三门峡银行股份有限公司与连卫军、田青水、肖振恒房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

原告三门峡银行股份有限公司，住所地：三门峡市崤山路中段64号。

法定代表人李克斌，该公司董事长。

委托代理人赵超宇，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告连卫军（曾用名连文军），男。

被告田青水，男。

被告肖振恒，男。

原告三门峡银行股份有限公司（以下简称三门峡银行）与被告连卫军、田青水、肖振恒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告田青水在提交答辩状期间内提出管辖权异议，认为本案应移送至陕县人民法院审理。本院于2014年4月30日作出（2014）湖民二金初字第61号民事裁定，驳回被告田青水对本案管辖权提出的异议，被告田青水不服上诉至三门峡市中级人民法院， 并于2014年6月27日申请撤回上诉，三门峡市中级人民法院于2014年6月30日作出（2014）三民辖终字第23号民事裁定，准许上诉人田青水撤回上诉，双方均按原裁定执行。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三门峡银行委托代理人赵超宇，被告连卫军、田青水均到庭参加诉讼。被告肖振恒经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告三门峡银行诉称：2004年2月1日，原告与被告连文军签订了租房协议，协议约定，租赁物为在大岭路南段综合楼一层南侧门面房，租赁物面积620平米；租期10年，自2004年2月1日起等内容。协议签订后，原告将房屋交付给被告连文军使用。后，连文军将房屋交付给其他被告使用。在租赁期届满前即2013年11月4日，原告就因自己发展业务需要，提前书面告知了被告连文军，2014年1月31日租期届满，要收回租赁房屋，让其提前准备到期归还房屋。然租赁期满三被告却不予理睬，继续占用房屋，导致本诉产生。按照《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》之规定，诸被告应腾出占用房屋，并支付逾期腾房占有使用费。诉至法院，请求依法判令三被告腾出所占房屋；三被告支付逾期腾房占有使用费99200元，并按每月每平方米80元支付占有使用费至腾出房屋为止；被告承担本案的各项诉讼费用（包括原告实现物权支出的费用）。

被告连卫军辩称：我和三门峡银行签订租赁合同是2014年元月31号到期，和田青水签租赁合同是2013年12月31号到期； 2013年11月收到三门峡银行告知书后，同田青水协商未果，通过法院解决此事，我很遗憾；对原告提出房屋占有费，我没使用、没占用，由我承担不合理，应该谁使用谁负担。

被告田青水辩称：2009年我和连卫军签的协议是到2013年12月31日，在当时我问连文军合同期满怎么办，他说到时再说，应该没问题，只是房租多少的问题。到2013年中秋节，房租快到期，我多次问续合同的问题，连卫军说没问题，应该能续上，但到2013年11月3日，三门峡银行让我们搬家，我们感到很突然。关于腾房我们也愿意，但合适的房子非常难找，让我们支付每平方80元的房租，别说我们，千禧量贩也支付不了。应该按我们目前的租金计算，加干洗店一共620平，一年21万。我们现在不是不交房租，希望三门峡银行继续和我们续租合同。

被告肖振恒未答辩。

经审理查明：2004年2月1日，三门峡银行（甲方，前身为三门峡市城市信用社）同连文军（乙方）签订租房协议，主要约定如下：三门峡银行将其所有的崤山路南十街坊8号院3号楼一层（大岭路南段城市信用社综合楼一层南侧）门面房620平方米出租给乙方使用。租期十年，前三年每年租金89000元，后二年每年租金96400元，以后参考附近单位门面房平均价重新商定。同等条件优先租于乙方，如果租赁面积增减，租金同时按比例增减。租期从2004年2月1日起。承租门面房原则上禁止私自转租，如有特殊情况需部分转租，则必须有甲方的同意。2004年6月9日、2009年1月20日双方先后签订租房补充协议，对房屋的用途及租金进行了变更，将租金变更为每年111000元，付款期限自2009年2月1日起至2014年1月31日，期限5年。

