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河南省平顶山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）平民三终字第59号 上诉人（原审原告）赵宗珍，女，1953年3月20日生。 委托代理人李军伟，河南厚源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）郭文昌，男，1962年9月10日生。 被上诉人（原审被告）郭玉琴，女，1966年12月1日生。 被上诉人（原审被告）张录卫，男，1976年6月4日生。 被上诉人（原审被告）张雅利，女，1976年7月1日生。 张录卫、张雅利共同委托代理人蔺景伦，男，1944年9月13日生。 原审第三人王鸿洲，又名王楠，男，1987年1月10日生。 赵宗珍诉郭文昌、郭玉琴、张录卫、张雅利、王鸿洲确认合同无效纠纷一案，鲁山县人民法院于2014年10月28日作出（2014）鲁民初字第977号民事判决后，赵宗珍提起上诉。本院于2015年1月7日受理此案后，依法组成合议庭于2015年1月22日对此案进行了公开开庭审理。赵宗珍的委托代理人李军伟，郭文昌、郭玉琴及张录卫、张雅利共同的委托代理人蔺景伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，赵宗珍与张安民婚姻存续期间生育3个子女，分别是张录卫、张雅利、张双利。因赵宗珍与张安民感情不和长期分居，赵宗珍起诉张安民离婚，原审法院于1996年11月18日作出（1996）鲁民初字第861号民事判决书，“一、准予原告赵宗珍与被告张安民离婚。二、共同财产中北屋平房西端两间归原告赵宗珍所有。其他财产全部归被告张安民所有”。赵宗珍外出务工，后张安民去世。2005年3月31日以张录卫、张雅利为甲方，郭文昌为乙方签订《契约》一份，主要内容为，“一、甲方老街路北房宅一处，主房五间，厢房二间及院落。东至山墙外根、伙院墙，厢房后滴水；西至山墙外根、厢房后滴水；南至本人院墙外2米处临至路；张新娃后墙滴水；北至后滴水外5米处堰边，出路：本宅--大路，除2米关路外，剩余空闲地及过屋剩余空闲地。归乙方永久执业使用。二、甲乙双方同中人共同评审，甲方房宅及院落，时值作价人民币叁万贰仟元整，由乙方一次性付给甲方。三、乙方所得房宅归其永久执业使用，搞任何建筑设施，甲方不得干涉。四、立约之日起，有关房产及宅基地的一切手续交给乙方保管使用，如出现有关房产及宅基地的其它未交手续一律作废，出现房产及宅基地纠纷均由甲方负责”。郭文昌与郭玉琴是夫妻关系。2011年11月19日，以郭文昌、郭玉琴为甲方，吉迎磊为乙方签订《合作建房协议》，“一、甲方将房产一处提供给乙方开发建房，乙方包赔给甲方商品房两套（一楼1套、三楼1套），面积不低于壹佰贰拾叁平方。二、甲方房屋搬迁后，拆除房子由甲方自行处理，拆除房屋时发生任何意外事故，乙方无任何责任。三、施工日期为甲方将自己房屋附属物拆除完毕为开工日期，乙方工期为二十个月。保证甲方在此时间段内入住”。协议签订后郭文昌同意开发商将原有房屋扒除，由开发商建起楼房，现已交付西单元三楼西户一套、东单元一楼西户一套。 原审认为，2005年3月31日以张录卫、张雅利为甲方、郭文昌为乙方签订的《契约》将赵宗珍离婚时分得的两间房屋一并转让给郭文昌。虽然赵宗珍没有在该协议上签字，但因赵宗珍是两张录卫、张雅利的母亲，郭文昌基于此种身份关系，有理由相信赵宗珍是同意转让该房产的，故郭文昌、郭玉琴辩称其取得的房产是善意取得，予以采信。赵宗珍自2005年该合同签订之日起一直对该合同未提出异议，且本案赵宗珍没有提供证据证明该合同有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，对赵宗珍的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告赵宗珍的诉讼请求。案件受理费100元，由赵宗珍负担。 赵宗珍上诉请求撤销原审判决，对此案改判或发回重审。主要理由是：一、原审认定事实错误。原审认定郭文昌有理由相信赵宗珍同意转让房产缺乏事实和法律依据。原审审理中，张录卫、张雅利均承认对赵宗珍的财产没有处分权，没有征得赵宗珍的同意和事后追认。原审认定表见代理的存在与事实和法律相悖。郭文昌是明知赵宗珍离婚和张录卫、张雅利无处分权的事实的。原审认定郭文昌取得房产是善意的与事实不符，本案房屋转让协议中，郭文昌明知该房产中有部分是赵宗珍所有却故意不写赵宗珍名字，且虽写了权利人张双利名字却没张双利签名，说明也没征得张双利同意，且没有履行登记手续，因此不构成善意取得。另外，郭文昌不是本案集体经济组织成员，而根据土地管理法第43条规定，农民之间宅基地房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，本经济组织以外农民房屋买卖应该认定无效，原审已经查明了该事实又故意遗漏该事实。二、原审适用法律错误。物权法第153条规定，宅基地使用权的取得行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，明确排除了本案适用物权法有关规定，原审判决明显无法律依据，判决结果错误。 郭文昌、郭玉琴答辩称，请求维持原判。 张录卫、张雅利答辩称，原审认定事实不清，适用法律错误，张录卫、张雅利签字时没有经过赵宗珍同意，原审凭空推断赵宗珍是同意转让的，缺乏事实和法律依据，因此原审判决应予撤销。 王鸿洲称请求驳回上诉，维持原判。 二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，本案争议协议所涉房产原系赵宗珍和张安民的共有财产，因张录卫、张雅利系赵宗珍和张安民的子女，在张安民去世后，张录卫、张雅利作为张安民的继承人应对该房产享有相关权利份额。且赵宗珍在本案争议房产转让协议签订时一直外出务工，郭文昌作为房产买受人在签订协议时有理由相信张录卫、张雅利对该房产有相关处分权利。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”赵宗珍亦无证据证明该协议有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故为维护诚实信用的市场交易秩序，依据上述法律规定和查明事实，对赵宗珍主张协议无效的请求本院不予支持。赵宗珍如认为其权利受到损害，应向张录卫、张雅利主张赔偿。综上所述，原审判决认定认定事实清楚，但适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由赵宗珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁桂喜 审判员 石天旭 审判员 韦艳歌 二〇一五年三月十六日 书记员 李 甦 |
