| 河南省洛阳市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）洛民终字第2649号 |
上诉人（原审原告）：韩振峰，男，汉族。 委托代理人：卢树远，河南大进律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘治安，男，汉族。 上诉人（原审被告）：裴克涛，男，汉族。 委托代理人：刘治安，基本情况同上。 刘治安和裴克涛共同委托代理人：孙华猛，河南坤达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：洛阳凌宇实业发展有限公司。住所地：洛阳市西工区。 法定代表人：刘宝山，董事长。 委托代理人：孙亚军，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：洛阳惠祥置业有限公司。住所地：洛阳市西工区。 法定代表人：刘宝山，董事长。 委托代理人：李超峰，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：河南瑞江置业有限公司。住所地：洛阳市涧西区。 法定代表人：吴延召，董事长。 委托代理人：胡文辉，该公司员工。 韩振峰和刘治安、裴克涛因与洛阳凌宇实业发展有限公司（以下简称凌宇公司）、洛阳惠祥置业有限公司（以下简称惠祥公司）及河南瑞江置业有限公司（以下简称瑞江公司）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第405号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。韩振峰及其委托代理人卢树远，刘治安和刘治安和裴克涛的共同委托代理人孙华猛，凌宇公司的委托代理人孙亚军、惠祥公司的委托代理人李超峰、瑞江公司的委托代理人胡文辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2011年9月30日，凌宇公司与刘治安代表的管理中心签订《租赁协议》一份，协议约定：管理中心承租凌宇公司位于洛阳市金谷园路中段西侧金谷数码广场北院内两栋三层54间房屋及院内空地，年租金97200元，租赁期限自2011年10月10日起至2014年10月9日止。该协议第十三条约定，如遇凌宇公司对管理中心所租房屋（或场地）有新的规划，需提前一个月通知管理中心，管理中心在接到凌宇公司书面通知后三十日内必须无条件腾空交还给凌宇公司。协议还对其他内容进行了约定。 2012年9月24日，杜玉河（又名杜玉合）与韩振峰签订《转让协议》一份，协议约定：杜玉河将其投资装修经营的位于洛阳市西工区纱厂东路1号院西三层正兴招待所（即管理中心承租被告凌宇公司房屋的一部分）转让给韩振峰经营，韩振峰一次性付清转让费28万元。宾馆租期到2017年8月30日止，月租为6300元，招待所交给韩振峰后，韩振峰同意继续履行该租赁合同。宾馆内装修、装饰、设备在杜玉河收到韩振峰转让金后全部由韩振峰所有，此后所有事与杜玉河无关。韩振峰与杜玉河达成转让意向后，又与管理中心签订《房屋租赁合同》一份，并付清一年租金75600元。裴克涛代表管理中心签字，合同约定：韩振峰自愿承租位于纱厂东路1号西三层（2-3楼），租期自2012年9月1日起至2017年8月30日止，一次性付清一年租金75600元。韩振峰不按时交纳房租，管理中心有权收回房屋使用权，交费于每年7月10日前交纳，否则视为韩振峰违约。如遇拆迁韩振峰未到期的房租管理中心退回，互不承担其他赔偿责任。合同还对其他内容进行了约定。 2013年5月29日，凌宇公司书面通知管理中心因公司对合同内租赁房屋其中西侧三层有新的规划，要求管理中心在接此通知后于2013年9月1日前将租赁房屋腾空交还，并缴纳租金至2013年8月31日。2013年7月，管理中心以拆迁为由拒收韩振峰次年房租，后又收取韩振峰9月份的房租6300元。2013年8月10日，凌宇公司通知韩振峰在9月1日将拆除西三层楼，因韩振峰拒绝搬出该房屋，凌宇公司在9月下旬对韩振峰经营的正兴招待所停水停电，韩振峰在合同期内无法继续经营，为此诉至法院要求赔偿损失。 另查明，洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司以2013年10月16日为基准日对位于洛阳市西工区纱厂东路1号院西三层楼正兴招待所装修、装饰、附属物等相关物品进行价格评估。经鉴定，室内物品价值92554元，装修价值150662元，共计243216元。 原审法院认为：第一，韩振峰与杜玉河签订的《转让协议》及凌宇公司与管理中心签订的《租赁协议》均是双方真实意思表示，不违反法律规定，依法认定有效。韩振峰将28万元转让费付与杜玉河后，正兴招待所内设施设备及装修物所有权及转移给韩振峰，韩振峰具有诉讼主体资格；第二，《租赁协议》的租赁期限自2011年10月10日起至2014年10月9日，凌宇公司依据第十三条在租赁期内提前三个月通知管理中心交还房屋，管理中心应按约定归还房屋，但同时导致韩振峰无法实现合同目的；第三，管理中心在与韩振峰签订合同时明知其与凌宇公司所签订合同自2011年10月10日起至2014年10月9日止，却隐瞒真实情况，与韩振峰签订了自2012年9月1日起至2017年8月30日止的合同。依据法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。房内物品由于现未损坏，实际损失并未产生，但由于合同目的不能实现致房屋装修物的使用价值无法完全实现，在约定无效的租赁期内，管理中心应当对装修物损失承担赔偿责任。