上诉人付晓建因与被上诉人郑州思达物业管理有限公司（以下简称思达公司）物业服务合同纠纷一案

上诉人（原审被告）付晓建，男，汉族，1983年11月18日出生。

被上诉人（原审原告）郑州思达物业管理有限公司。

法定代表人申勇，董事长。

委托代理人李可飞，公司员工。

上诉人付晓建因与被上诉人郑州思达物业管理有限公司（以下简称思达公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第6921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人付晓建，被上诉人思达公司的委托代理人李可飞，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：思达公司系郑州市索凌路8号大河春天B区的物业服务企业。付晓建是郑州市索凌路8号大河春天B区高层21号楼1单元1006号业主。思达公司、付晓建于2010年9月11日签订《前期物业服务协议》，该协议主要内容有：付晓建房屋建筑面积77.98平方米，物业服务费高层、小高层按建筑面积每月每平方米1.1元收取，物业服务内容包括环境卫生、公共秩序管理等内容，交费时间为每季度第一个月的前五日缴纳本季度物业服务费，付晓建不按协议约定时间缴纳物业费的，自付款之日起，按每天应付款的2‰支付违约金。付晓建自20lO年12月起，未缴纳物业服务费。2012年10月7日思达公司向付晓建送达催缴通知单，付晓建自2010年12月1日至2012年9月30日，尚未缴纳物业费l887.6元。后付晓建仍未缴费，至2013年9月，累计欠费34个月2917.2元。庭审后，思达公司向原审法院递交申请，认为鉴于思达公司、付晓建之间的特殊关系，为便于化解矛盾，实现物业与业主之间的和睦相处，申请将违约金由3055.8元变更为800元。

原审法院认为：思达公司与付晓建订立的前期物业管理服务协议是在双方自愿的前提下签订的，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，合法有效，应受法律保护。依据思达公司、付晓建双方签订的前期物业管理服务协议，思达公司为付晓建提供了物业服务，付晓建应当交纳物业服务费用。思达公司要求付晓建支付物业费用的诉讼请求，理由正当，原审法院依法予以支持。关于违约金的主张，协议约定自付款之日起，按每天应付款的2‰支付违约金，该标准约定过高，鉴于思达公司考虑双方今后的和睦相处，要求降低违约金数额的请求，理由充分，予以支持。付晓建辩称思达公司未按协议履行义务，证据不足，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：付晓建于本判决生效后十日内向郑州思达物业管理有限公司支付物业服务费2917.2元及违约金800元。案件受理费50元，由付晓建负担。

付晓建不服原审判决，向本院上诉称：一审判决认定事实不清，实体处理失当，且适用法律不当。思达公司未提供与其收费标准相匹配的物业服务，系违约在先，付晓建拒绝支付物业费是对思达公司拒不改进物业服务的抗辩，也是自己权利的正常行使。由此可见，原审判决未对思达公司的违约行为进行制裁，反而判令付晓建向其支付物业费及违约金，明显属错误适用法律导致的错误判决。请求撤销原审判决，改判思达公司停止小区公共会所的商业租赁，立即恢复原状，停止侵权行为；本案诉讼费全部由思达公司承担。

思达公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。付晓建上诉请求的第二项是侵权之诉，不是本案审理范围。付晓建自入住以来一直未交纳物业费，其行为违反合同约定。思达公司已经将违约金予以了降低。

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为：思达公司与付晓建签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以支持。依据思达公司、付晓建双方签订的前期物业管理服务协议，思达公司为付晓建提供了物业服务，付晓建应当交纳物业服务费用，故思达公司要求付晓建支付物业费用的诉讼请求，理由正当，应当予以支持。付晓建上诉称思达公司的物业服务不符合合同约定的标准，因而可以拒交物业费用。思达公司的物业服务中可能会存在诸多需要改进行的地方，但同时，思达公司在提供物业服务时，需要资金予以支持，如支付人员工资，卫生的清扫和安全的维护等，若业主均以物业服务不符合约定为由而拒绝交纳物业费用，则思达公司的物业服务将无法予以进行，最终受到伤害的将是业主本人。业主对物业公司的服务水平有异议或认为需要提高，可向物业公司提出要求，物业公司也应虚心接受业主的意见和建议，改进和提高服务水平，给业主提供优良的服务，在保证让业主满意的同时，物业公司也能得到提高和发展。

付晓建上诉的第二项诉讼请求，也就是要求思达公司停止小区公共会所的商业租赁，立即恢复原状，停止侵权行为的上诉请求，系侵权行为关系，与本案的合同关系，不是同一法律关系，本案不予审理。

综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理并无不妥，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理50元，由付晓建负担。

本判决为终审判决。

                                            审 判 长 宁    宇

                                            审 判 员 陈    予

                                            审 判 员 杨 成 国

                                          二Ｏ一四年七月二十一日

                                            书 记 员 黄 莉 敏