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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第3403号 上诉人（原审被告）：郭晓琪，又名郭小琪，男，汉族。 上诉人（原审原告）：汝阳县农业生产资料公司。住所地：汝阳县。 法定代表人：桑卫强，该公司经理。 委托代理人：陈志刚，河南民天律师事务所律师。 上诉人郭晓琪因与被上诉人汝阳县农业生产资料公司租赁合同纠纷一案，不服汝阳县人民法院（2014）汝民初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭晓琪，被上诉人汝阳县农业生产资料公司的委托代理人陈志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：原告所有的其大门西侧一间出租房屋，原系案外人租赁，2004年3月转被告占用，被告自租赁至今未交租金。期间，原告多次讨要租金未果，于2014年2月24日书面通知被告，解除房屋租赁合同，限期搬出所占房屋，可被告至今既不同意解除合同，也不交纳租金。另查明：就涉案出租房屋，2006年底原告与案外人张更臣签订房屋租赁合同一份，约定，原告将包含该房屋的其大门东西两间房屋以租金抵债形式租赁给张更臣，涉案的一间房屋租金3万元，租期2007年3月1日至2057年12月。2010年张更臣以本案原告为被告，郭晓琪为第三人起诉，要求汝阳县农业生产资料公司赔偿其经济损失，要求郭晓琪将涉案房屋交与张更臣，一审支持后，二审确认了郭晓琪与原告所形成的租赁关系，撤销了一审判决。 原审法院认为：被告占用原告房屋，尽管没有书面合同，但双方均主张是租赁，且其租赁关系已被法院生效的民事判决书所确认；对租赁期限，双方均未举证，依法应确认为不定期租赁合同。其合同不违背法律禁止性规定，合同有效。关于争议的租金。本案合同不涉及法律禁止性规定，对租金计算，依据规则，应先合同，后法律任意性规范、再商业习惯，认定事实除对方认可外，主张合同事实成立方应对自己的主张应承担举证责任。诉讼中，原、被告对自己的主张均未举证，原告主张的租金1.98万元无法采信，应依被告认可的租金每月30元确认。原告主张租金从2004年10月计算至2013年9月，其主张不违反法律禁止性规定，应予支持。对支付租金时间，因当事人未约定，该院依法确定，即在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，在租赁期间届满时支付。被告提出原告侵犯其优先承租与购买权，并以此抗辩解除合同，对被告提出的事实存在与否本案不做评述，但被告的抗辩理由缺乏法律依据；被告提出的抵消互负债务和原告先行清偿债务等，并以此拟证明被告未违约或违约存在正当理由，对此，原告不予认可，被告该辩称因与本案不属同一法律关系，该院不作确认。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。原告主张应支付租金数额，上述已确认的欠交数额被告应当支付，未确认部分，因原告举证不足，不予支持。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；被告自租房至今未交纳租金，原告催告后仍长期不交，被告之行为已符合法律规定的对方主张解除合同条件，原告主张解除其与被告的房屋租赁合同，本院应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条判决：一、解除被告郭晓琪与原告汝阳县农业生产资料公司的房屋租赁合同。二、被告郭晓琪于本判决生效后30日内将承租的原告房屋，交还给原告汝阳县农业生产资料公司。三、被告郭晓琪按每月租金30元，支付原告汝阳县农业生产资料公司自2004年10月至2013年9月止的房屋租金3240元，于本判决生效后10内履行完毕。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费695元，由原告汝阳县农业生产资料公司承担300元，被告郭晓琪承担395元。 宣判后，郭晓琪不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当。一、上诉人系被上诉人的下岗职工，被上诉人共欠上诉人工资44400元，前任领导承当让上诉人用房租折抵单位所欠工资，只要被上诉人将所欠工资全部发给，就可以终止合同。二、一审判决适用法律不当。民法通则第136条第三款明文规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，已经过诉讼时效。综上，特请求：1、请求撤销原审判决，依法改判被上诉人与上诉人的租赁合同继续履行，被上诉人所欠的工资折抵租金，租金折抵所欠工资折抵完、折抵清、租赁合同终止或解除或驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人汝阳县农业生产资料公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，使用法律正确。一、上诉人称“用房租抵折单位所欠的工资”的上诉理由不能成立。1、答辩人与上诉人之间不存在拖欠工资的事实；2、答辩人单位前任和现任领导没有指派、承诺上诉人从事任何工作和报酬，也未承诺用房租抵折所欠工资，况且上诉人没有证据证明该主张；3、即使双方存在着拖欠工资纠纷，上诉人应当依照劳动争议的法定程序向有关部门进行主张，因为该两种纠纷是不同的法律关系，应有不同的法律进行调整；三、本案租赁标的物系答辩人所有的房产，双方间的租赁合同没有约定租赁期限，依法应认定为不定期租赁合同，根据法律规定双方均有权要求随时解除合同。被上诉人不愿意继续与上诉人续订租赁合同符合法律规定，被上诉人要求继续履行租赁合同于法无据。四、答辩人从2004年2月份开始口头不间断的向上诉人主张要求支付租金，但上诉人一直以各种理由不予支付。综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。 本院审理查明事实与原审认定事实基本一致。 本院认为：上诉人郭晓琪占用被上诉人汝阳县农业生产资料公司房屋，尽管没有书面合同，但双方均主张是租赁，且其租赁关系已被法院生效的民事判决书所确认，对租赁期限，依法应确认为不定期租赁合同，上诉人自租房至今未交纳租金，被上诉人多次催告后仍长期不交，被上诉人主张解除房屋租赁合同，应予支持。关于上诉人所主张的以被上诉人所欠工资折抵租金问题，租金与工资所涉纠纷属两个不同的法律关系，且被上诉人亦不予认可拖欠工资，故上诉人的该项上诉理由不能成立；关于拒付租金的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，且上诉人自2004年租房至今未交纳租金，被上诉人多次催告后仍长期不交，故上诉人的该项上诉理由亦不能成立。综上，上诉人郭晓琪的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郭晓琪负担。 本判决为终审判决。 审判长 苏 娜 审判员 董 艳 审判员 沈可可 二〇一五年三月三十日 书记员 乔淑珂 |
