|
（2014）沪一中民二(民)终字第513号 上诉人（原审原告）丁建飞。 上诉人（原审原告）黄朋。 上列两上诉人之共同委托代理人李玛林。 被上诉人（原审被告）上海豪全房地产开发有限公司。 法定代表人赵长伟。 委托代理人陈伟军。 上诉人丁建飞、黄朋因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第34141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月13日立案受理后依法组成合议庭，于同年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人丁建飞及其与上诉人黄朋的共同委托代理人李玛林、被上诉人上海豪全房地产开发有限公司（以下简称豪全公司）的委托代理人陈伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2010年12月31日，丁建飞、黄朋（乙方）与豪全公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价款为4,577,771元（人民币，下同）。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之__计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过__天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方符合合同约定的交付条件并发出交付通知书后的十天。补充条款第八条“该房屋的交付”中第1款约定，该房屋的交付条件以合同第十条约定为准。合同第十条关于甲方承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后甲方应该履行的义务。合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指《住宅交付使用许可证》；第3款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；第4款约定，除本合同另有约定外，若乙方因本条第3款的情形或者其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由乙方自行承担。乙方经甲方按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，甲方对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日（“风险转移日”）起转移由乙方承担，该房屋的保修期限也从该日起算。乙方自风险转移日起的次月起承担相应的物业管理费用等。之后，丁建飞、黄朋依约支付预售合同约定的全部房价款4,577,771元。 2011年11月15日，豪全公司取得豪全花园《建设工程竣工验收备案证书》。2011年12月20日，豪全公司取得系争房屋的沪房管（浦东）交付许（2011）第061-1号《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年6月29日，豪全公司取得系争房屋沪房地浦字（2012）第261228号上海市房地产权证。 2012年6月19日，豪全公司向丁建飞、黄朋发送《房屋交付通知书》称，“您所购买的系争房屋，已通过政府有关部门的验收，于2011年12月20日取得《新建住宅交付使用许可证》，符合《房屋预售合同》约定的交房条件，我司将于2012年6月30日前交房，为了避免您在办理收楼手续时长时间等候，请您于以下的时间内前来办理房屋交付手续。办理房屋交付时间与地点：2012年6月25日——2012年6月28日，上午10:00-12:00，下午13:30-16：30，具体时间请您提前与售楼处电话预约，地点：……”。2012年7月15日，豪全公司再次向丁建飞、黄朋发送催告函，表示豪全公司已如约通知丁建飞、黄朋办理交付手续，但丁建飞、黄朋至今未办理，现委托上海长宜物业服务有限公司提供办理交付手续服务，通知丁建飞、黄朋于2012年7月20日至2012年8月5日前往物业服务中心办理交付手续等。丁建飞、黄朋在该函件上注明其于2012年6月28日办理验房过程中发现系争房屋多处渗漏水，故对该催告函不接受，要求豪全公司整改完毕无渗漏水后再通知丁建飞、黄朋。2012年11月5日，系争房屋所在小区业主代表与长甲地产公司代表以及金桥开发区管委会信访办代表在浦东新区川桥路达成《会议纪要》，“1、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）在2012年11月10日之前公布漏水房屋的维修方案，维修方案参考《某某某园检修缮后处理方案（业主反馈意见稿）》；2、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）应在2012年12月31日之前全部修完，全部房屋即在此之前合格交付某某某园业主；3、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）对于某某某园业主提出的赔偿要求予以考虑，应依法给予赔偿，具体赔偿方案于2012年11月12日上午由业主选派五位业主代表在长甲集团会议室双方协商。”