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河南省开封市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第983号 原告李金运，男，汉族，58岁。 委托代理人张磊，女，汉族，56岁，系原告李金运之妻。代理权限为特别授权。 委托代理人朱新鲜，河南豫上律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告汪杰，男，汉族，45岁。 被告冯伯俊，男，汉族，79岁。 被告冯立民，男，汉族，47岁。 被告冯立荣，女，汉族，45岁。 被告冯立洁，女，汉族，49岁。 被告冯伯俊、冯立民、冯立荣、冯立洁委托代理人张博，男，汉族，41岁。代理权限为特别授权。 原告李金运诉被告汪杰、冯伯俊、冯立民、冯立荣、冯立洁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李金运委托代理人张磊、朱新鲜，被告汪杰，被告冯伯俊、冯立民、冯立荣、冯立洁委托代理人张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，1997年，被告汪杰从房屋所有权人李凤珍买得位于开封市龙亭区（现为鼓楼区）华堂街的两间带院房屋（房屋面积分别为13.65平方米，15.75平方米）。后来被告汪杰又在院子里加盖一间（仅有建筑许可证），并于1997年12月11日一同将三间房屋及院落卖于原告。被告汪杰承诺协助原告办理过户，但上述被告在原告购得该房屋后，一直拖延协助原告办理过户，目前原告已在该房屋居住长达16年，当初签订买卖协议时，被告汪杰只是将房产证交予原告持有。16年中原告多次要求被告履行过户义务均未成功，且现在房产登记证上载明的房屋所有权人李凤珍已经过世，无奈原告只好依法诉至法院，要求被告汪杰及房产登记证上载明的房屋所有权人李凤珍的继承人履行房产过户义务。 被告汪杰辩称，对原告诉状所诉没有异议。 被告冯立民辩称，1、我不知道涉案房产由冯立洁卖给了汪杰。2、李凤珍去世前未立有遗嘱，本人对涉案房屋有部分产权，不同意转让该房产。3、根据我国法律的有关规定，冯立洁卖房的行为其母亲李凤珍没有授权，应归为无效，要求收回房屋。 被告冯伯俊、冯立荣、冯立洁辩称，被告汪杰并不是从房屋所有权人李凤珍手中买的房子，我们始终没有见到李凤珍与汪杰签署的买卖房屋的合同。 经审理查明，1997年12月11日，原告李金运与被告汪杰签订了房屋买卖协议。该协议约定内容为：（一）乙方（原告）买华堂街三间房屋及院落，如有房产争议或纠纷乙方概不负责，均有甲方（被告汪杰）承担。（二）如有房产争议或纠纷，乙方有权向甲方要回买房全部金额，退房，费用由甲方全部承担。（三）三间房其中一间砖混房如有办房本异议由甲方负责。（四）过户手续费用由乙方全部承担。（五）东新建一间办理房本费用由乙方承担。原告李金运购买后一直居住、使用该房至今。 另查明，涉案房屋共计三间，均位于开封市华堂街。其中有房屋所有权证书的房屋有两房，所有权人均为李凤珍。被告冯伯俊系李凤珍之夫，被告冯立民、冯立荣、冯立洁均系李凤珍的子女。李凤珍于2007年7月12日病逝。 庭审中，被告汪杰称1997年5月，其从被告冯立洁手中购买李凤珍名下两间房屋，二被告之间签订有房屋买卖合同，被告冯立洁已把该房屋房产证、土地证原件交付给被告汪杰，但并未办理房屋产权过户手续。被告汪杰购买该房屋后，新建北屋一间，并办有临时建筑许可证，临时建筑许可证的申请人为被告汪杰，于1997年12月11日汪杰将上述三间房屋转卖给原告李金运。 以上事实有买卖房屋协议书，房地产所有权证书、注销证明、临时建筑许可证、询问笔录、庭审笔录为证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。被告汪杰是从被告冯立洁手中购买的争议房屋，现原告未能提供证据证明被告冯立洁的卖房行为经房屋产权人李凤珍授权或事后已经房屋产权人李凤珍的追认，故其代理行为无效。在房屋产权人李凤珍去世后，其继承人不认可被告冯立洁的卖房行为，且原告无证据证明其与被告冯伯俊、冯立民、冯立荣、冯立洁存在合同关系，华堂街两间有产权证书的房屋所有权人在法律上仍然是李凤珍，被告冯伯俊、冯立民、冯立荣、冯立洁与李凤珍存在法律上的利害关系，故原告要求四被告办理房屋过户手续的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。本案中，被告汪杰因未取得该争议房屋的合法手续，其转卖该房屋的行为属无权处分。关于被告汪杰在华堂街50号院新建一间北屋，因该房产只有临时建筑许可证，被告汪杰只有取得合法所有权证书后，才具有处分权，其效力待定，因此对原告李金运要求被告汪杰办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李金运的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于开封市中级人民法院。 审 判 长 王锡忠 审 判 员 赵 丽 人民陪审员 龚新娅 二〇一四年五月二十日 书 记 员 陆 其 |
