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（2014）沪一中民二(民)终字第395号 上诉人（原审原告）沈锦云。 上诉人（原审原告）沈秋生。 上诉人（原审原告）沈勇康。 上列三上诉人之共同委托代理人梁蔚飞，上海申房律师事务所律师。 上列三上诉人之共同委托代理人沈巧怡，上海申房律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）沈元新。 委托代理人陆寅国，上海浦虹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）干敏。 被上诉人（原审被告）沈志成。 委托代理人干敏。 上诉人沈锦云、沈秋生、沈勇康因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第34143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人沈锦云、沈秋生、沈勇康及其共同委托代理人梁蔚飞、被上诉人沈元新的委托代理人陆寅国，被上诉人干敏（兼被上诉人沈志成的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：沈锦云、沈秋生、沈勇康与沈元新系兄弟姐妹关系，李梦月系四人的母亲，干敏、沈志成系沈元新的妻子及儿子。2005年3月1日，上海市浦东新区潍坊四村443号X室房屋（以下简称系争房屋）产权核准登记为沈元新、干敏、沈志成共同共有。2006年4月30日，李梦月与沈锦云、沈秋生、沈勇康、沈元新签订《协议书》，约定：“母亲李梦月所得动迁买房钱款叁拾伍万人民币，如购买一套房屋，产权证上由李梦月、沈锦云、沈元新、沈秋生、沈勇康5人共同在册，在母亲百年之后，母亲其中占有的五分之一房屋权利由孙子沈志成继承。母亲百年之后一个月内及时变卖房屋，所得钱款由四个子女和一个孙子平分。”2006年5月24日，沈勇康在中国工商银行开户存入35万元，同年7月4日，沈勇康取款35万元并另外交给沈元新4.20万元，共计39.20万元。2006年7月5日，沈元新出具《房屋转让证明》并代干敏、沈志成在该证明上签名，其上记载浦东新区潍坊四村443号X室建面39.61平方转让给母亲李梦月总价叁拾玖万贰仟元整。2006年8月，李梦月与沈勇康搬进系争房屋居住；2009年7月，沈元新、干敏搬入系争房屋内居住。现系争房屋由沈勇康、沈元新、干敏居住使用。2013年5月14日，李梦月报死亡。 2013年9月26日，沈锦云、沈秋生、沈勇康向原审法院提起诉讼，要求判令：1、沈元新、干敏、沈志成继续履行房屋买卖《协议书》、《房屋转让证明》；2、沈元新、干敏、沈志成协助将上海市浦东新区潍坊四村443号X室房屋登记为沈锦云、沈秋生、沈勇康与沈元新、沈志成名下，五个人各应拥有五分之一份额，该房屋总价暂计39.20万元。 原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。虽然李梦月与沈元新之间只有一个简单的房屋转让证明，其上也只有沈元新并代表干敏、沈志成签字，但是结合转让证明出具前一天沈元新收取沈勇康代李梦月转付的款项392,000元及之后李梦月、沈勇康搬进系争房屋居住至今的事实，可以确认李梦月与沈元新之间就系争房屋存在房屋买卖关系，只是因为是家庭内部成员之间的关系故没有形成形式完备的房屋买卖合同。系争房屋系沈元新、干敏、沈志成共同共有，沈元新自己并代表干敏、沈志成在房屋转让证明上签字，其后未得到干敏、沈志成的授权或追认，沈锦云、沈秋生、沈勇康虽提供录音资料等证据，但该证据不足以证明干敏、沈志成对于房屋买卖之事事先知道或同意；李梦月虽然于2006年8月与沈勇康一起入住系争房屋，但基于李梦月、沈勇康与沈元新之间特殊的身份关系，故不能以其入住系争房屋的事实推定干敏、沈志成明知系争房屋出售事实而未提出异议。