,000元待营业执照办好后支付，转让费包括装修、装饰、设备及其他相关费用。《租赁合同》约定郭进、仇海林之间租赁期限为两年，自2012年12月1日起2014年11月30日止，月租金10,000元。同时，双方口头约定郭进先行支付仇海林4个半月的租金45,000元。2012年11月8日，郭进支付仇海林转让费65,000元，并委托案外人郭雅丽转账支付仇海林50,000元，次日，郭进又委托案外人郭飞飞转账支付仇海林50,000元，合计支付转让费及租金共165,000元。 2012年12月，吴某某来到店铺，出示了房产证原件和(2012)嘉民三(民)初字第693号民事判决书，告知郭进其已经法院判决解除了与仇海林之间的租赁合同，仇海林无权转租，郭进如需继续经营需与其另行协商。2012年12月1日，吴某某与案外人郭某某签订《房屋租赁协议书》，约定吴某某将系争房屋租赁给郭某某，房屋建筑面积224.5平方米；租赁期限四年，自2012年12月1日至2016年11月30日，租金120,000元/年，自2013年12月1日起房租每年递增5%；租金支付方式为先付后用，每年12月1日前一次性支付半年租金，每年5月31日一次性半年租金。协议签订后，郭某某向吴某某支付2012年12月1日至2013年3月30日期间的租金40,000元以及押金10,000元，共计50,000元。此后，郭进向仇海林要求返还转让费及租金165,000元遭仇海林拒绝。郭进遂诉至法院，要求判令仇海林返还郭进165,000元。 原审法院庭审中，郭进自认其与郭某某系兄妹关系，二人合作经营系争店铺。 原审法院认为，仇海林与系争商铺的所有权人吴某某之间的租赁合同已经由吴某某提起诉讼并由法院生效判决予以解除，仇海林应按照判决要求将商铺返还吴某某，但仇海林却在判决作出后，故意隐瞒事实将房屋转租给郭进并签订了《租赁合同》，权利人吴某某事后已就该商铺另行与郭某某签订了租赁合同，故吴某某对仇海林的转租行为事先不同意、事后亦不追认，郭进、仇海林间的《租赁合同》应属无效。合同无效后，仇海林因该租赁合同取得的财产应当予以返还，现仇海林同意返还租金45,000元，与法无悖，法院予以照准。关于郭进、仇海林间《商铺转让协议》的效力。法院认为，因吴某某事后已与郭某某另行签订《租赁合同》，结合郭进与郭某某之间的身份及合作关系，郭进实际上已经获得系争商铺的经营使用权，即郭进、仇海林间《租赁合同》无效并不影响该《商铺转让协议》的履行，该协议的履行客观上并无障碍，应为有效。郭进依协议无效主张返还转让费120,000元，法院不予支持。 原审法院据此判决如下：仇海林应于判决生效之日起十日内返还郭进租金45,000元。 原审法院判决后，郭进不服提出上诉称，《商铺转让协议》的主要内容是经营权转让。现上诉人的经营权来源是产权人吴某某的出租行为，而非被上诉人的经营权转让。被上诉人的承租权在法院判决被吴某某收回后，不再享有商铺经营的权利，也丧失了经营权转让的基础，原审法院未认定《商铺转让协议》的效力，却认为该协议履行不存在障碍，系认定事实偏颇，适用法律错误，助长了被上诉人隐瞒事实，欺骗上诉人签订协议的恶意行为，二审法院应予以纠正。即便《商铺转让协议》有效，按照约定被上诉人隐瞒产权人已收回租赁房屋，不允许被上诉人转租，上诉人有权要求被上诉人返还12万元。请求本院依法改判被上诉人返还上诉人165,000元。 被上诉人仇海林辩称，《商铺转让协议》签订时，被上诉人与产权人的租赁合同在有效期内，法院判决书还没有送达被上诉人，被上诉人并不知租赁关系已解除，被上诉人主观上没有过错。12万元的转让费是上诉人接受的，且已履行完毕，上诉人没有任何损失。请求本院维持原判。 经审理查明，转让方(甲方)仇海林与顶让方(乙方)郭进签订的《商铺转让协议》第一条约定，甲方将自己租赁位于嘉定区仓场路XXX号的店铺，经该店铺产权人(以下简称业主)授权同意转让给乙方使用，建筑面积为224.5平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有与业主房屋租赁合同中所享有的权利与义务。第三条约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归业主方所有，营业设备等动产归乙方。第四条约定，乙方在2012年11月8日前一次性向甲方支付转让费共计120,000元，补充条款：营业执照办理好后支付20,000元。另注：如前承租人即甲方转让店面时有隐情，(比如业主不允许转租或事先知道这地方要拆迁、或是有其他会给甲方经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方)，乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费并赔偿由此给乙方带来的损失。 原审法院判决查明的其余事实无误，本院予以确认。 本院认为，未经出租人同意，承租人不享有转租权。仇海林在吴某某已向法院提起诉讼，法院已判决解除吴某某与其的租赁合同的情况下，再将系争商铺转租给郭进，并与郭进签订了《租赁合同》、《商铺转让协议》。原审法院认定仇海林故意隐瞒了吴某某不同意转租的事实，本院予以认同。该两份协议名称虽不同，但其内容均涉及转租事宜，仇海林在无转租权的前提下，亦无权转让其经营使用权，故郭进请求认定两份合同无效，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。造成两份合同无效的主要责任在于仇海林，但郭进未尽谨慎注意义务，也应承担部分责任。鉴于郭进与仇海林在接收房屋后已实际占有房屋，且又与吴某某签订租赁合同并支付了租金，对于转让费中包括的装修、装饰、设备等已无返还的必要；郭进在系争商铺内经营，并非仇海林转租行为取得，故法院酌情判令仇海林返还郭进租金及转让费共计8万元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第783号民事判决； 二、仇海林应于本判决生效之日起十日内返还郭进租金及转让费共计人民币80,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,800元，由郭进、仇海林各半负担。二审案件受理费2,700元，其中1,890元由郭进负担，其中810元仇海林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 珍 代理审判员 陈 俊 代理审判员 马忆蔺 二○一四年四月三日 书 记 员 彭奕佳 |
