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河南省商丘市睢阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商睢民初字第01101号 原告程红英，女，住商丘市睢阳区。 委托代理人陈晓明、李可玲，河南金研（商丘）律师事务所律师。 被告李和平，男，住商丘市。 被告田秀美，女，住址同上（系被告李和平之妻）。 二被告委托代理人陈玉霞，上海市光大律师事务所商丘分所律师。 原告程红英与被告李和平、田秀美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月4日作出（2013）商睢区民初字第1108号民事判决，被告李和平、田秀美不服，提起上诉，商丘市中级人民法院于2014年4月4日作出（2014）商民三终字第149号民事裁定，撤销本院（2013）商睢区民初字第1108号民事判决，将本案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告程红英的委托代理人陈晓明、李可玲，被告李和平及二被告的委托代理人陈玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告经协商被告自愿以350000元的价格，将位于商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家的独院房产一套出售给原告，原告按照口头约定向被告支付了全部购房款，被告向原告交付了房屋，后原告亲属一直在该处居住至今。房屋交付后，被告推拖不予办理房屋过户手续。现诉求法院依法判令二被告配合原告办理房屋产权证变更过户手续。 二被告辩称：1、该案争议的房屋没有签订书面合同，不存在买卖关系。2、没有交付房款的凭证，诉状里讲到自愿以35万元的价格卖给原告，但是没有收条、银行的单据，实际该房面积为547.40平米，该房屋在06年的时候被告曾在原告的姐姐程红玲处做过一次抵押，当时评估的时候70.94万元，贷款的评估价就70多万元，不可能以35万元卖给对方。3、该争议的房屋是被告李和平夫妇的共同财产。4、事实上该房屋不存在实际交付，事实是该案原告的姐姐程红玲与田秀美是好朋友、干姊妹，在程红玲的单位贷款、平时关系非常好，所以李和平夫妇让程红玲无偿使用四间门面房，程红玲让自己的侄女在这四间房子里开过几年超市，不存在房屋买卖实际交付问题。总之被告认为原、被告不存在房屋买卖关系。 依据原告的起诉观点及二被告答辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：原、被告就该房屋买卖关系是否存在？双方当事人对所归纳焦点均无异议。 原告为支持自己的主张向本院递交的证据材料有：第一组证据为：1、授权委托书一份，2、执行和解协议一份，3、协议书一份。证明被告已将涉案房屋卖给原告，且因房屋相邻权的纠纷，原告做为实际房屋的所有权人及案件被执行人进行了赔付，赔付金为176000元；第二组证据为证人刘忠民、李风云、薛峰、赵宝良、蔡仲明、陈予东6人的证言。证明原告已向二被告支付购房款。原、被告双方已实际交付房屋，且由原告侄女在此房屋内居住；第三组证据收据4张，证明原告为涉案房屋的所有权人，用程瑾名字借款，并用房屋进行抵押，且按约定支付利息。被告李和平作为涉案房屋所有权证上的登记人配合借款义务，其借款是直接汇至程瑾帐户，利息是程瑾进行支付。被告为达毁约目的，私自归还借款，取得房屋所有权证；第四组证据商丘市房权证（2002）字第C004939号房产证，证明被告主体的适格性，以及被告未履行合同义务，也未配合原告办理房屋过户手续的义务；第五组证据：1、商丘供电公司证明一份，2、电费发票一份，3、蔡仲奎、蔡仲连证明一份，4、贷款借据一份，本组证据庭审已提交复印件，原件在中院卷宗当中，现从中院提取盖有中院印章的复印件予以证明；第六组证据中院二审庭审笔录一份，证明在二审中中院并未允许被告的证人不出庭，并没有对书面证言进行认可；第七组证据：1、修路款收据一份，2、蔡庄村委会蔡东村民组证明一份，证明原告在买卖房屋实际交付之后，以房屋所有人的身份支付了修路款和修下水道款，合计5000元。 二被告向本院提交证据材料有：第一组证据：靳全乐、回书瑶、王芳三人的证人证言。