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河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）漯民终字第353号 上诉人（原审被告）：董彦彬，男，汉族。 被上诉人（原审原告）：董海江，男，汉族。 原审原告：董海军，男，汉族，1968年11月7日出生。 上诉人董彦彬与被上诉人董海江、原审原告董海军土地租赁合同纠纷一案，董海江、董海军于2012年5月3日向临颍县人民法院提起诉讼，请求解除其与董彦彬之间的土地租赁合同，判令董彦彬支付拖欠的租赁费。临颍县人民法院于2012年9月18日作出（2012）临民北初字第99号民事判决。董彦彬不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日做出（2014）漯民二终字第108号民事裁定，将本案发回重审。临颍县人民法院重审后于2015年1月26日作出（2014）临民北初字第213号民事判决。董彦彬仍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人董彦彬，被上诉人董海江、原审原告董海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2001年12月9日，董彦彬与董海江、董海军经协商达成《加工木器厂协议》并签字。协议约定：“甲方（董彦彬）租用乙方（董海江、董海军）土地，租金每年每亩500元，……租期自2001年12月9日起，以后乙方要种地，有甲方土地给乙方种，甲方用土地，乙方的长22米、宽7米、面积0.231亩，全年租金116元，甲方一次性给乙方一年租金。自今日起，乙方不能干涉场内规划，双方不能以任何理由否定协议。”董彦彬租赁董海江、董海军土地后，在该土地上建有房屋。双方因土地租赁费是否按每亩600元产生矛盾纠纷，董海江、董海军要求解除该协议，导致董彦彬未给二人土地租赁款。从2010年起董彦彬还欠董海江、董海军土地租赁费用928元。另查明，董彦彬已将该“加工厂”交与董红信使用。上述事实，有当事人提供的证据，庭审中的陈述在卷证明，足以认定。 原审法院认为：董彦彬与董海江、董海军签订了《加工木器厂协议》，租用董海江、董海军承包的土地0.231亩，并在土地上建造房屋。庭审中双方均未提供依法变更土地用途的证据。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”董彦彬承租董海江、董海军的承包地，未办理相关合法手续即建设房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”董彦彬和董海江、董海军之间签订的协议，违反法律法规的强制性规定，属无效协议。无效的协议自始无效，董彦彬应当返还董海江、董海军的土地。当事人双方均存在一定过错，但双方均认可董彦彬下欠从2010年到现在的租金928元，董彦彬应当支付该款项。董海江、董海军辩称要求董彦彬赔偿三分之二损失及精神损失费5000元，因无事实、法律依据且未提起反诉，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第三十一条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告董海江、董海军与被告董彦彬签订的租赁协议无效，被告董彦彬于本判决生效后三十日内返还原告董海江、董海军的0.231亩土地并拆除土地上的附属物；二、被告董彦彬给付原告董海江、董海军土地收益损失928元。案件受理费100元，由被告董彦彬负担。 董彦彬上诉称：原审判决认定事实错误，双方签订的土地租赁合同合法有效，原审判决判令解除合同、拆除房屋缺乏事实依据。请求撤销原审判决，依法改判。 董海江、董海军辩称：原审判决认定土地租赁协议违法而无效的事实清楚。同时土地租赁协议未约定租赁期限，属无固定期限合同，出租人有权随时解除合同。董彦彬未经出租人同意将土地转租给第三人，侵犯了出租人的合法权益。请求维持原审判决。 本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同。 本案二审的争议焦点是：董彦彬与董海江、董海军的土地租赁协议是否有效，董海江、董海军诉请解除土地租赁协议应否支持。 本院认为：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”“效力性”是指该法律法规已经明确规定了违反该强制性规定之行为的效力结果（是否无效）。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续。但该法并没有规定未办理土地变更登记手续的改变土地用途的行为无效，因此该条款并非“效力性强制性规定”，原审判决据此认定董彦彬与董海江、董海军的《加工木器厂协议》违反法律法规的强制性规定而无效属适用法律错误，本院对此应当予以纠正。 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超出二十年。超过二十年的，超出部分无效。”《加工木器厂协议》是董彦彬与董海江、董海军的真实意思表示，且主要内容不违反法律强制性规定，故对其效力依法予以认定。尽管协议中没有约定合同期限，但该协议中“以后乙方要种地，有甲方土地给乙方种”“双方不能以任何理由否定协议”的表述，能够认定双方是长期租赁的意思表示。基于合同法对租赁合同最长租赁期限的效力性强制规定，该租赁协议的租赁期限最长不能超过二十年。现该协议的履行期限尚未达二十年，董海江、董海军以不定期租赁合同为由诉请解除合同的请求不能成立。 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。董彦彬与董海江、董海军在协议中未约定是否允许董彦彬转租，因此董彦彬无权转租，其未经出租人董海江、董海军同意进行转租违反上述规定，董海江、董海军诉请要求解除合同符合法律规定，本院对此予以支持。董彦彬二审中主张若解除租赁协议，要求董海江、董海军赔偿拆除厂区的相关损失，但解除租赁协议是由于董彦彬的违约行为所致，董海江、董海军对此并无过错，故对董彦彬的该项主张不予支持。 综上，董彦彬的上诉理由部分成立。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销临颍县人民法院（2014）临民北初字第213号民事判决； 二、解除董海江、董海军与董彦彬签订的《加工木器厂协议》，董彦彬于本判决生效后三十日内返还董海江、董海军的0.231亩土地并拆除土地上的附属物； 三、董彦彬于本判决生效后十日内支付董海江、董海军土地租金928元。 一审案件受理费100元，由董彦彬负担；二审案件受理费100元，董海江、董海军负担50元，董彦彬负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 于凤鸣 审判员 朱家富 审判员 陶京涛 二〇一五年三月九日 书记员 裴 蓉 |