2009年11月10日，连文军（甲方）同田青水（乙方）签订租房协议，主要约定如下：甲方将位于大岭路南段门面房（除信用社大岭路办事处和沙大宝枣业专卖店占用外部分）租于乙方商业经营，出租建筑面积约600平方米。租期4年，从2010年元月1日起计算。租金每年贰拾壹万元整（210000元）。承租的门面房禁止乙方私自转租或与他人调剂使用，否则，甲方有权提前收回乙方承租的房屋，由此造成的损失，概由乙方负责。合同期满，乙方在交回甲方房屋时，应保证甲方设施完好。之后，田青水将其中部分房屋出租给肖振恒开洗衣店使用。2013年11月4日，三门峡银行通知连文军门面房于2014年1月31日到期，要求其接到通知后做好准备，到期后归还房屋。三门峡银行又通过韵达快递向连文军、田青水、肖振恒进行了告知。

三门峡银行申请本院到天盛御景小区物业调取了该小区（本案租赁物对面）门面房租赁费情况，104号商铺租赁合同显示2014年5月1日起至2015年4月30日每月租赁费为90元/平方米，以后每年增加5元/平方米；105号商铺租赁合同显示2014年前后每月租金为68.9元/平方米。

本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告三门峡银行同被告连卫军签订的租赁合同于2014年1月31日租赁期限届满，且原告三门峡银行提前向被告连卫军告知要求其到期归还房屋，被告连卫军应当腾出房屋。被告连卫军将房屋转租给被告田青水，被告田青水又将部分房屋转租被告肖振恒使用，现租赁期限届满，原告三门峡银行已通知房屋占用人腾房，而被告田青水、肖振恒继续使用没有合同上和法律上的依据，应当履行腾房义务。被告连卫军同原告三门峡银行之间的租赁协议明确约定，承租门面房原则上禁止私自转租；而被告连卫军在未经原告三门峡银行同意情况下，将房屋转租给被告田青水使用房屋，导致被告田青水在房屋租赁期限届满后仍实际占有房屋拒不腾房，对此被告连卫军存在过错，应当同被告田青水、肖振恒共同履行返还承租房屋的义务。

关于逾期腾房房屋占用费的问题：原告三门峡银行同被告连卫军签订的租赁合同于2014年1月31日租赁期限届满至今，租赁物未返还原告三门峡银行一直由被告田青水、肖振恒实际使用。由于被告连卫军同被告田青水的租赁合同明确约定承租的门面房禁止私自转租或与他人调剂使用，否则，由此造成的损失，概由田青水负责；被告田青水违反约定将部分房屋转租肖振恒使用，但对转租房屋面积没有具体约定，故对600平方米的房屋占用费应当由被告田青水负担，其负担的超出实际使用部分可以另行向他人主张。由于被告连卫军违反合同约定的转租行为对租赁物至今不能收回存在因果关系，且被告连卫军同原告三门峡银行存在直接合同关系，故被告连卫军应当同被告田青水共同对房屋占用费负清偿责任，连卫军承担责任后可以向房屋实际使用人进行追偿。房屋占用费的计算，参照2009年被告连卫军同被告田青水的合同约定以及现在天盛御景小区门面房的租赁费市场价格，本院酌定为每月70元/平方米，自2014年2月1日起按600平方米计算至本判决确定的腾房之日止较为合适。被告连卫军辩称其不应当承担房屋占用费的辩解理由，没有合同上和法律上的依据，其作为租赁合同相对人应当承担责任；故对其辩解意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：

一、被告连卫军、被告田青水、被告肖振恒于本判决生效之日起三十日内将其承租的崤山路南十街坊8号院3号楼一层（大岭路南段城市信用社综合楼一层南侧）门面房返还原告三门峡银行股份有限公司。

二、被告连卫军、被告田青水支付逾期腾房房屋使用费（按600平方米，自2014年2月1日起按每月70元/平方米计算至本判决确定的腾房之日止），限本判决生效之日起三十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2280元，由被告连卫军、被告田青水、被告肖振恒负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。

                                               审  判  长    崔云飞

                                               代理审判员    郭爱丽

                                               人民陪审员    薛铁伟

                                               二〇一四年八月十八日

                                               书  记  员    史  晓