证明目的：因为在一审后判决书认定田秀美在2005年10月在程红玲的办公地点，接受了35万元的房款，在2005年8月至2006年元月田秀美就不在商丘，证明不可能去程红玲办公地接受房款；第二组证据证人薛爱荣、黄埔海英、王玉兰证言各一份，证明原告的侄女只在这四间房子开过超市，这是毛坯房还喂了一只狗，超市的地还是去年抹的，这次装修是2013年夏天的事，黑天白天连着干，住人家的房子不拿钱还给人家卖了，现在又把人家的房子租出去开洗衣店挣租金。房子是田秀美的；第三组证据房产证、土地使用权证、结婚证，证明房子是夫妻共有；第四组证据：1、2005年8月24日睢阳区法院执行庭传票一份，2、睢阳区法院执行庭2005年8月25日暂收条一份，证明目的：原告的证人证明程丽2005年4月份入住不属实，当时正在与赵保良打官司，程丽不可能入住。 法院依职权调取的材料：汇款说明一份、银行取款凭条一份、利息收据四份。 二被告对原告所提交的证据第1－1真实性无异议，对证明目的有异议，达不到证明目的，该证据是委托书形成授权委托关系，非购买房屋的证据。委托内容是因该房屋与赵宝良产生民事纠纷，因李和平个人无法解决，委托程红英处理此事。委托书未能显示是否已实际形成买卖关系及是否已实际收取购房款。对证据1－2真实无异议，但内容显示执行人是李和平，非程红英。对证据1－3有异议，该内容是在执行终结后，程红英为无权代理，对李和平不产生法律效力。该协议不能证明涉案房屋已在程红英与李和平之间形成买卖关系。对证据薛峰等6位出庭证人证言均有异议。证人无法证明程红英是谁，所证非证人真实意思，证人证言相互矛盾。对证人蔡仲明的证言为传来证据，本人未见购买的房屋全过程，且与证人陈予东的证词相互矛盾。证人陈予东为出租车司机所出证言不符合常规，对购买数额及购房的事实所证为传来证据。对证人赵宝良的证言因与李和平存在利害关系，该证人证明为程丽夫妻在此居住多年，推定存在购买事实成立的证言不能采信。对证据3真实性有异议，不能证明原、被告之间存在房屋买卖的事实。对证据4有异议，非房屋所有权证原件进行复印的，不具有证据效力。涉及的借款为李和平的借款而将房屋进行的抵押。对第五组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认可程丽是2007年8月19日入住的，更加反证2005年入住不真实，对第六组证据庭审笔录真实性无异议，当时证人都到庭了，因为在庭外发生争议了，所以没能出庭。对第七组证据真实性无异议，证明目的有异议，只能证明程丽当时在这里住，并不能证明程丽是房主。是从2009年允许程丽在那开超市的。 原告对二被告所提交的证据第一组和第二组有异议：被告提交的全部是复印件并且所涉及证人均未出庭作证，证据形式不合法，不予质证，不能作为认定事实的依据。对第三组证据意见：对房产证、土地证、结婚证真实性无异议，对二被告的夫妻关系及争议房产在卖给原告之前是共同财产没异议。对证据四的真实性没有异议，对证明目的有异议，这两份证据本身不显示与本案有任何关系，不能证明证据所显示的案件就是被告所称的与赵保良的案件，退一步说即使证据所称案件确实就是被告所称案件，也不能证明原告主张程丽2005年入住的事实不属实，因为在房子卖给原告之后，被告是在2009年才出具委托书，正式退出与赵保良相邻权纠纷的执行，原告也是在委托书出具之后才正式进入该案执行程序，在此之前，被告继续处理与赵保良的相邻权纠纷完全正常，与房子已经发生买卖和交付并无任何矛盾。 经庭审质证，原告对法院调取的证据的真实性没有异议，证明了在担保公司的60万元贷款是原告以李和平的名义所借，借款实际进入到原告亲属的账户，并且借款利息也是原告偿还。二被告对法院调取的证据的真实性无异议，但该60万元借款是我与程红玲之间发生的个人借款关系，跟我跟程红英之间的房屋买卖案件没有任何关系。款也不是打到程红英账户上，而是打在程瑾账户上后又打到了程红玲账户上。 对原告所提交的第一组证据，本院认为该证据真实、有效，能够作为本案的依据，予以确认。对第二组证据刘忠民、李风云、薛峰、赵宝良、蔡仲明、陈予东6位出庭证人证言，法律规定证人应当出庭进行作证，本案6位证人均以出庭方式出庭，符合证据规则。虽所出示证言为格式证言，但在庭审中6位证人当庭所证明内容能够相互予以佐证，且证人赵宝良的证言与第一组证据相互印证，可形成完整证据链条，本院予以采信。对第三组证据收据4张与本案具有关联性，本院予以确认。对第四组证据系登记在被告李和平名下的房屋所有权证复印件，被告虽对原告所提交的房屋所有权证提出质疑，但被告李和平作为房屋登记人未向本院提交其争议房屋所有权原件，因该证据与本案具有关联性，本院予以确认。对第五组证据电费收据、贷款借据及二份证明与本案具有关联性，本院予以确认。