因此，虽然对于沈元新一人单独出售与干敏、沈志成共同共有的房屋的行为并不必然导致房屋买卖关系无效，但现干敏、沈志成表示不同意出售房屋，房屋买卖关系因另外两个房屋产权人拒绝履行而不能履行，故对于沈锦云、沈秋生、沈勇康要求沈元新、干敏、沈志成继续履行协议书及转让证明并要求过户系争房屋的诉讼请求，法院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，原审法院于2013年12月16日作出判决：驳回原告沈锦云、沈秋生、沈勇康的全部诉讼请求。案件受理费人民币7,180元，减半收取3,590元，由沈锦云、沈秋生、沈勇康负担。 原审判决后，沈锦云、沈秋生、沈勇康不服，上诉至本院称，原审认定事实错误，适用法律不当：干敏、沈志成对于出售系争房屋一事为明知。沈元新与干敏、沈志成之间系夫妻、父子关系，且关系并无不睦，对于系争房屋转让的事宜，干敏、沈志成不可能不知情。而双方之间的房屋转让不仅有书面转让证明，且已实际履行部分内容。沈元新收取了房款，李梦月、沈勇康亦入住系争房屋。对此，干敏、沈志成从未提出过异议。沈元新在收取39.2万元的购房款时，沈志成在场陪同。退一步说，即使干敏、沈志成对于沈元新出售系争房屋一事并不知情，但基于该两人与沈元新之间的特殊家庭成员关系，沈元新的行为也构成表见代理，李梦月及沈锦云、沈秋生、沈勇康有理由相信沈元新是具有相应代理权的。因此，沈锦云、沈秋生、沈勇康要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由沈元新、干敏、沈志成承担。 被上诉人沈元新辩称，不同意沈锦云、沈秋生、沈勇康的上诉请求。 被上诉人干敏、沈志成辩称，不同意沈锦云、沈秋生、沈勇康的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。 二审审理过程中，沈勇康提供了其于2006年因动迁而受配的上海市浦晓南路59弄25号502室的有关情况：该房屋开具的购房发票显示的日期为2006年8月25日，购房款为251,955元，办理燃气设备安装的时间为2006年9月，产证登记的时间为2007年3月27日，房屋的建筑面积为62.17平方米。对于上述情况，其余当事人均无异议。对于该房受配后由沈勇康出租并获取租金收益的事实，当事人亦无异议。对于沈勇康入住系争房屋的原因，沈元新、干敏、沈志成表示，系念及亲情及考虑沈勇康的生活困难，是照顾沈勇康，不存在沈勇康照顾李梦月而入住系争房屋的事实。沈锦云、沈秋生、沈勇康对于沈元新、干敏、沈志成关于沈勇康入住原因的说法不予认可，表示是因为沈勇康系单身，李梦月要求沈勇康与其同住，由沈勇康照顾李梦月。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，李梦月生前因动迁取得了35万元的款项，根据其生前与四个子女沈锦云、沈秋生、沈勇康、沈元新于2006年4月30日签订的《协议书》的内容，沈锦云、沈秋生、沈勇康、沈元新共同确认，如李梦月购买一套房屋，则产证登记为李梦月、沈锦云、沈秋生、沈勇康、沈元新五人所有；在李梦月过世后，其所占的五分之一产权份额由沈志成继承。此后不久，李梦月即通过沈勇康向沈元新支付了35万元的动迁款另加4.2万元的款项，沈元新也于收到上述39.2万元的款项的第二天即出具了《房屋转让证明》，确认系争房屋以39.2万元转让给其母亲李梦月，故在李梦月与沈元新之间成立房屋买卖合同关系，原审对该节事实予以确认，当属无误。 