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河南省南阳市宛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）宛民初字第1345号 原告白献龙，男，汉族。 委托代理人王玲，系原告白献龙妻子。代理权限：特别授权。 原告王玲，女，汉族。 被告河南宇信房地产开发有限公司，住所地：方城县产业聚集区西园合兴路1号。 法定代表人田建军，任公司董事长。 委托代理人薛强，河南博音律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告白献龙、王玲为与被告河南宇信房地产开发有限公司商品房（简称宇信公司）销售合同纠纷一案，于2014年6月5日向本院提起诉讼，本院当日受理。本院依法向原告送达举证通知书及开庭传票，向被告送达民事起诉状副本、举证通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭对本案进行审理。原告王玲、被告宇信公司委托代理人薛强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告白献龙、王玲诉称：原、被告于2011年5月11日签订《商品房买卖合同》并经备案，原告已按约定支付全部购房款378211元，合同约定交房日期为2012年5月31日，原告多次找被告要求交房，被告拖延，故诉至法院，请求：依法裁决履行双方签订的商品房买卖合同（11452042），立即向原告交付宇信凯旋城1号楼2单元3002室及房屋权利证书并支付经济损失即违约金1万元；诉讼费由被告承担。 被告宇信公司辩称，原告所诉与客观不符，原告不应该按照合同的约定，缴纳购房款，双方签订的房屋买卖合同必须于2011年5月11日交清全部房款，而原告于2011年5月11日仅支付了部分房款经被告多次催要，原告于2011年11月12日才缴纳剩下的房款，迟延缴纳了六个月；2、被告的房屋于2012年5月26日前提前交房，双方合同约定的交房日期为2012年5月31日，在双方约定的交房日期内、原告并没有去被告处办理房屋交接手续，故意拖延。按照合同约定在约定的交房期七日内不办理就视为交房，但是原告在随后交房过程中，以物业费过高拒绝验收房屋，在2013年6月河南省宇信物业公司给原告发函要求缴纳物业费，而原告拒不缴纳，因此原告所诉与事实不符，其诉讼请求应当依法驳回。 二原告为支持其诉讼请求，向法庭举证如下： 第一组商品房买卖合同书一份，证明原被告双方签订的房屋买卖合同真实有效，原告按照约定交付全部房款378078元，合同约定交房日期为2012年5月31日，被告至今未向原告交房和相关产权证书映衬但相应的违约责任。 第二组房款收款收据及交款明细各一份，证明原告已交付合同约定的全部房款。 第三组宇信凯旋城业主入住清单，证明被告没有按约定交付房产，并且超出合同约定收取巨额物业费。 第四组宇信凯旋城住宅客户交款明细一份，原告按双方约定履行自己的缴款义务并且与宇信商定由21万元按揭贷款，是被告的行为导致我们办理不了按揭，经与被告联系我们商定2011年11月12日为缴款日期，并且交款当日被告也没有提出我们延期缴款。 被告针对原告所举证据，发表质证意见如下： 对第一组真实性无异议，证明方向有异议，该合同原告说按照该合同缴纳房款是与事实不符的，合同第4、6条明确规定了2011年5月11日必须全额缴纳房款，但是原告的218000元是2011年11月12日缴纳的，因此原告按时缴纳房款与合同不符；原告拿合同证实被告交房日期是2012年5月31日，合同约定的交房日期确实是该天，但是原告以此来说被告迟延交房是与事实不符的，谁主张谁举证，原告依合同证明被告延期交房是不合理的。 对第二组真实性无异议，2011年11月12日218000元缴款时间是不符合合同约定的，证明原告并没有按时缴纳房款。 对第三组证明方向有异议，该入住清单是在被告多次要求原告办理交接并在物业管理公司书面要求缴纳物业管理费的情况，才去被告处填写单子，办理入住手续，首先财务对原告基本情况进行过核对，但是业主确认栏原告并没有签字，是因为自身的原因没有走下去，并不是原告所称的物业公司收取过高的物业费而拒绝办理交接。 对第四组该证据是合同之前商量的一种方案之一，与合同约定是不一致的，商品房买卖合同约定的是一次性付款，还是在房管局备案的合同，如果真向原告所称那么双方就会选择按揭付款，没有选择按揭付款才签订正式的商品房买卖合同。这个不作为双方合同买卖的依据。 被告针对答辩意见，向法庭举证如下： 第一组商品房买卖合同及补充协议，证明1、二原告没有按期缴纳房款；2、双方合同约定的2012年5月31日期满七日之后原告没有办理后视为交房并开始承担物业管理费；3、买受人迟延交款无理由拒绝或迟延交接房屋，将自动豁免出卖人在交房、办理房屋产权手续中的责任，是合同明确约定的；4、该合同也明确约定买受人逾期不办理交接。无正当理由拒绝办理交接视为出卖人已经履行完交接手续，因此乙方的后果和责任由买受人承担，买受人白献龙的签名，亲笔签名，是买卖合同的补充协议。 