|
河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民二终字第00318号 上诉人（原审被告）焦作市宏业经贸有限责任公司，住所地：焦作市山阳区。 法定代表人王祝生，该公司董事长。 委托代理人侯志欣，该公司法律顾问。 委托代理人张洪涛，河南圣煜律师事务所律师。 上诉人（原审原告）杨新吉，男，1968年1月27日出生，住孟州市。 上诉人焦作市宏业经贸有限责任公司（以下简称宏业公司）与上诉人杨新吉房屋买卖合同纠纷一案，宏业公司不服孟州市人民法院于2014年6月10日作出的（2012）孟民初字第997号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人宏业公司的委托代理人侯志欣、张洪涛，被上诉人杨新吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2011年1月10日，原告与被告签订商品房买卖合同及宏业鑫城地下车库使用权出让协议，原告以按揭方式购买被告在孟州市内北环路东段南侧开发的商品房（第12号楼3单元7层东户3071号）及12号楼北侧车库一个，原告于2011年1月10日付清首付款150280元，余款205000元通过公积金贷款方式支付，于2011年1月10日一次性支付车库价款65000元。合同约定被告应于2011年12月20日前将商品房交付原告使用，于交房日向乙方提供车库。对于原告所购房屋交付的期限和条件，原、被告双方在商品房买卖合同第八条明确约定：被告应当在2012年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第①种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：①该商品房经验收合格。②该商品房经综合验收合格。③该商品房经分期综合验收合格。④该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；②因政府原因，导致供水、排水、天燃气、电源等市政配套设施，设备不能正常使用的；③未尽事宜见附件四。附件四即本合同的补充条款，该补充条款中第三条约定，下列情况之一，出卖人即本案被告可延期交付商品房，无需承担合同涉及之违约责任：……③为遵守当地政府的法规及配合城市建设，市政工程、地下文物障碍影响而造成的原因；④施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；⑤遇到恶劣的气候影响工期的双方同意顺延交房日期；⑥其他非出卖人所能控制的因素。对于被告逾期交房的违约责任，商品房卖合同第九条明确约定：①逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②出卖人逾期交房逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×（该比率应不小于第1项中的比率）违约金。对于房屋的交接，该合同第十一条予以了明确约定：商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交接手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此所产生的延期交房责任由被告承担。2012年2月10日，被告开发的孟州宏业鑫城12号住宅楼竣工，并经过建设单位即本案被告、监理单位即焦作市建设工程监理所、施工单位即焦作市宏业建筑工程有限责任公司、勘察单位即河南日盛工程勘察有限公司、设计单位即机械工业第六设计研究院有限责任公司综合验收合格，出具了《工程竣工验收报告》。2012年5月24日，被告给原告邮寄了入住通知书，原告认可自己已于2012年6月6日领取钥匙并进行装修，原被告均认可车库未交付原告使用。被告称涉案房屋无法按约交付是因为客观原因造成的，不应承担逾期交房的违约责任。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》后，原告按约定履行了向被告交付全部购房款的义务，被告亦应当按照上述两个合同约定的交付房屋时间、交付标准条件向原告交付所购买的房屋和车库。逾期后，被告并没有就延期交房的时间与违约责任的承担与原告达成一致意见，因此，被告仍应按照该两个合同的约定的标准向原告交付房屋及车库并承担逾期交付的违约责任。原告庭审中明确认可自己已于2012年6月6日领取钥匙并进行装修，该房屋已经验收合格，原告主张被告交付的房屋不符合合同约定的标准，未提供充分证据予以证明，故应视为被告已于2012年6月6日按合同约定的标准向原告交付了孟州宏业鑫城第12幢3单元7层东户3071室商品房一套，该交房日期明显晚于合同约定的交房日期，被告庭审中认可未向原告交付车库，故被告应当按照合同约定向原告交付12号楼北侧车库一个，并承担逾期交房的违约责任。房屋买卖合同约定逾期不超过30日，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期超过30日后，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款不低于日万分之二的违约金，由被告按已交付房价款万分之二向原告支付违约金为宜，车库使用权出让协议未约定逾期交付车库的违约责任，认为应参照逾期交付商品房的违约金计算方式，故被告应从合同约定的最后交付日之次日即2011年12月21日起至2012年6月6日止以原告支付已交总购房价款420280元（购房款355280元＋购车库款65000元）为基数按日万分之二支付违约金，从2012年6月7日起至判决确定的交付之日止以原告已交购车库价款65000元为基数按日万分之二支付违约金。