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（2014）沪一中民二(民)终字第795号 上诉人（原审被告）陶宏， 委托代理人刘桂凤（系陶宏母亲）， 被上诉人（原审原告）上海中星集团申城物业有限公司， 法定代表人沈杰，董事长。 委托代理人顾群，该公司员工。 上诉人陶宏因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审经审理查明，上海市某某某路xxx弄x号xxxx室房屋（以下简称系争房屋）原为陶宏父亲陶敬明单位于1997年分配的公有住房，承租人为陶敬明。陶宏于2001年3月申请购买系争房屋（建筑面积79.98平方米），2001年6月1日系争房屋核准登记于陶宏名下。 2002年2月4日，上海中星集团申城物业有限公司（以下简称申城物业公司、乙方）与上海市某某弄x、xx、xxx、xxxx号业主委员会（甲方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对上海市某某弄x、xx、xxx、xxxx号物业进行服务与管理；委托服务期限为二年，自2001年10月1日至2003年9月30日止；售后公房管理费每月每户人民币（下同）6-8元，保洁费每月每户3元，保安费每月每户6元，高层住宅电梯水泵运行费每月每平方米0.15元。 2006年11月3日，申城物业公司（乙方）与上海市某某弄x、xx、xxx、xxxx号业主委员会（甲方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对上海市某某弄x、xx、xxx、xxxx号物业进行服务与管理；委托服务期限为三年，自2005年9月1日至2008年8月31日止；售后公房管理费每月每户6-10元，保洁费每月每户3元，保安费每月每户6元，高层住宅电梯水泵运行费每月每平方米0.15元。 2010年11月15日，申城物业公司（乙方）与上海市某某弄x、xx、xxx、xxxx号业主委员会（甲方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对上海市某某弄x、xx、xxx、xxxx号物业进行服务与管理；委托服务期限自2010年1月1日至2010年12月31日止；售后公房管理费每月每户6-10元，保洁费每月每户3元，保安费每月每户6元，高层住宅电梯水泵运行费每月每平方米0.15元。 上海市某某弄x、xx、xxx、xxxx号业主委员会出具证明称申城物业公司从2008年9月至2009年12月持续对小区进行管理，收费标准不变。上海市徐汇区田林街道新苑第五六七居民委员会出具情况说明证明申城物业公司自1993年10月至2010年12月连续对涉案小区提供物业服务。 另查明，2007年4月，因业主报修，申城物业公司报批业委会后对上海市田林东路414弄6号楼顶部进行屋面修漏工程。维修后，该楼顶部2801-2807户业主均对修复工程进行书面签字确认，陶宏未签字。陶宏称修过之后发现屋顶蜕皮与霉点，认为没有修好。申城物业公司称因陶宏报修漏水，申城物业公司已经上报业委会，但业委会没有批准。 原审审理中，申城物业公司起诉要求判令陶宏支付自2001年1月至2010年12月止的物业管理服务费3,480元。 原审认为，申城物业公司与上海市某某弄x、xx、xxx、xxxx号业主委员会签订的物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。申城物业公司在履行了物业管理服务后，有权向业主收取物业管理费；陶宏作为小区业主，理应按物业服务合同的约定向申城物业公司缴纳物业管理费。系争房屋系售后公房，陶宏自2001年6月成为系争房屋业主，但未支付2001年1月至5月公房租金，申城物业公司同意将该阶段租金按物业管理费标准收取，陶宏也确认应从2001年1月起支付物业费，系当事人自行处分权利，法院予以准许，故陶宏应向申城物业公司支付自2001年1月至2010年12月的物业管理费。陶宏抗辩称房屋存在质量问题以及被多收租金，与本案系不同法律关系，陶宏若有证据可另案诉讼主张权利。原审法院于二○一四年二月十日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，作出判决：陶宏于判决生效之日起十日内向上海中星集团申城物业有限公司支付自2001年1月至2010年12月的物业管理服务费3,480元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由陶宏负担。 判决后，陶宏不服上述民事判决，上诉称：1、系争房屋系上诉人父亲陶敬明单位分配的房屋，上诉人在1997年入住时发现有租客住在房屋内，导致房屋损坏；2、房屋买下产权之前是系统公房，上诉人支付租金至2000年12月，被上诉人违反规定多收上诉人租金；3、房屋顶部有漏水，导致吊顶发霉，上诉人认为房屋有质量问题，房屋的开发商和物业公司是一家，上诉人向被上诉人反映，被上诉人没有解决；4、卫生间下水道有问题，导致上诉人的浴缸反水，致使上诉人父亲陶敬明染上无法治愈的皮肤病。因此请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人上海中星集团申城物业有限公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人是上海市某某某路xxx弄x号xxxx室房屋的业主，被上诉人是该小区的物业管理单位。被上诉人在为该小区进行物业管理服务后，上诉人应当自觉履行给付义务。由于上诉人未支付物业管理费，被上诉人则起诉要求上诉人支付物业管理费的诉讼请求，于法不悖。上诉人的上诉理由不能作为不支付物业管理费的抗辩理由。为此，原审法院依法所作的判决是正确的，本院应予维持。另外，被上诉人作为小区的物业管理单位，在收取物业管理费的同时，应当尽自己最大的努力为小区的业主服务。综上所述，上诉人的上诉请求和理由，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人陶宏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张薇佳 代理审判员 盛伟玲 代理审判员 朱 强 二○一四年四月二十三日 书 记 员 莫 莉 |
