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河南省开封市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第502号 原告史莉莉，女，汉族，42岁。 委托代理人薛东林，河南龙文律师事务所律师。代理权限系特别授权。 被告中房集团开封房地产开发总公司。 委托代理人曹新成，该公司法律顾问。代理权限系特别授权。 第三人王整建，男，汉族，46岁。 委托代理人刘浩，开封新区“148”法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 原告史莉莉诉被告中房集团开封房地产开发总公司、第三人王整建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告史莉莉及委托代理人薛东林，被告委托代理人曹新成，第三人王整建及其代理人刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2009年12月1日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，被告将位于丁角街建筑面积230平方米的房屋租赁给原告使用，租期自2009年12月1日至2010年11月30日止。2011年1月20日，原告和被告续签了《房屋租赁合同》，租期自2010年12月1日至2011年11月30日。合同到期后，原告继续使用被告的房屋，没有续签书面的租房合同，但一直按期向被告缴纳房租。2013年1月，原告向被告缴纳了9个月房租（2013年1月-2013年9月）共计2.64万元。2013年4月1日，被告在没有提前通知原告的情况下和第三人签订租房合同，将原告租用的房屋租给第三人。被告一房两租，违反了合同约定，侵犯了原告的租房优先权。被告和第三人还多次催促原告搬出房屋。为维护原告的合法权益，请求判令：1、依法确认原告和被告的房屋租赁合同有效。2、依法确认被告和第三人签订的房屋租赁合同无效；3、依法判决被告继续履行与原告的房屋租赁合同，签订书面的房屋租赁合同；4、确认原告具有房屋转租权；5、要求被告赔偿原告违约金3000元；6、被告承担全部诉讼费用。 被告辩称，1、由于原告私自转租违反合同约定我们已通知原告解除租赁关系，双方的租赁关系已经解除。2、由于原告转租违反合同约定我们通知后将房屋租赁给第三人，我们之间的合同合法有效。3、由于我们和原告已解除租赁合同我们不再和原告签订任何租赁合同。4、根据合同约定原告再未经我公司书面合同同意的不能转租，原告无具有转租的权利。5、原告私自转租违反合同约定导致我们预期解除合同我们不应向原告支付违约金。 第三人辩称，同被告答辩意见，补充一条，被告与第三人签订的房屋租赁合同是在原、被告解除租赁和签订的，第三人已经另案起诉原告，请法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2009年12月1日，原告史莉莉和被告中房集团开封房地产开发总公司签订了《房屋租赁合同》，承租了位于丁角街（四间门脸及后面仓库）建筑面积230平方米的房屋，租期自2009年12月1日至2010年11月30日止。2011年1月20日，原告史莉莉和中房集团开封房地产开发总公司续签了《房屋租赁合同》，约定租赁费每月2800元，租期自2010年12月1日至2011年11月30日。该合同第四项第1条：乙方（原告）未经甲方（被告）书面同意，不得将房屋擅自转租、转让、转借、联营入股或以其他方式让第三人进行使用，否则，甲方有权终止合同的履行。该合同第五项违约责任中第二款约定，双方任何一方违约，应向对方支付3000元的违约金，并赔偿给对方造成的损失。合同到期后，原告仍继续使用该房屋，但没有续签新的书面合同，一直按期向中房集团开封房地产开封总公司交纳房租。2013年1月18日，原告史莉莉向中房集团开封房地产开发总公司缴纳了房租共计2.64万元。 另查明，2013年4月1日，被告中房集团开封房地产开发总公司和第三人王整建签订《房屋租赁合同》。被告中房公司将位于丁角街建筑面积230平方米的房屋（同与原告签订的合同内容相同）租赁给第三人王整建使用，期限为一年，自2013年4月1日起至2014年3月31日止，每月租金为5000元。 以上事实有原、被告双方签订租赁合同、银行转账单、收款收据、通知书、庭审笔录等足以证明。 本院认为，依法成立的合同，应当受到法律的保护，合同双方当事人应该按照合同所确立的权利义务去履行。本案原告史莉莉和中房集团开封房地产开发总公司于2009年12月签订了第一份房屋租赁合同，2010年1月，双方又续签了第二份房屋租赁合同，续签第二份房屋租赁合同届满时间为2011年11月30日，书面合同到期后，原告史莉莉继续承租该房屋，被告中房集团开封房地产开发总公司并没有提出任何异议，并且继续收取原告史莉莉的房租。根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告没有签订书面租赁合同，租期视为不定期租赁，故原告请求确认原、被告的房屋租赁合同有效的请求予以支持。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告的租赁合同为不定期租赁合同，被告中房公司未在合理期限内通知原告史莉莉解除租赁合同，又另行与第三人王整建签订《房屋租赁合同》，又将该涉案房屋另行出租给王整建，不符合法律规定，故该协议系无效合同。关于原告请求被告中房公司继续履行与原告的房屋租赁合同并签订书面的房屋租赁合同的请求，本院认为，在合同有效期间内，合同当事人应当履行合同所约定的义务，合同内容为双方真实意思的表示，至于是否需要签订书面合同，是双方当事人意思自治内容，在符合法律效力规范条件下，法院不干预当事人的自由意志，故对于原告的这一诉讼请求，本院不予支持。关于原告确认具有房屋转租权的请求，根据原、被告双方签订的房屋租赁合同，原告对租赁房屋进行转租须有被告的书面同意，否则，被告有权终止合同的履行。故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付3000元违约金的请求，因被告中房公司在未与原告解除租赁合同之前，又将同一处房屋与第三人王整建签订了租赁合同，被告以自己的行为表明了对原告的合同不履行和实际上的履行困难，已构成违约，故对原告请求被告支付3000元违约金的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、第一百零八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告史莉莉与被告中房集团开封房地产开发总公司的不定期房屋租赁合同有效。 二、被告中房集团开封房地产开发总公司与第三人王整建于2013年4月1日签订的房屋租赁合同无效。 三、被告中房集团开封房地产开发总公司赔偿原告违约金3000元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费450元，减半收取225元，由原告承担50元，被告承担175元（原告已垫付，被告于履行本生效判决时一并支付）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。 审判长 毛庆昕 审判员 王锡忠 审判员 赵 丽 二〇一四年一月二十八日 书记员 张媛媛 |
