| 河南省商丘市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）商民三终字第438号 |
上诉人（原审被告）商丘亚翔职业中等专业学校。 法定代表人潘飞宇，该校校长。 委托代理人王会景，河南保航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）商丘昌英武术城武院。 法定代表人成武昌，该院院长。 被上诉人（原审原告）成武昌，男，1949年3月15日出生。 二被上诉人共同委托代理人王志英，河南君盟律师事务所律师。 二被上诉人共同委托代理人成燕，女，1974年8月26日出生。系成武昌之女。 原审被告潘飞宇，男，1971年6月11日出生。 原审被告商丘市长征路实验小学。 法定代表人赵岽匣，该校校长。 原审被告商丘市长征路双语幼儿园。 法定代表人赵岽匣，该园园长。 三原审被告共同委托代理人王会景，河南保航律师事务所律师。 上诉人商丘亚翔职业中等专业学校（以下简称亚翔中专）与被上诉人商丘昌英武术城武院（以下简称昌英武院）、成武昌及原审被告潘飞宇、商丘市长征路实验小学（以下简称长征路小学）、商丘市长征路双语幼儿园（以下简称长征路幼儿园）租赁合同纠纷一案，昌英武院、成武昌于2013年7月1日诉至商丘市睢阳区人民法院，请求判令亚翔中专、潘飞宇、长征路小学、长征路幼儿园：1、解除租赁合同并返还租赁房屋；2、支付租赁费及赔偿经济损失共计558700元。该院于2014年3月19日作出（2013）商睢民初字第01264号民事判决，亚翔中专不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人亚翔中专的委托代理人王会景，被上诉人昌英武院、成武昌的共同委托代理人王志英、成燕，原审被告潘飞宇、长征路小学、长征路幼儿园的共同委托代理人王会景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审经审理查明，2006年8月18日，昌英武院与亚翔中专以联合办学的形式将成武昌名下的昌英武院房产及其全部教学设施等租赁给亚翔中专，租期三年（至2009年9月1日），年租金110000元，如需延长租赁期限，另行协商。因租赁费用问题没有支付，昌英武院、成武昌于2009年在原审法院对亚翔中专提起诉讼（新城法庭审理），昌英武院、成武昌又于2009年10月26日申请撤回起诉。 2009年3月14日，昌英武院、成武昌（甲方）与亚翔中专、潘飞宇（乙方）达成协议，其内容为：1、双方因学校出路纠纷一事，致使乙方没能及时向甲方交纳原租赁合同第2年、第3年的房租费22万元，经协商，扣掉经商丘市睢阳区法院代甲方还债的40000元，扣掉甲方从乙方借用的15000元，乙方再向甲方支付140000元，甲乙双方此前的所有经济纠纷从此结束，甲方立即从睢阳区新城法庭撤诉；2、因乙方从商丘市城市信用社购买了昌英武院的债权，故住宿楼甲方就不再支配，乙方自主使用。另甲方同意以最优惠价格将教学楼转让给乙方，并密切配合乙方和虞城鹏城信用社、城郊信用社交涉甲方原欠他们的债务一事，在教学楼所有权没有变更为乙方之前，2010年9月1日前甲方不再向乙方要求使用费，乙方自主使用。2010年9月1日后，如产权仍归甲方，乙方继续交纳租金，租金待定。 2009年8月3日，商丘市城市信用社股份有限公司将其以商丘市中级人民法院（2002）商经二字第34号民事判决书确定的、商丘市中级人民法院（2003）商法执字第64号案未执行到位的对昌英武院享有的债权，商丘市建筑装潢总公司以河南省高级人民法院（2000）豫法民终字第583号民事判决书确定的、商丘市中级人民法院（2001）商法执字第32号案未执行到位对昌英武院享有的债权，分别以700000元、515000元的价格有偿转让给了亚翔中专、潘飞宇。商丘市中级人民法院以此将潘飞宇于2010年3月31日裁定变更为申请执行人。2010年4月29日裁定将昌英武院的商地房字第205289号、建筑面积847.26平方米的房产及商地房字第205290号、建筑面积2862.92平方米的房产，土地使用权证号为商国用（土籍）字第0610号、土地使用面积为769.56平方米（其中建筑物占压的南北长16.14米、宽32.24米。该建筑物东山墙外侧向北量9米，沿北山墙从东向西量27.69米）作价2430000元交付给潘飞宇抵偿债务。 应昌英武院、成武昌的申请，原审法院委托河南省万佳价格鉴定评估有限公司对亚翔中专、潘飞宇、长征路小学、长征路幼儿园现在使用的成武昌所有的2357.62平方米的房屋租金价值进行了评估，价格意见为：自2009年9月1日至2013年9月5日共计477100元。所有人为李胜明的两间临街门面租金价值81600元。 原审认为，亚翔中专与昌英武院于2006年8月18日签订了联合办学协议，其内容实质上是租赁合同，租赁物属于成武昌所有，成武昌享有收益权。长征路小学、长征路幼儿园与昌英武院、成武昌不存在合同关系，因此亚翔中专应当支付相应的使用费用。昌英武院、成武昌要求长征路小学、长征路幼儿园承担相应责任，于法无据，应予驳回。