孙红安、孙建军、孙军伟诉张俊永租赁合同纠纷一案

原告孙红安。

原告孙军伟。

原告孙建军。

被告张俊永。

委托代理人张晓丽，河南永力律师事务所律师 。

委托代理人王世龙，河南永力律师事务所律师 。

原告孙红安、孙建军、孙军伟诉张俊永租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告孙红安、孙建军、孙军伟、被告张俊永及其委托代理人张晓丽、王世龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2008年4月18日，原告弟兄三人与被告签订租赁合同。原告三人将其所有的位于辽河路嵩山小区6号楼门面房自西向东1#、2#、3#三间门面房租赁给被告，租赁期限为2008年5月1日至2009年4月30日，租赁费用为每月2100元，三个月结算一次，合同签订后，双方自行履行合同至2014年5月1日，2013年7月到2014年5月月租金为4500元。由于市场租房价上涨原告即找被告协调。在同等条件下，被告有优先续租，但被告既不同意房价上调，也不同意续租或终止租赁合同。故申请终止租赁合同，并由被告支付所拖欠原告的租赁费。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令1、终止租赁合同并支付从2014年5月15日至今拖欠原告的租赁费。2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，一原告起诉与事实不符。本案中，答辩人自2008年4月开始承租原告房屋，双方签订了房屋租赁合同，合同期限为自2008年5月15日……2009年5月15日，合同到期后，答辩人多次找到原告，要求继续签订书面租赁合同，但原告都以种种理由相互推脱，并对答辩人说让答辩人放心，房子不用签订书面合同，让答辩人想用到什么时间都可以。此后，双方虽然没有签订书面租赁合同，但是形成口头租赁合同，租金每半年交纳一次，提起交纳。答辩人一直按约履行合同。

二、答辩人不存在违约行为。在合同履行期间，答辩人一直都按照原告的要求来交纳房租，期间，双方合作比较愉快。但从2013年开始，原告开始大幅度要求涨租金，自2013年至2014年5月，一年半的时间涨了4次房租，从1100元到1300元到1500元再到现在的2200元每个月，答辩人认为，房租随着市场价格上涨是没有问题的，但前提是在合理范围内上涨，答辩人所租赁的房屋，同地段的租金原告收的是最高的，即使是在今天，其他租金也还是1500元/月，而原告确要涨至2200元/月，不符合客观实际，原告的这种短时间内大幅度上涨租金的行为是答辩人权益的伤害。结合本案，答辩人观点很明确，同意支付房租，但前提是合法合理。

三、答辩人对该房屋进行了巨大的经济投入，终止该租赁合同，损害答辩人的利益。本案中，答辩人自2008年4月开始从上一届承租人手中接手该房屋，答辩人支付了房屋转让费68000元，原告对此也是清楚的，在答辩人所租赁该房屋的这几年间，答辩人先后对该房屋进行了3次装修，第一次是在2008年的6—9月份，第二次是在2011年8月份，第三次是在2013年的3月份，而这三次装修，答辩人都取得了原告的同意，也是在原告承诺房子可以长期所租赁的条件下，答辩人也就放心的对房屋进行装修、改善。而纵观这三次装修，第一次87600元、第二次94500元、第三次75000元，三次装修共计花费257100元，加之转让费68000元，答辩人累计对该房屋修缮、装修等共花费325100元。现原告随意提出终止合同，严重损坏答辩人利益。

四、答辩人愿意支付房租，但要求签订书面租赁合同。从始至终，答辩人都一直在不断要求签订合同，这样保障双方的利益，约束双方的行为，但原告都迟迟不予以签订，回首整个案件，都是口头承诺，太过于随意，所以答辩人现在要求签订书面租赁合同，严格按照合同约定来行驶权利。

综上，本案中，答辩人作为承租方，承租原告的房屋进行经营，理应交纳房租，但前提是在合法合理的租金范围内。答辩人2008年承租该房屋时，周围经济萧条，答辩人的生意也时常亏损，但即使是这样，答辩人还是坚持了下来，现在6年过去了，答辩人的生意刚刚有起色，却遭遇诉讼，答辩人真的很无奈，希望法院尽快查清案情，维护答辩人的合法权益。

为证明自己的主张，被告提供以下证据：

证据一；房屋租赁合同及租金收到条。证明1、被告自2008年4月18日开始租赁原告房屋。2、2009年5月15日 后双方没有签订书面租赁合同，但达成口头租赁合同，被告租赁房屋使用至今。3、2013年5月15日—2013年11月15日房租为1300元/月，2013年11月15日—2014年5月15日房租为1500元/月，原告在短时间内多次上涨房租，且上涨幅度过大，损害了被告合法权益。

证据二；代洋出具的收到条。证明被告自2008年4月16日经原告同意，从上届承租人手中受让该房屋，支付房屋转让费68000元。

证据三；张耀伟、黄培红、安少理出具证明。证明1、被告在租赁期间对房屋进行了3次装修，第一次是在2008年的6—9月份，第二次是在2011年8月份，第三次是在2013年的3月份，而这三次装修，被告都取得了原告的同意，2、被告累计对该房屋修缮、装修等共花费325100元。3、原告随意终止合同，损害被告权益。

针对被告提供的证据，原告发表以下质证意见：原告方对两次装修不认可。由于没有原告方的签名， 实际被转让人是张九浩，而不是代洋，我们认为转让费是有异议的，有伪造收条的嫌疑。并且四月份转租三原告均不在场，在房屋所有人都不在场的情况下，转租是不成立的。第三对于原告未与被告签协议一事，孙红安、孙军伟、孙建军均表示被告从未与原告协商过。我们认为房价是按照市场需求升高的，是合理的。

经原、被告举证及法庭调查，本院查明以下事实：三原告为兄弟关系。2008年4月18日，三原告与被告签订租赁合同。原告三人将其所有的位于辽河路嵩山小区6号楼门面房自西向东1#、2#、3#三间门面房租赁给被告，租赁期限自2008年5月15日至2009年5月15日，租赁费每三个月结算一次。合同签订后，双方自行履行合同至2014年5月1日，2013年7月到2014年5月每间每月租金为1500元。后因房屋租赁费问题，双方产生矛盾，原告诉至本院。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。”该法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用，承租人支付租金的合同。”该法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的出租人可以解除合同，”该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。”本案中，三原告与被告签订房屋租赁协议，原告将其三间门面房租赁给被告，租赁期限为一年，协议到期后，双方未续签租赁协议，一直由被告使用。该房屋租赁协议属不定期租赁，原告可以随时解除该租赁协议。故原告起诉要求解除房屋租赁协议的诉讼请求本院予以支持。被告还应按每间每月1500元支付自2014年5月15日至腾出房屋之日期间的租赁费。被告辩称，其在租赁原告房屋期间对房屋进行三次装修，花费257100元。原告随意提出终止合同，严重损坏被告的利益。因原、被告自2009年5月16日至起诉之日，一直未签订书面租赁协议，属不定期租赁，原告可随时解除协议，被告应认识到花巨资装修的风险，且被告花钱装修也是为了自己经营的需要，故对被告该项辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告张俊永应于本判决生效后十日内腾出原告孙红安、孙建军、孙军伟的三间门面房。

二、被告张俊永应于本判决生效后十日内支付原告孙红安、孙建军、孙军伟房屋租赁费（租赁费按每间每月1500元自2014年5月15日计算至房屋交付之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费100元，由被告张俊永负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

                                             审  判  长 　　 徐发文

                                             审  判  员　　  朱开元

                                             审  判  员 　　 张卫平

                                             二O一四年九月十一日

                                             书  记  员 　　 何  娜