2013年5月20日，豪全公司向丁建飞、黄朋发送《通知书》，通知丁建飞、黄朋“根据您与我公司签署的《上海市商品房预售合同》约定，我公司已于2012年6月19日通知您前来办理交房手续，您提出的质量问题已全部完成修缮工作，特通知您于2013年5月27日前来办理验收及相关事宜”。2013年8月9日，经豪全公司委托，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具《某某某园一期26#别墅（门牌号316～326）主体结构工程质量和完损现状检测报告》，结论为：（1）26#别墅为地下一层、地上三层现浇钢筋混凝土异形柱框架结构，楼屋面板采用现浇板，屋面为坡屋面。（2）抽样检测表明，26#别墅结构布置、承重体系情况、轴线尺寸、层高、截面尺寸基本满足设计要求；房屋的实测混凝土强度均达到设计强度等级；别墅梁和柱等主要结构构件受力主筋的规格与设计要求相符，楼板板底钢筋规格和间距基本满足设计要求，别墅无明显的倾斜和不均沉降。通过对房屋多方面的工程结构质量检测结果进行综合分析可知，26#别墅的主体结构（混凝土梁板柱等）工程质量总体上符合要求。（3）26#别墅原有的渗漏经维修后在现场检测时未发现明显的渗漏痕迹。（4）本报告的渗漏检测结果反映的是房屋检测时的状况，建议有关方做好后续工作，保障该维修成果的有效性。 2013年9月，丁建飞、黄朋起诉至原审法院，要求判令：豪全公司支付丁建飞、黄朋逾期交房违约金，以总房价款4,577,771元为基数，按日万分之二标准计算，自2012年7月1日至2013年9月30日。 原审另查明，丁建飞、黄朋于2012年6月28日对系争房屋进行验收，根据验房记录单显示，验房当日丁建飞、黄朋对房屋多处渗水等问题提出异议。2012年10月27日对系争房屋进行验收，根据验房记录单显示，在验房当日，丁建飞、黄朋对系争房屋包括多处渗水、裂缝等问题提出异议。2013年5月26日，丁建飞、黄朋再次对系争房屋进行验收，根据验房记录单显示，丁建飞、黄朋对二层北卧阳台文化砖、大理石沥青污染、二层北卧铝合金门沥青污染、二层压顶大理石损坏、三层文化砖污染、墙面污染等提出异议。2013年6月28日，丁建飞、黄朋再次对系争房屋进行验收，根据当日验房记录单，丁建飞、黄朋提出二层北阳台文化砖大面积打磨过、三层南阳台文化砖打磨过、二层北阳台大理石破损问题。 原审审理中，丁建飞、黄朋另提供其于2012年7月22日向豪全公司交送的《关于房屋未达到正常居住条件，不能配合交付的异议函》，豪全公司表示未收到该份函件。另丁建飞、黄朋提供2012年8月11日业主代表与某某某园开发商代表签订的承诺函件，该承诺上明确开发商承诺在指定日期之前确保此份协议签字业主（含书面授权业主，以下简称“业主”）按国家行业标准修好各自所购某某某园房屋（含地下室等赠送面积），修缮完成后，开发商针对渗漏部位淋水并邀请业主到现场监督执行，经淋水不再出现漏水、渗水，作为维修完成的验收标准；如开发商未能按承诺在上述指定日期之前为业主修好房屋，应当向业主支付赔偿金，赔偿金按业主已支付的房价款日万分之二计算，赔偿金自上述指定日期第二日起算；第1-2条所指的指定日期，由开发商会同东方雨虹于该承诺书签署之日起五个工作日内确定，并需经业主代表书面认可，该日期不得晚于本承诺书签订之日起三个月等。豪全公司对该份承诺函件认为系业主在售楼处强迫鲍磊签订，上面有很多涂改添加的痕迹，许多业主名字是后添加的；而且之后在政府部门的主持下，与业主代表重新签署会议纪要，会议纪要变更了该承诺的内容。丁建飞、黄朋另提供证人李辉及朱翊斌当庭作证，以证明系争房屋所在小区存在大面积渗水，豪全公司对系争房屋进行了维修，脚手架直至2013年6月才逐步拆除，豪全公司曾与业主协商，承诺过按照日万分之二的标准赔偿违约金。豪全公司对系争房屋所在小区存在渗漏水，曾进行过大规模维修事实予以确认，但认为证人系系争房屋所在小区业主或业主家属，与本案有利害关系，证人朱翊斌的证言都是听来的，且其谈到的赔偿方案当时是同地段、同区域、同等房屋的租金标准赔偿。 原审审理中，豪全公司确认其确对系争房屋搭设过脚手架进行维修。同时，豪全公司向法院表示就本案实际情况，愿意按照每月3,000元租金标准补偿丁建飞、黄朋11个月租金损失并额外按照每月3,000元的标准补偿丁建飞、黄朋11个月损失；并愿意补偿丁建飞、黄朋11个月的物业费6,600元，由豪全公司直接向相关物业公司支付。 原审认为，依法成立的合同受法律保护。丁建飞、黄朋与豪全公司之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。丁建飞、黄朋依约支付房款，豪全公司亦应按照合同约定履行交付房屋义务。豪全公司在系争房屋符合合同约定的交付条件后，即及时地向丁建飞、黄朋发送《房屋交付通知书》，表示将按合同约定时间交付房屋，要求丁建飞、黄朋办理交房手续。现房屋主要质量问题是渗漏水，豪全公司对该质量问题采用搭设脚手架等方式进行修复系其按约承担保修责任，丁建飞、黄朋亦无其他证据证明系争房屋存在质量问题已严重影响正常经营使用，故丁建飞、黄朋理应按照合同约定办理房屋验收交接手续。