被告主张逾期不能交付房屋的原因系天气降水量大及政府配套设施不完善导致，且符合合同约定，不应承担违责任，原审法院认为，被告开发的商品房在施工过程中仅是遭遇了连续降雨，但没有证据证明该降雨达到了不可抗力的程度。至于供水管道和天然气管道安装迟延与被告自身未及时安排有密切的关系，且供水与供气单位与被告所签订的安装合同，系双方正常的商事行为，不属于政府部门的职能。同时，被告没有向本院提供证据证明其所出售的宏业鑫城小区的商品房与梧桐路的修建之间有何必然关联性以及政府部门对被告作出有何承诺，因此被告此项辩解意见及要求对迟延交房的日期进行鉴定的请求均依据不足，本院依法不予支持。被告主张合同所约定的违约金过高，并要求按照租金的标准赔偿原告的损失，没有事实依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、限被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后十日交付原告杨新吉12号楼北侧车库一个；二、限被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨新吉逾期交房违约金，违约金自2011年12月21日起至2012年6月6日止以总购房款420280元为基数按日万分之二计算，自2012年6月7日起至判决确定交付房屋之日止以购车库款65000元为基数按日万分之二计算；三、驳回原告杨新吉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告焦作市宏业经贸有限公司承担。 宏业公司上诉称，一、上诉人向被上诉人送达入住通知的日期应当确定为交房之日。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在出卖人书面通知买受人之日起30日内，买受人未按期交接的，视为买受人同意交接，并承担的相关责任及费用。一审中，被上诉人没有提供任何证据证明其在接到上诉人入住通知书后去上诉人处办理过交房手续。但被上诉人一直没有到售楼部办理交房手续，相反，被上诉人在一审中并没有提供证据证明其到售楼部办理交房而拒交的证据，因此，应认定向被上诉人送达入住通知的时间为交房之日。上诉人向被上诉人送达入住通知书后，被上诉人却一直不去办理交接手续，则2012年5月24日入住通知书送达之日即视为被上诉人已同意交接。一审法院判决上诉人承担2012年5月24日之后的逾期交房责任违反合同约定，完全错误。二、涉案房屋完全具备交房条件，被上诉人迟延接房的原因是为了恶意获取违约金。根据上诉人向一审法院提交的十六号证据《工程竣工验收报告》可知，涉案房屋所在楼已于2012年2月10日经五大主体竣工验收合格，具备了合同约定的房屋交付条件。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》随房屋交接一并提供。实际情况是，被上诉人在接到上诉人通知后不予理睬，根本不去接房，目的只有一个就是为了获取高额违约金。因此，应判决在判决生效3日内有被上诉人办理交房手续，逾期则视为房屋已经交付。三、因被上诉人已享受特价优惠，上诉人不再承担逾期交房违约责任。双方《购房优惠申请单》约定可知，被上诉人在享受上诉人特惠的情况下，因客观因素造成未能按期交房进住的，上诉人不再承担逾期交房的违约赔偿责任。同时，《商品房买卖合同》补充条款第三条也约定了因客观因素造成延期交房的，上诉人不承担逾期交房违约责任。四、合同约定的违约金过高，应以同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。《商品房买卖合同》约定的总房款日万分之二的违约金标准过高，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，上诉人出售的是住宅用房，未能如期交房，给购房者造成的损失就是其该期间多支付的租金。即便法院认定上诉人违约，那么上诉人对迟延交房的违约行为所承担的违约金的最高额为同地段同类房屋租金的130%，而不能以合同约定的高额违约金标准直接计算。退一步讲，即便交房延迟有上诉人的原因，上诉人最多也只应承担30天的违约责任。《商品房买卖合同》第九条明确约定，逾期交房逾期不超过30日，出卖人（上诉人）按日向买受人（被上诉人）支付已付房价款万分2的违约金；逾期超过30日后，违约金计算标准处已通过“×”明确约定不再计算违约金。一审判决有意将“×”曲解为双方未进行约定，超过30日的部分仍让上诉人承担日万分之二的违约金。一审法院显然在曲解合同约定，违反合同约定判决。五、延期交房是因为市政工程、恶劣天气、天然气、水务管道等客观因素造成的。造成上诉人延期交房的诸多原因包括许多非上诉人能够预见、能够克服的原因，诸如市政工程、恶劣天气、天然气、水务管道等客观因素。由此所造成的延期交房不应由上诉承担违约责任。而双方当事人签订的合同中也约定有此类情形下违约上诉人不承担违约责任。原审判决没有剔除这类原因所造成的违约期间。六、一审程序违法，未按上诉人申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准委托鉴定。一审审理期间，为确定被上诉人要求的违约金是否过高，上诉人向一审法院申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准委托鉴定，一审法院却对此置之不理。