对第六组证据中院二审庭审笔录一份，能证明案件事实，本院予以确认。第七组证据修路款收据、蔡庄村委会蔡东村民组证明与本案具有关联性，本院予以确认。 对被告所提交的第一组、第二组证据，证明不了本案事实，本院不予确认。对第三组证据房产证、土地使用权证、结婚证，能证明案件事实，本院予以确认。第四组证据睢阳区法院执行庭传票与本案具有关联性，本院予以确认。 依据原、被告陈述意见及上述有效证据，本院确认以下案件事实： 被告李和平与田秀美系夫妻关系。二被告将登记在被告李和平名下的位于商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家的独院房产一套房屋所有权证（商市房权证（2002）字第（C004939号）、土地使用权证（土地使用权证号为“商国用（2005）第5833号）卖给原告程红英，双方口头约定房款350000元。2004年5月22日，原告程红英的姐姐程红玲和程红英协商，用程红英购买李和平的该套房产作抵押，向商丘市梁园区白云农村信用合作社文化分社贷款用于支付房款，因李和平与程红英房屋买卖后，尚未办理过户手续，贷款由李和平签字，故贷款凭证上均系李和平、田秀美签字。贷款45万元后，程红玲将35万元交给李和平作为购房款。后程红玲将贷款本金及利息全部还清。 另查明，本案争议房屋的后邻赵宝良、贾艳玲（系赵宝良之妻）因争议房屋后墙地基存在侵权纠纷，于2002年将李和平诉至法院。后在执行过程中，被告李和平于2009年10月27日向法院出示证明材料为：“我在长江路东段路南房产一处，卖与程红英，有关法院一切事宜均由程红英全权代理”，示明本案争议房屋已卖给原告程红英。2009年11月6日，赵宝良、贾艳玲与原告程红英达成执行和解协议，协议约定：一、被执行人方同意补偿给贾艳玲经济损失26000元。二、申请人贾艳玲放弃该执行案件所主张的所有权利，并保证今后无纠葛。三、申请人同意被执行人整修其房屋后墙，尽可能提供便利条件。四、本案执行费、诉讼费由被执行人负担。2010年8月20日，原告程红英与后邻赵宝良为彻底解决相邻矛盾，并签订书面协议，约定原告程红英支付给赵宝良150000元，此款作为原前邻居李和平建房时侵占后邻的土地赔偿款。 2012年3月1日原告程红英的姐姐急等用款，经程红英同意，用程红英购买李和平的该套房产进行抵押，在河南伟佳投资信息咨询有限公司借款600000元。因李和平与程红英房屋买卖后，尚未办理过户手续，由李和平在贷款手续上签字，被告李和平及其妻田秀美分别书写字据“同意此款汇入程谨账户。”程谨系原告程红英的侄女。自2012年3月1日至2013年2月28日，借款利息由程瑾（系原告程红英亲属）进行支付，共计86400元。后原告程红英与被告李和平因办理过户手续发生争执，被告李和平没有征得程红英、程红玲的同意，将贷款60万元归还了河南伟佳投资信息咨询有限公司。并将抵押房产证取回。本案涉案房屋自2005年11月由原告亲属程丽夫妻实际居住，并在争议房屋内经营超市。且程丽居住后门前修路的费用及电路改造的费用均由程丽支付。 再查明，证人蔡仲明在原审当庭陈述被告田秀美在庭前委托他人给自己1000元现金进行贿赂、阻止其出庭作证。并说明该款被中间人收取300元，证人蔡仲明将700元现金上交法庭，对该款本院已予以收缴。 登记在李和平名下的土地为国有划拨土地。土地证号为：“商国用（2005）第5833号”。原告程红英没有交纳土地出让金。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用证出让金，并取得土地使用权证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报请有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。原告程红英要求被告李和平、田秀美办理房屋权证变更过户手续的诉讼请求与法不符，本院不予支持。原告程红英可交纳土地出让金后另行起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告程红英的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由原告程红英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 胡义立 审判员 李 焱 审判员 高永春 二〇一四年九月十九日 书记员 吴 博 |
