上诉人董子豪因与被上诉人陈年丰房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审原告）董子豪，男，汉族，1979年6月14日出生。

委托代理人魏玉堂、郑连中，河南豫龙律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）陈年丰，男，汉族，1976年6月15日出生。

委托代理人李长军，河南路德律师事务所律师。

上诉人董子豪因与被上诉人陈年丰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第1106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董子豪的委托代理人魏玉堂，被上诉人陈年丰的委托代理人李长军，到庭参加了诉讼。

原审法院经审理查明：2012年5月1日，董子豪（吴琳代）与陈年丰签订房屋租赁协议一份，约定董子豪将郑州市大上海城一楼C1－37号（所有权人为董子豪，用途为商业服务，建筑面积为l38.63平万米，套内建筑面积72.54平方米）商铺租给陈年丰经营饰品；租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止；房屋租金每月为24780元人民币；每2个月支付一次房租，另付押金1.5万元，租房终止，董子豪验收无误后，将押金退还陈年丰，不计利息；租赁期内的装修费用、电费、电话费、有线电视费、物业费等由陈年丰支付，房屋修缮等费用由董子豪支付；租赁期内，陈年丰出现下列情况之一的，董子豪可以终止合同，收回房屋使用权，陈年丰须承担全部责任，并赔偿董子豪损失，第三项陈年丰无故拖欠房租的，第四项连续三个月不付所有费用的。另在合同中约定，在租赁期限内，董子豪必须保证陈年丰正常经营，在租赁期内，董子豪、陈年丰如有一方有特殊情况须解除协议的，必须提前一个月通知对方；协商后解除本协议，合同中止一个月内董子豪返还陈年丰押金；如陈年丰在租赁期内不经营的话，押金不退；如因董子豪和大上海城合同问题导致陈年丰无法经营，由董子豪负责赔偿并由董子豪与大上海城协商解决。

合同签订后，董子豪向陈年丰交付商铺使用，陈年丰向董子豪交纳租金和物业费。

2012年8月2日，因董子豪与大上海城之间的物业营运协议到期，大上海城在2012年8月2日向董子豪发出限期续签营运合同的通知。因董子豪与大上海城之间的费用存在争议，没有续签营运合同，期间陈年丰又陆续经营到2013年2月份，并将租金和物业费交给了董子豪。2013年2月底，因董子豪与大上海城之间的物业营运纠纷仍没有解决，大上海城遂停止了陈年丰租赁商铺的物业服务。

2013年5月，董子豪在与大上海城就相关物业费用协商一致后，按照新的各项费用标准，向大上海城缴纳了各项费用。

2013年5月31日，董子豪向陈年丰发出解除商铺租赁合同通知书要求解除合同，并以快递的方式寄出。

2013年6月5日，董子豪起诉来院，在审理过程中，董子豪提交了其于2013年6月13日、14日向案外人郑州大上海城商业有限公司按照新协商的标准补交的C1－37商铺2012年5月一2013年6月的宣传费、运管费5440.5元，共计19150.4元；向案外人郑州华德物业管理有限公司按照新协商的标准补交C1－37商铺的2012年5月－2013年6月的物业费64376元；2012年7月－2013年1月的电费8897.4元。2013年5月、6月、7月增值税1800元。

经原审法院向董子豪释明，董子豪变更第三项诉讼请求为51888.8元和电费8897.4元。

原审法院认为：董子豪、陈年丰于2012年5月1日所签订房屋租赁协议真实合法有效。在合同履行过程中，且履行期限没有届满的情况下，因董子豪与大上海城之间出现物业托管纠纷，导致陈年丰租赁商铺经营的目的无法实现。2013年5月31日，董子豪已向陈年丰发出解除商铺租赁合同通知书，在本案发生之前，本案合同是否已经解除，本案不再评判。

关于董子豪主张的2013年3月至5月的租金问题，因董子豪与大上海城之间的物业服务关系早在2012年8月份已到期，董子豪应及时与大上海城续签营运合同才能保证陈年丰正常经营活动，但董子豪未与大上海城续签营运合同，导致2013年2月份之后租赁合同的不能正常履行和陈年丰无法正常经营，因此，董子豪主张的3月份至5月份租金，无事实根据，原审法院不予支持。

关于董子豪主张的物业费51888.8元和电费8897.4元问题。董子豪、陈年丰双方的物业费用已在租赁协议中予以约定，且陈年丰也按照协议约定予以正常缴纳至2013年2月。因董子豪与大上海城之间的物业服务关系早在2012年8月份已到期，且2012年8月份以后的物业费也因董子豪与太上海城之间纠纷未解决，而出现无法缴纳的情况，从而导致了2013年2月份之后租赁合同的履行不能和陈年丰无法正常经营的情况。而董子豪主张该部分费用是董子豪与大商城之间就物业费和相关宣传、托管费用发生纠纷，形成新的托管协议后，因董子豪需继续出租该商铺而产生的费用。在2013年2月份之后租赁合同的履行不能和陈年丰无法正常经营情况下，董子豪主张要求陈年丰支付其与大上海城协商后新的标准补缴的物业费及相关费用，无事实根据和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回董子蒙本次的诉讼请求。案件受理费3635元，由董子豪负担。