之后豪全公司依约向丁建飞、黄朋发送催告函，要求丁建飞、黄朋办理房屋交付手续，但丁建飞、黄朋仍未前往办理相关的交付手续，根据双方合同约定豪全公司按本合同第十五条之约定书面催告后丁建飞、黄朋仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，豪全公司对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格。综上，丁建飞、黄朋要求豪全公司支付逾期交房违约金的请求，法院难以支持。豪全公司自愿补偿丁建飞、黄朋相应损失并以代丁建飞、黄朋向相关物业公司支付物业费形式补偿丁建飞、黄朋物业费，并无不当，法院亦予准许。 原审法院审理后于2013年12月20日作出判决：一、驳回原告丁建飞、黄朋的全部诉讼请求；三、被告上海豪全房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告丁建飞、黄朋补偿款66,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,788元，由原告丁建飞、黄朋负担。 原审判决后，丁建飞、黄朋不服，上诉至本院称，系争房屋一直处于修缮状态，直至2013年4月7日，其周围用于房屋维修的脚手架仍未拆除。为维修方便，施工单位甚至将系争房屋屋顶也全部掀掉。在此期间，系争房屋持续处于主体及墙面漏水、渗水严重的状态。上述情形完全符合《上海市商品房预售合同》补充条款第八条第三款第一项所述例外情形“严重影响正常经营使用”，故被上诉人豪全公司构成延期交房，应当承担由此所产生的违约金赔偿责任。豪全公司在一审中辩称承诺函件遭业主强迫而签订、存在添加痕迹等内容，但未提供任何证据予以证明。承诺函件是在双方当事人友好协商的情况下签订，并对豪全公司不能按期交房应当承担的违约金作出明确约定，故豪全公司应接受该承诺函件所载内容的约束，按其约定履行违约金赔偿义务。故请求二审法院撤销原审判决，改判为支持丁建飞、黄朋的原审诉讼请求。 被上诉人豪全公司辩称，其不同意丁建飞、黄朋的上诉请求。根据双方签订的《上海市商品房预售合同》补充条款第八条第三款的约定，除约定情形外，不影响双方交接房屋，不构成豪全公司迟延交房，上诉人丁建飞、黄朋以房屋瑕疵为由拒绝接受系争房屋，并要求豪全公司承担逾期交房责任，缺乏法律依据。豪全公司不存在逾期交房的情况，其对承诺函件的真实性不予认可，上面有很多涂改添加的痕迹，并且该承诺函件系业主在售楼处逼迫鲍磊签订，双方在协商过程中的让步不能成为不利于豪全公司的证据。故请求二审驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人丁建飞、黄朋与被上诉人豪全公司就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于豪全公司是否构成逾期交房。对此，本院认为，在系争房屋符合《上海市商品房预售合同》约定的交付条件后，豪全公司按约向丁建飞、黄朋发送《房屋交付通知书》、催告函通知办理系争房屋的交付手续，丁建飞、黄朋以系争房屋渗漏水为由未予办理，并主张系争房屋的质量问题属于“严重影响正常经营使用”，但未提供权威机构的质量检测报告等证据证明房屋渗漏水的程度及后果，而豪全公司对该质量问题采用搭设脚手架等方式进行修复系其按约承担保修责任，不能据此认定系争房屋的渗漏水问题已严重影响正常经营使用。根据《上海市商品房预售合同》的约定，豪全公司书面催告后，丁建飞、黄朋仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，豪全公司对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格。因此，本案中系争房屋的渗漏水问题不构成丁建飞、黄朋拒绝办理交房手续的理由，豪全公司不存在逾期交房的行为，丁建飞、黄朋的主张，本院不予采信。鉴于豪全公司不构成逾期交房，其亦无需承担逾期交房的违约责任。至于丁建飞、黄朋主张豪全公司应受承诺函件约束，按其约定履行违约金赔偿义务的问题，本院注意到，承诺函件约定开发商未能在指定日期之前为业主修好房屋时，应向业主支付赔偿金，赔偿金按业主已支付的房价款日万分之二计算，赔偿金自指定日期第二日起算；指定日期由开发商会同东方雨虹于该承诺书签署之日起五个工作日内确定，并需经业主代表书面认可。但之后开发商并未与东方雨虹确定指定日期，业主代表也未能书面认可，故该承诺函件只能视为豪全公司与包括丁建飞、黄朋在内的业主就房屋渗漏水问题进行协商的初步意见，但双方就指定日期、赔偿标准等内容未能形成最终的一致意见，故丁建飞、黄朋根据承诺函件涉及的赔偿金标准主张逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决正确，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币7,576元，由上诉人丁建飞、黄朋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 王 盈 二○一四年四月八日 书 记 员 周 益 |