韩振峰在租赁房屋过程中，未尽到查看凌宇公司与管理中心之间原租赁合同、对房屋拆迁的预见性等注意义务，也存在相应过错。法院依据评估报告将无效租赁期内装饰装修残值损失确定为150662÷4×3=112996.5元，并将韩振峰与管理中心双方的过错程度，将负担装饰装修损失的责任比例划分各50%。同时管理中心属个体工商户，负责人为被告刘治安，其与裴克涛系合伙经营人，管理中心赔偿责任应由刘治安和裴克涛共同承担；第四，管理中心向凌宇公司的房租交纳至2013年8月31日，又收取韩振峰2013年9月份的房租，韩振峰当月经营期间，正兴招待所被停水停电而无法继续经营，故该月租金应当返还；第五，凌宇公司、惠祥公司与瑞江公司与韩振峰无直接合同关系，韩振峰要求三公司承担赔偿责任无法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、第十五条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、刘治安、裴克涛于本判决生效后十日内赔偿韩振峰装修损失56498.25元。二、刘治安、裴克涛于本判决生效后十日内返还韩振峰2013年9月份租金6300元。三、驳回韩振峰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6400元，由韩振峰承担5200元，刘治安、裴克涛承担1200元（受理费已由韩振峰先行垫付，待执行时一并清结）。 韩振峰不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，韩振峰的全部损失应当由刘治安和裴克涛承担，这些损失都是由刘治安和裴克涛的行为造成的，理应由他们承担赔偿责任。本案一审时韩振峰支出的鉴定评估费，应由刘治安和裴克涛承担。要求二审法院撤销原判，改判支持韩振峰的诉讼请求。 刘治安和裴克涛不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决。双方签订的房屋租赁合同明确约定租赁期内如遇拆迁双方互不承担任何赔偿责任。刘治安和裴克涛收取韩振峰2013年9月份房租6300元系韩振峰合同违约后收取的房屋占用费，不应该退回。韩振峰一直占用房屋，并且直到现在也未向刘治安返还该房屋，一审判决作出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销原判，依法驳回韩振峰的诉讼请求。 韩振峰针对刘治安和裴克涛的上诉请求，提出的答辩意见与其上诉意见相同。 刘治安和裴克涛针对针对韩振峰的上诉请求，提出如下答辩：双方签订的合同中明确约定双方互不承担赔偿责任，韩振峰在签订合同时对房屋的现状明确知晓，不存在隐瞒房屋情况的事实，韩振峰的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。 凌宇公司针对韩振峰、刘治安和裴克涛的上诉请求，提出如下答辩：凌宇公司与韩振峰并无租赁关系，所以韩振峰要求凌宇公司承担连带责任没有事实和法律依据，且凌宇公司已经完成了合同约定义务，凌宇公司已经履行了租赁协议约定的全部义务，不应承担赔偿责任。 惠祥公司针对韩振峰、刘治安和裴克涛的上诉请求，提出如下答辩：惠祥公司与韩振峰、刘治安和裴克涛均没有任何合同关系，不应承担任何责任，请求驳回上诉人的上诉请求。 瑞江公司针对韩振峰、刘治安和裴克涛的上诉请求，提出如下答辩：瑞江公司与韩振峰、刘治安和裴克涛均没有任何合同关系，不应承担任何责任，请求驳回上诉人的上诉请求。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本相同。 本院认为：2011年9月30日管理中心与凌宇公司签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容符合有关法律规定，应为有效。该合同第十三条明确约定如遇凌宇公司对管理中心所所租房屋（或场地）有新的规划，需提前一个月通知管理中心，管理中心在接到凌宇公司书面通知后30日内必须无条件腾空交还给凌宇公司。2013年5月凌宇公司因规划要求管理中心腾出房屋符合租赁协议的约定。2012年6月2日，韩振峰与管理中心签订《房屋租赁合同》时，出租人和承租人均应各自履行自己的告知和审查义务，出租人管理中心有义务告知韩振峰自己与凌宇公司的租赁合同期限为2011年10月10日至2014年10月9日，不得超过该期限与韩振峰签订租赁合同。韩振峰应当审查管理中心的房产权属证明或者相关的租赁合同。在管理中心和韩振峰签订租赁合同过程中，双方均有过错，各自应当承担相应的民事责任，原审法院委托对韩振峰租赁房屋中的装修和设备物品所做的《价格评估报告》符合有关法律程序，应当作为认定租赁合同终止后韩振峰相关经济损失的证据，原审判决韩振峰和刘治安、裴克涛各自承担装饰装修损失的50%符合有关法律规定和本案的实际情况，应予维持。因刘治安和裴克涛在2013年5月已经明知凌宇公司要求腾出租赁房屋，但在2013年8月30日收取韩振峰2013年9月份的房租租金显属不当，故应当返还韩振峰租金6300元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6305元，由上诉人刘治安和裴克涛承担1400元，韩振峰承担4905元。 本判决为终审判决。
审判长： 王惠谦 审判员： 杨 楚 代审判员：陈加胜
二〇一四年十月十四日
书记员： 刘 丰 |
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