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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民二终字第00684号 上诉人（原审被告）牛晓东，男。 被上诉人（原审原告）南召县房地产管理局。 法定代表人李毅，任局长职务。 委托代理人姜玉楷，河南三星通正律师事务所律师。 上诉人牛晓东与被上诉人南召县房地产管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服南召县人民法院（2013）南召民初字第1193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛晓东，被上诉人南召县房地产管理局的委托代理人姜玉楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，被告1994年5月开始租赁原告南召县房地产管理局云阳房管所原书店占用的部分房产经营饭店之用，并交给云阳房管所押金1300元，此后陆续将该处房产共计14间房屋及院落全部租赁，依照约定支付给原告租金，双方一直没有签订书面租赁合同。2012年3月被告听说原告此处房产欲进行改造，向原告有关负责人员提交书面建议，表示愿意出资改造，或优先购买地皮，原告没有给予答复。2012年4月15日，原告书面通知被告，因对该房产进行旧房改造，要求被告在一个月内搬出，并开始不再收取被告的房租。此时被告按每月420元交纳房租，交至2012年3月。因被告认为其对原告所出租房产的改造应有优先权，原告不同意其建议，属不诚信行为，一直没有从该房产中搬出，占用至今。引发本案诉讼。 原审认为，原、被告自1994年5月开始就原告位于南召县云阳镇老街的房地产成立租赁合同关系，被告向原告缴纳了押金，一直没有签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，当事人可以依法随时解除合同。2012年4月原告书面通知被告搬出所租赁的房产，并不再收取被告的租赁费，应为解除租赁合同的意思表示，对此被告没有提出异议，双方的租赁合同自通知到达被告时解除。在双方解除合同后，被告应在合理期限内腾出所租赁房产并交给原告，原告应退还被告缴纳的押金1300元。原告诉请赔偿损失的请求，没有依据。不予支持。本案经调解，达不成协议，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第九十四条、第九十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、解除原、被告之间的房地产租赁合同。二、被告在判决生效之日起五日内从原告该房产中搬出，返还给原告。三、原告在判决生效之日起五日内返还被告押金1300元。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费50元，由被告负担。 牛晓东上诉称，本案争议出租房已由上诉人承租使用二十多年，租赁期间，被上诉人多次表示，该房只要出租，上诉人就享有优先承租权，为此，上诉人才花巨资对租赁房屋多次进行装修，并用心经营。现被上诉人不守诚信，在上诉人租赁期间又将房屋转租给他人，其行为已构成违约。一审法院无视本案事实，对本人的优先承租权视而不见，对本人装修承租房的经济损失视而不见，未予任何经济补偿，就直接判决解除租赁合同，是对本人合法权益的侵害。请求改判。 南召县房地产管理局答辩称，上诉人称房子转租的上诉理由和事实不存在，没有证据支持。双方对改建没有约定，改建部分应由上诉人自行拆除。请求驳回上诉，维持原判。 二审期间当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人牛晓东与被上诉人南召县房地产管理局系不定期房屋租赁合同关系，被上诉人已提前通知了牛晓东，有权解除租赁合同。因被上诉人收回房屋系进行危房改造，牛晓东称南召县房地产管理局将房屋转租给他人，缺乏证据支持。故牛晓东主张优先承租权理由不足，本院不予采信。牛晓东主张的房屋装修损失，因其在原审未提出反诉，故原审不予支持是正确的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人牛晓东负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹庆文 审判员 王玉建 审判员 张继强 二〇一四年七月二十八日 书记员 赵 琳 |