根据昌英武院、成武昌与亚翔中专、潘飞宇于2010年3月14日签订的协议约定，租金从2010年9月1日开始计算，因此根据评估的租金价值应当减少五分之一即一年的租金95420元。亚翔中专应当向昌英武院、成武昌支付自2010年9月1日至2013年9月1日期间的租金共计381680元。因潘飞宇系亚翔中专的校长，又是亚翔中专的法定代表人，因此，驳回昌英武院、成武昌对潘飞宇的诉讼请求。对潘飞宇要以受让的昌英武院的债权主张抵销权，因该债权已由商丘市中级人民法院立案执行，而且权利、义务主体不一致，受让债权的主体是潘飞宇，而本案义务主体是亚翔中专，因此，潘飞宇的抗辩理由不予采信。 昌英武院、成武昌要求亚翔中专、潘飞宇赔偿经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 因双方没有签订租赁协议，也没有对使用期限进行约定，因此该租赁应为不定期租赁。昌英武院、成武昌要求解除租赁关系应当准许，解除房屋租赁合同并要求限期搬出房屋的诉讼请求应予支持。但亚翔中专是民办学校，考虑到学校的特殊性，酌定给予6个月的搬离期限。 原审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，并经原审法院审判委员会研究决定，判决：一、解除商丘昌英武术城武院与商丘亚翔职业中等专业学校的租赁合同；二、限商丘亚翔职业中等专业学校于判决生效后6个月内将使用商丘昌英武术城武院、成武昌的房屋腾出；三、商丘亚翔职业中等专业学校于判决生效后15日内支付给商丘昌英武术城武院、成武昌自2010年9月1日至2013年9月1日期间的房屋租赁费381680元；四、驳回商丘昌英武术城武院、成武昌其他诉讼请求；五、驳回商丘昌英武术城武院、成武昌对潘飞宇、商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园的诉讼请求。案件受理费12000元，由商丘昌英武术城武院、成武昌负担6000元，商丘亚翔职业中等专业学校负担6000元。 亚翔中专不服原判上诉称，1、该案并非租赁合同纠纷，而是与被上诉人约定的房屋使用费给付纠纷，原审认定该案系租赁合同并予以解除不当；2、亚翔中专系潘飞宇个人出资开办的学校，长征路小学、长征路幼儿园是潘飞宇之妻开办的教育机构，虽然字号不同，权利义务均是潘飞宇个人。原审认定被上诉人的宿舍楼抵偿潘飞宇的债务，而否认上诉人使用被上诉人的教学楼占用使用费抵偿其拖欠潘飞宇的债务不当。请求二审法院撤销原判，依法改判。 被上诉人昌英武院、成武昌提交书面答辩意见称，1、本案系房屋租赁合同纠纷，而非上诉人所称的“以物抵债”纠纷，以物抵债是以被上诉人的宿舍楼（公寓楼）已抵偿了上诉人，并不包括被上诉人的教学楼；2、原审未认定商丘市威海路474号两层临街门面租金不当，对涉案教学楼自2013年9月1日以后的租金应予以支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 根据各方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、本案是否系房屋租赁合同纠纷，上诉人占用使用涉案房产有无法律依据，原审判令解除上诉人和被上诉人之间的租赁合同是否错误；2、上诉人称以潘飞宇的债权抵偿本案债务有无事实及法律依据，能否予以支持。 各方当事人对本院归纳的焦点没有异议。二审期间，各方均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审认定事实相一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”本案中，昌英武院与亚翔中专在2014年3月14日约定“如在2010年9月1日之后，涉案教学楼的产权仍归昌英武院，亚翔中专继续交纳租金，租金待定”。双方在协议中既未约定租赁期限，也未约定涉案房屋的租金，依据法律规定该约定应视为不定期租赁合同，原审判令解除双方的租赁合同并无不当。关于上诉人亚翔中专称以潘飞宇的债权抵偿本案债务有无事实及法律依据的问题，目前潘飞宇的享有昌英武院债权，该债权仍在法院执行过程中，也未对涉案的教学楼进行查封，债权的执行与本案审理的租赁合同属于不同法律关系，也处于不同的诉讼阶段，上诉人主张潘飞宇享有昌英武院的债权应抵偿本案债务辩解理由不能成立，本院不予采信。 综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，亚翔中专的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7025元，由商丘亚翔职业中等专业学校负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 文志林 审 判 员 彭世峰 代理审判员 刘玉杰
二〇一四年十月十日
书 记 员 时 淼 |
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