至于干敏、沈志成对于沈元新与李梦月之间关于系争房屋的买卖合同关系是否知情并同意的问题，本院认为，虽然干敏、沈志成本案审理过程中声称对于沈元新转让系争房屋一事事先不知情，事后对于《房屋转让证明》上沈元新代干敏、沈志成署名的行为也不予追认，但综合本案的相关事实，应当推定其对于沈元新处分系争房屋一事早已知晓并予以同意：沈勇康与李梦月于2006年8月一起入住系争房屋，该房屋建筑面积仅为39.61平方米，而几乎同一时期，沈勇康亦于他处受配了62.17平方米的浦晓南路59弄25号502室房屋并将该房屋出租收取租金。如果沈勇康入住系争房屋的原因属于沈元新一家念及亲情及属于照顾之意的情形，则在沈元新夫妇于2009年双双搬入系争房屋与李梦月、沈勇康共同居住时，沈元新、干敏直至李梦月去世时的相当长时间内，亦未要求沈勇康迁出狭小的系争房屋的行为，有违常理，亦难以合理解释；沈勇康一方面无偿居住在系争房屋中，另一方面则在收取自有房屋的租金；沈勇康又与干敏之间属叔嫂关系，其与沈元新夫妇共同居住于系争房屋多有不便。反观沈锦云、沈秋生、沈勇康一方关于沈勇康居住于系争房屋原因的说法，既合乎逻辑和情理，亦有事实佐证：李梦月购买了系争房屋，基于作为李梦月的小儿子并单身的情况，沈勇康保管动迁款，代李梦月向沈元新支付了购房款，并随李梦月一起入住系争房屋照顾李梦月。根据《协议书》的约定，虽然该房由李梦月购买，但产证约定登记为李梦月和四个子女所有，沈勇康对系争房屋亦享有相应的权利。故在沈元新夫妇入住系争房屋后，其在与沈勇康共同居住于系争房屋而多有不便的情况下，未向沈勇康提出过迁出房屋的要求，任由沈勇康继续居住于该房。因此，本院采信沈锦云、沈秋生、沈勇康一方关于沈勇康入住系争房屋原因的说法。鉴于干敏对于沈勇康长期入住系争房屋未提出任何异议，沈志成又与沈元新、干敏系父母子女关系，其也未就沈勇康入住系争房屋提出过异议，结合截止本案诉讼前沈元新三口之家的内部关系并无不睦，沈元新没有理由隐瞒转让系争房屋事宜等情况，本院认定干敏、沈志成对于沈元新处分系争房屋一事早已知晓并予以同意。 综上，本案的《协议书》、《房屋转让证明》对于干敏、沈志成具有约束力。根据《协议书》的约定，系争房屋出售给李梦月，但产权登记为李梦月和沈锦云、沈秋生、沈勇康、沈元新所有。李梦月过世后，则其享有的份额由沈志成继承。因此，在李梦月已过世的情况下，上诉人沈锦云、沈秋生、沈勇康要求沈元新、干敏、沈志成继续履行《协议书》、《房屋转让证明》，并协助将系争房屋登记为沈锦云、沈秋生、沈勇康与沈元新、沈志成名下，五个人各占五分之一份额的原审诉请，具有相应的依据，应予支持。原审认定干敏、沈志成对于沈元新出售系争房屋一事未予授权或追认，与本案事实相悖，本院予以纠正。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第34143号民事判决； 二、2006年4月30日由李梦月与沈锦云、沈秋生、沈勇康、沈元新签订的《协议书》及同年7月5日沈元新出具的《房屋转让证明》继续履行； 三、沈元新、干敏、沈志成应于本判决生效之日起三十日内协助沈锦云、沈秋生、沈勇康将上海市浦东新区潍坊四村443号X室房屋登记为沈锦云、沈秋生、沈勇康、沈元新、沈志成按份共有，每人各占20%的权利份额。 一审案件受理费人民币3,590元，由沈锦云、沈秋生、沈勇康、沈元新、沈志成各负担718元；二审案件受理费人民币7,180元，由沈锦云、沈秋生、沈勇康、沈元新、沈志成各负担1,436元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 翟从海 二○一四年四月二十三日 书 记 员 周 益 |
