上诉人刘贵春因与被上诉人叶登明确认合同效力纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）刘贵春，男。

委托代理人刘伟，河南栗城律师事务所。

被上诉人（原审被告）叶登明，男。

委托代理人李好欣，河南言华律师事务所。

上诉人刘贵春因与被上诉人叶登明确认合同效力纠纷一案，不服夏邑县人民法院（2014）夏民初字第760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人刘贵春及其委托代理人刘伟，被上诉人叶登明及其委托代理人李好欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：1996年3月27日，刘贵春、叶登明签订协议书一份，内容为：一、叶登明买刘贵春耕地，作为坟地使用。二、叶登明买刘贵春地为坟地，以后刘贵春不得买卖、出租、植树，启土、作坟地使用及盖房。三、以后刘贵春耕地如有变动，进出坟地不受任何干扰。四、叶登明卖给刘贵春一处院，东接叶登明的房子，东西宽12米，南北长16米由刘贵春使用，留有两米路，不受任何人干扰，一切权力归刘贵春所有。五、叶登明坟地以后进出和刘贵春盖房双方庄稼损害均不互相包赔。六、刘贵春盖房后，（县化肥厂前）如有国家用，按国家政策执行。以上协议双方共同执行及村委会督促执行。协议人：刘贵春、叶登明。督促：刘庄村委会，并加盖了夏邑县何营乡刘庄村委会印章。一九九六年三月二十七日晚。协议签订后，叶登明将化肥厂前的4个坟墓，其中包括叶登明母亲的空坟迁葬在换取的土地上。2014年农历2月2日，叶登明的母亲病故，在殡埋时双方发生争执，刘贵春不让叶登明埋葬，后通过人说和，结果叶登明的母亲还是埋葬在换取的土地上。刘贵春遂诉至法院。另查明，刘贵春系夏邑县啤酒厂职工，非农业户口。刘贵春与叶登明互换的土地系其妻子承包使用的何营乡前刘庄村的责任田。

原审法院认为，叶登明用一宗宅基地换取刘贵春部分耕地用作坟地，是有偿使用土地，并没有改变土地的使用用途，该土地仍然属于叶登明管理使用，刘贵春、叶登明双方所签订的协议不符合买卖的特征，刘贵春要求确认土地买卖协议无效，无法律依据。原审法院判决：驳回刘贵春的诉讼请求。案件受理费100元，由刘贵春负担。

上诉人刘贵春上诉称：1、上诉人与被上诉人1996年3月27日签订的协议书约定，被上诉人买上诉人耕地用作坟地，改变了土地用途，没有经过审批，违反了《土地管理法》禁止性规定，依据《合同法》的规定，该买卖行为无效。上诉人系非农业人员，该耕地系其妻子承包，上诉人也无权处分，这也是买卖土地无效的情形。2、上诉人买被上诉人一处院子也应无效。首先，该处院子没有土地使用证，是耕地或是宅基地不清。其次，上诉人不是被上诉人本村的村民也无权购买，这种买卖行为也是无效的。3、上诉人所主张的耕地是其妻子承包的耕地，该耕地属于夏邑县何营乡前刘庄村的责任田，被上诉人所谓的一处院子位于夏邑县城关镇北关村，如此情形怎么能互换。《农村土地承包经营法》规定，本村土地承包经营户可以互换，耕地怎么能换取宅基地。综上，请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人叶登明答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，原审认定用上诉人承包的土地换取被上诉人的一宗土地，是有偿使用，是完全正确的，上诉人主张买卖合同无效的上诉理由不能成立。请求二审法院，驳回上诉，维持原判。

根据当事人双方的诉辩意见，本院确认案件的争议焦点是：1996年3月27日上诉人刘贵春与被上诉人叶登明签订的协议是否有效。当事人对本院归纳的焦点没有异议和补充，二审当事人均没有提供新证据。

本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，一、关于涉案宅基地使用权转让的效力问题。农村宅基地使用权具有以下几个特征：1、宅基地使用权的主体为集体经济组织成员；2、宅基地使用权的用处具有限制性；3、宅基地使用权具有福利性和无限性。宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。《宪法》第十条第四款规定，“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地的所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让须依照法律规定的原则。国务院办公厅国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国务院国发（2004）28号《关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第（十）项也再次明确：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”本案上诉人刘贵春作为城市居民，在1996年3月27日签订协议，购买被上诉人叶登明没有宅基地使用证的宅基地，违反法律和行政法规的强制性规定，该购买宅基地的行为无效。

二、关于涉案承包地买卖协议效力的问题。农村土地承包经营权的流转包括转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上村民代表的同意，并报乡人民政府批准。庭审经询问双方当事人，当事人签订涉案承包地买卖协议时，并没有经村民会议三分之二以上村民代表的同意。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被上诉人叶登明购买承包地经营权的行为用于坟地，也属于非农业建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定，国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地所有权性质不变，承包地不得买卖。以上法律规定，均属于效力性、强制性规定。另外，涉案土地承包经营权，上诉人刘贵春不具有承包经营权，属无权处分。综上，上诉人刘贵春与被上诉人叶登明1996年3月27日签订的协议书中土地承包经营权转让条款也属于无效条款。

通过以上分析，本院认为，原审认定事实清楚，但适用法律错误，二审应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销夏邑县人民法院（2014）夏民初字第760号民事判决；

二、上诉人刘贵春与被上诉人叶登明1996年3月27日签订的协议无效。

一、二审案件受理费100元，由被上诉人叶登明负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长      郭新志

                                             审  判  员      刘卫星

                                             代理审判员      宁传正

                                             二○一四年九月二十二日

                                             书  记  员      鹿国旗