既不委托鉴定，也不向上诉人说明不予鉴定的理由，径行作出判决。七、一审判决车库购买款65000元按照交房的标准承担违约责任没有合同和法律依据。上诉人认为，《车库使用权转让协议》是一个独立于《房屋买卖合同》的转让协议，该转让协议并没有约定逾期交付时承担什么样的违约责任，一审判决参照房屋买卖合同约定的违约金标准于法无据。上诉请求：1、撤销孟州法院（2012）孟民初字第997号民事判决原审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉人杨新吉答辩称，违约时间应当持续到现在，而且还在发生。合同明确约定，虽然不低于万分之二有两种解释，但是宏业公司是作出条款合同的一方，应当作出说明。宏业公司说延期交房是市政工程、天气恶劣等造成的，但是宏业公司至今没有提交证据来证明，而且我从气象部门调取的证据也不显示是天气恶劣造成的延期交房。 杨新吉上诉称，一、违约时间认定不准。杨新吉与宏业公司签订的《商品房买卖合同》约定，宏业公司在交付房屋时，应向杨新吉提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和地方政府有关部门组织竣工验收的相关证明材料。被上诉人虽在2012年6月6日通知杨新吉领取了房屋钥匙，但宏业公司直到现在仍不能出具房屋通过有关部门验收证明，造成杨新吉至今不知所接收的房屋是否达到合同约定质量。宏业公司交付的楼房所安装的天然气管道位于封闭的楼道内，存在隐患。杨新吉要求宏业公司出示消防部门的验收证明，宏业公司至今未能出示，说明房屋未通过消防部门验收。二、按日万分之二向杨新吉支付逾期交房违约金有失公平。合同约定“逾期超过30日的，按不低于日万分之二赔偿违约金”。虽然不低于日万分之二有大于或等于两种解释，按照相关法律规定，提供格式合同的，应作不利于提供格式合同一方的解释，即违约金应大于日万分之二。上诉请求：1、撤销原判发还重审或查明事实后依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 宏业公司答辩称，杨新吉所称的违约时间不准，持续违约的主张不成立。我方不认可交房时间是一审法院判决2014年6月6日，应当是宏业公司通知杨新吉交房时间即2014年5月24日。上诉人杨新吉称按日2%过低，我们认为不是过低而是过高了。合同约定逾期交房30日之内按日2%计算，超过30日应不再计算违约金。 根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：宏业公司是否应向杨新吉支付违约金。 针对本案争议焦点，上诉人宏业公司的主张和理由与其上诉内容相同。上诉人杨新吉的主张和理由与其上诉内容相同。 经二审审理查明的新的案件事实为，《商品房买卖合同》第十一条交接一项中还约定，……在出卖人书面通知买受人之日起30日内，买受人未按期交接的，视为买受人同意交接，并承担相关的责任及费用。其他事实与原审法院查明的事实相同。 本院认为，杨新吉与宏业公司签订的《商品房买卖合同》及《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效。关于宏业公司是否存在逾期交房的违约行为，宏业公司主张连续降雨、市政道路等配套设施未能及时完善是其逾期交房的原因应予免责的主张，本院认为，上述因素是宏业公司在开发房地产项目时应考虑的气象情形及应承担的商业风险，该风险不能对抗买受人所依赖于商品房买卖合同的权利，且宏业公司亦不能证明因上述因素在合同约定的时间内告知买受人，因此，连续降雨、市政道路等配套设施未能及时完善不能成为宏业公司逾期交房的免责事由；关于宏业公司逾期违约的时间确定，按照合同约定宏业公司应于2011年12月20前，将具备商品房验收合格条件的住房交与买受人杨新吉，并于交房日向其提供车库。2012年2月10日涉案房屋所在楼经五大主体竣工验收合格，具备了合同约定的房屋交付条件。合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》将随房屋交接一并提供。2012年5月24日，宏业公司向杨新吉邮寄了入住通知书，杨新吉于收到入住通知书30日内即2012年6月6日领取钥匙并进行装修，该日视为房屋的实际交付日，故宏业公司逾期交房的违约时间应认定为从2011年12月21至2012年6月6日，逾期交付车库的违约时间应认定为从2011年12月21至实际交付车库。杨新吉主张交付的房屋不符合合同约定标准的主张没有相应证据予以证明，本院不予支持；关于车库的迟延交付宏业公司是否应承担违约金的问题，《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》虽未明确约定逾期交付时承担什么样的违约责任，但按照合同法公平及权利义务对等原则，比照买受方的违约责任并结合《商品房买卖合同》的约定，本院认为按照日万分之二的标准承担商品房及车库的逾期交付违约金为宜。 原审判决第二项“自2012年6月7日起至判决确定交付房屋之日止以购车库款65000元为基数按日万分之二计算”中的“房屋”属笔误，应为“车库”。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由焦作市宏业经贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 军 审 判 员 司园春 代审判员 米新秀 二〇一四年十月三十日 书 记 员 于俊杰 |