第二组白献龙2011年11月12日收据，证明原告218000交款时迟延交款6个月。也证实了原告于2011年11月才缴纳。 第三组商品房预售许可证，2010年11月28日颁发，证明双方签订合同时被告具有商品房预售资格。 第四组收费许可证河南省发改委物价部门对宇信管理有限公司颁布的收费许可，物业管理公司也是按照该标准收费的，并不存在高价收费的情况。 第五组物业管理公司在2013年6月给原告发的特快专递要求缴纳物业管理费的通知（复印件），证明原告未在七日内办理交接，就视为交接完成其应当承担缴纳物业管理费的义务。 第六组南阳市竣工验收办公室竣工验收备案证书一份，证明被告所出售的房屋各项手续均齐全，在此前提下，才颁发备案证书。 第七组宇信业主程继方档案，入住清单，客户入住满意度调查表，交接在2012年5月27日办理，和原告在同一栋楼，证明原告不是按照合同约定日期交付的房屋。 第八组业主黑富才档案，入住清单，客户入住满意度调查表交接在2012年6月6日办理交接，证实和原告是同一栋楼，被告按照合同约定按期交房，同第七组。 第九组业主武燕档案，入住清单，客户入住满意度调查表，交房日期是2012年6月7日办理交接证明方向同第七组证据。 根据原被告举证质证及法庭调查，查明案件事实如下： 2011年5月11日，原告白献龙，王玲与被告河南省宇信房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定购买宛城区建设东路明山路交叉口1号楼2单元30层3002号房，房款总价为358078元。约定的交付期限为2012年5月31日，约定的交付方式为：出卖人书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（商品房经验收合格），并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人无正当理由拒绝接受出卖人书面通知的，买受人接到出卖人的书面通知之日视为买受人对房屋接受之日，房屋毁损、灭失风险由买受人承担。2、买受人自出卖人书面通知发出七日起开始承担交纳物业费等其他费用的义务和责任，且与房屋交接相关联的权利，义务，风险、责任等均转移至买受人。双方对产权登记约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。 2010年8月28日、2010年12月11日，2010年12月30日、2011年3月12日、2011年5月11日、2011年11月12日原告向被告陆续交纳购房款10000元，50000元，60000元，20000元，78元，22800元。 2010年10月28日，被告宇信公司获得商品房预售许可证，2012年8月30日，南阳市建设工程竣工验收备案管理办公室向被告宇信公司颁发竣工验收备案证书。 本院认为：一、原被告之间签订商品房卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定的权利义务履行合同。二、原告诉请被告交付房屋及房屋权利证书，被告应按照法律规定及合同约定履行这两项交付义务，对于房屋的交付，房屋竣工验收合格是法定交付条件，系被告的法定义务。被告取得竣工备案证明书，已履行法定义务。双方在合同中同第八条及第十一条对房屋交付期限及方式有约定，按照约定，被告应书面通知原告办理交付手续，签署房屋交接单。原告付完全部房款，现被告举证不足以证明已进行房屋交付，原告的诉请应得到支持。办理房产证的义务，有约定从约定，无约定按照法律规定。按照双方约定的办理房产证的事项，及《城市房地产开发经营管理条例》规定，办理房产证，购买人承担主动办证义务，开发商为协助办证，为协助义务。开发商应先完成初始备案登记由买受人申请办证，开发商协助办理。三、原告诉请被告支付经济损失，按照双方约定的违约金事项主张10000元，根据双方所举证据显示，原告付款未按照合同约定期限付款，其所举证据不足以证明被告逾期交房的事实，本院不予支持。根据《城市房地产管理法》第二十七条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、参照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，判决如下： 一、被告河南宇信房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告白献龙、王玲交付宛城区建设东路明山路交叉口1号楼2单元30层3002号房。 二、被告河南宇信房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告白献龙、王玲办理宛城区建设东路明山路交叉口1号楼2单元30层3002号房的房屋产权证书。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告河南宇信房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审判长 刘琳瑜 审判员 李明军 审判员 王 璟 二〇一四年十二月四日 书记员 李 斌 |