董子豪不服原审判决，向本院上诉称：原审判决事实认定不清，证据不足，实体处理不当。1、双方协议约定陈年丰经营过程中产生的物业费、水电费和其他一切费用均由其自己承担，故董子豪依据合同约定要求陈年丰支付租金、物业费和电费，合法有据；2、董子豪与郑州大上海城之间的物业纠纷并未影响陈年丰的正常经营，且郑州华德物业公司一直向陈年丰提供正常的物业服务，并不存在停止物业服务的情形；3、陈年丰实际使用了商铺，并在经营期间产生近万元的电费，该事实明显与陈年丰无法正常经营的辩称相矛盾；4、董子豪补交了陈年丰欠付的物业费和电费，并不存在无法交纳的情况，事实是陈年丰一直拖欠不交，并在接到限缴通知后无故逃场。请求撤销原判，将本案发回重审或改判支持董子豪的一审诉请；本案诉讼费由陈年丰承担。

陈年丰答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求维持原判。

本院经审理查明：一、一审时，董子豪提交了其于2013年6月13日、14日向案外人郑州大上海城商业有限公司按照新协商的标准补交的C1－37商铺2012年5月一2013年6月的宣传费、运管费，共计19150.4元，其中2012年5月—2013年1月的宣传费、运管费11896.40元，2013年2月—2013年6月宣传费、运管费7254.0元。向案外人郑州华德物业管理有限公司按照新协商的标准补交C1－37商铺的2012年5月－2013年6月的物业费64376元,其中2012年5月—2013年1月的物业费37343元，2012年2月—2013年6月的物业费27033元；2012年7月－2013年1月的电费8897.4元；2013年5月、6月、7月增值税1800元。

二、一审庭审时，陈年丰陈述：到2013年1月28日，陈年丰才发现物业公司变成了郑州华德物业管理有限公司，在该情况下，我们和物业公司协商，要求其先恢复供电，陈年丰预交了999元的电费，该事实说明陈年丰不欠电费，从华德公司处得知，董子豪和华德公司仍没有达成物业管理协议，基于公司对陈年丰的同情，所以恢复了供电。后来2月22日又停电了，陈年丰去交电费，但是物业公司不收取，物业费还是没有办法交纳。一直到2013年5月8日，董子豪强行锁门，扣押陈年丰货物，将陈年丰逐出商铺。

三、一审时陈年丰陈述：其向吴琳交纳2013年2月的房租，因1月份停电七天，吴琳减去了一部分，所以交纳房租19824元；2013年1月31日向吴琳转款物业费，系2012年9、10、11月的，共12390元。系按每平方米59元交纳的；2013年3月4日向吴琳转款物业费，系2012年12月和2013年1月、2月的等。

商铺的税交到2013年5月份，吴琳通知大上海城在2013年5月8日把商铺锁了，货物还在董子豪有商铺里。

四、一审时吴琳陈述：陈年丰有一部分房租和物业费交给了吴琳，因为按59元物业费收取了6个月，2013年2月大上海城将自营户的物业标准提高了，又和大上海城协商到98元，后商户开会后不愿意按98元交纳，然后我们说如果攒到一起金额会较大会给租户造成压力，然后商户先按59元交了，2013年2月份之前的租金也是我收的。之前因大上海城和华德公司要求按118元收取，商户不愿意按118元交，所以也没有交，一直没有人收。与大上海城之间的纠纷是从2012年8月开始的，到2013年5月协商到98元，现在按98元收取。

2013年3月份，陈年丰就不再经营店铺了，后来他们把门锁了之后，大上海城也上了把锁。

由此可以看出，陈年丰租用董子豪的商铺，在2013年2月之前，双方对租金没有争议。双方争议的就是因物业管理方提高了物业费的收取标准，出租方董子豪和物业管理方发生了争议，在此期间是否影响了陈年丰的正常经营，陈年丰是否应当按提高后的标准交纳物业费用。同时，陈年丰实际经营到何时，决定了董子豪主张的2013年3月至5月的租金，是否应当得到支持。

按董子豪与陈年丰签订房屋租赁协议的约定：租赁期内的装修费用、电费、电话费、有线电视费、物业费等由陈年丰支付。由此可以看出，双方对物业费的收取标准没有一个确定的数额，董子豪出租商铺，陈年丰承租用于经营，董子豪的目的是收取租金，陈年丰的目的是用于经营。因此，陈年丰应当按照物业管理方要求的标准予以交纳。因董子豪最终与物业管理方协商成功，并补交了相关费用，因此，董子豪所补交的2012年5月—2013年1月的物业费用、宣传费用的、运管费用应当由陈年丰负担。但该补交的部分中，是否应当扣除吴琳已经收取的部分以及吴琳收取的数额，还应予以查清。

董子豪补交了电费，电费发票上显示是涉案的商铺，费用发生的是在陈年丰租赁的期间之内，并且在陈年丰自己交纳电费之前，因此，该部分费用也应由陈年丰负担。

商铺是何时关门的，原因是什么。对此，陈年丰陈述为吴琳通知大上海城在2013年5月8日把商铺锁了，货物还在董子豪有商铺里；吴琳陈述是在2013年3月份，陈年丰就不再经营店铺了，后来他们把门锁了之后，大上海城也上了把锁。由此可以得出陈年丰在2013年5月8日之后就不再经营了。陈年丰不再经营的原因是什么，需要进一步予以核实或责成双方举证证明。因此，董子豪主张的2013年3月至5月的租金，陈年丰是否应当支付，支付到何时，原审法院没有查清。

综上，原审判决认定事实不清，实体处理有误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第1106号民事判决；

二、本案发还河南省郑州市管城回族区人民法院重审。

二审案件受理费3635元，退还董子豪。

                                             审 判 长 宁    宇

                                             审 判 员 陈    予

                                             审 判 员 杨 成 国

                                          二○一四年七月二十八日

                                             书 记 员 黄 莉 敏