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河南省淅川县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）淅民商初字第114号 原告：淅川县惠达农业生产资料有限公司。 法定代表人：方建华，该公司经理。 委托代理人：贾继业，河南赏春律师事务所律师。 委托代理人：张俊超，该公司职工。 被告：杨风祥，男，生于1955年。 原告淅川县惠达农业生产资料有限公司诉被告杨风祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，1998年12月，原告对自有的位于淅川县上集镇罗池贯的综合楼房屋以收取住房押金的方式分配给公司员工居住。据此，被告享受居住该综合楼第二层东边四间房，现该综合楼年久失修，确定为危房。要求被告腾空所住的四间房屋，并承担自2014年10月20日至交付之日给原告造成的损失，诉讼费由被告承担。 原告为证明其主张向本院提交如下证据：第一组：1、淅川县农业生产资料公司淅生字（1998）第3号文件1份；2、2001年12月1日，被告缴纳的住房押金条收据1份及住房押金欠条1张；3、2014年12月26日，证人王自定的证人证言1份；第二组：1、2014年9月20日，腾房通知1份，2、照片十张；第三组：1、2014年11月20日，淅川县恒基房屋安全鉴定公司作出的鉴定报告1份，2、2014年12月4日，淅川县塑料厂出具的证明及被告购房收据1份；第四组：2014年12月27日，河南龙阳房地产开发有限公司给原告发出的索赔函1份。 被告辩称，1、我现居住的原告院内的四间房屋是从原告的职工手中购买的；2、我所住的四间房屋不是危楼，也不违背城市规划。请法院驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其主张向本院提交如下证据：1、2001年12月1日，住房押金收据1张；2、2001年12月1日，王自定在收款收据背面作的说明1份；3、2014年9月20日，原告给我送达的通知1份。 庭审后，本院调取了原告的房屋产权证1份。 本院将原、被告提交的证据当庭予以出示，被告对原告提交的第一组证据认为公司文件自己不知道，其它无异议，对第二组证据认为腾房通知没收到，照片无异议，对第三组证据认为鉴定报告不实，房屋不属危房，其它无异议，对第四组证据认为与自己无关，原告对被告提交的证据的真实性无异议。 结合当事人的质证意见，本院认定原、被告提交的证据来源合法，相互印证，与本案的待证事实存在关联，可作为本案的定案依据。 依据以上有效证据，结合原、被告的当庭陈述及本院调取的证据，本院确认以下法律事实：淅川县农业生产资料公司经企业改制变更为淅川县惠达农业生产资料有限公司，该公司拥有混和结构楼房1幢，共3层，产权面积1105.38m2。1998年12月8日，原告为解决职工医疗保险及住房，出台了淅生字（1998）第3号文件，以收取职工押金方式让职工住房。职工交纳住房押金后，单位不再收取房租。职工对所交纳押金的住房只有使用权，没有所有权，不能转让和出售。交纳住房押金人员，若退休、调出或死亡必须将住房交回公司，公司可退回本人所交纳的住房押金（不计利息）。2001年12月1日，淅川县塑料厂职工杨风祥以原告职工王自定名义向原告交13696元押金（本应交15696元，欠原告2000元），获得了原告二楼四间房子的居住权。据此，被告自2001年12月1日在原告处居住至今。2014年9月20日，原告以楼房年久失修，需拆除重建为由向各住户发出通知，要求各住户在1个月内腾房，并到公司退清押金，但被告至今不予腾房。2014年11月20日，受原告委托，淅川县恒基房屋安全鉴定有限公司对原告的楼房进行了检测。根据现场勘查检测情况，该房屋地基有明显沉降，墙体和屋顶均出现危险点，部分承重结构载力已不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。该房屋结构安全性评定为C级。 本院认为，本案争议焦点有二：1、原、被告之间是房屋买卖关系还是租赁关系；2、被告是否应当向原告腾清并交付房屋。 对焦点1，首先，原告的楼房在产权登记部门办理了产权登记，楼房的所有权人是原告。被告不能提交从原告或从王自定手中购买房屋的合同或产权证，原、被告之间不存在房屋买卖关系。其次，原告为解决本公司职工住房问题以文件形式，收取押金方式让本公司职工住房，那么，交押金的本公司职工就与原告形成了房屋租赁合同关系。被告非原告职工，本不应享受该待遇，但其以原告职工王自定名义向原告交纳了住房押金，原告予以接受，被告实际使用了四间住房，双方形成了事实上的房屋租赁关系，原、被告均应受公司文件的约束。因此，原、被告之间非房屋买卖关系而是房屋租赁合同关系。 对焦点2，既然原、被告之间是房屋租赁合同关系，当事人可以依据法律规定解除合同，原告于2014年9月20日向被告送达的通知，本质上是解除合同通知，被告在解除合同通知距今4个月的时间内未就解除合同的效力问题请求法院或仲裁机构予以确认，视为对解除合同的认可。且原告的楼房经鉴定系局部危房，住户若不搬走，将会对各住户的人身、财产安全构成威胁。因此，被告应当将其居住的四间房子腾空并向原告交付。 综上，原告要求被告腾清住房并向其交付的请求，符合法律规定，本院予以支持，要求被告赔偿损失的请求，证据不足，本院不予支持。被告辩解房屋系自己所买，不是危房的理由均不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下： 被告杨风祥在判决生效后十日内将居住原告淅川县惠达农业生产资料有限公司的四间房屋腾清并向原告交付，交付后办理相关退回押金手续； 驳回原告淅川县惠达农业生产资料有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费500元，由被告杨风祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 王建钊 人民陪审员 邓 军 人民陪审员 陈建涛 二〇一五年一月二十八日 书 记 员 张冬亮 |
