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（2014）灵行初字第30号 原告任景军，男，1974年5月16日生。 委托代理人刘盛泽，河南崤函律师事务所律师，代理权限为特别授权。 住所地：灵宝市金城大道。 法定代表人杨彤，市长。 委托代理人张建波，河南函谷律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托代理人宋卫革，河南函谷律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告灵宝市房产管理局。 住所地：灵宝市弘农路。 法定代表人李化民，局长。 委托代理人张建波，河南函谷律师事务所律师，代理权限为特别授权。 第三人灵宝市购丰房地产开发有限责任公司。 住所地：灵宝市五龙路。 法定代表人张鸽鸽，总经理。 委托代理人耿俊红，灵宝市购丰房地产开发有限责任公司职工，代理权限为一般代理。 第三人李树森，男，1957年7月19日生。 委托代理人谭二捞，河南天基律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告任景军不服被告灵宝市人民政府为第三人李树森颁发的灵宝市房他证北区字第20110008号房屋他项权证的具体行政行为，于2014年10月9日向本院提起行政诉讼。本院同日受理后，在法律规定的期限内向被告送达了起诉状副本、举证通知书及开庭传票。因灵宝市购丰房地产开发有限责任公司（以下简称灵宝市购丰公司）、李树森与本案被诉具体行政行为具有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭审理了本案。原告任景军的委托代理人刘胜泽，被告灵宝市人民政府的委托代理人张建波、宋卫革，被告灵宝市房产管理局的委托代理人张建波，第三人灵宝市购丰公司的委托代理人耿俊红，第三人李树森的委托代理人谭二捞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告灵宝市人民政府于2011年8月19日给第三人李树森颁发了灵宝市房他证北区字第20110008号房屋他项权证，将灵宝市购丰公司位于购丰生活广场北区的C幢1-2层房屋抵押给第三人李树森。被告在法律规定的期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据：第一组证据：1、房屋他项权利登记申请表1份；2、第三人灵宝市购丰公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件及委托书各1份、灵宝市购丰公司法定代表人张某、代理人刘某、第三人李树森的身份证复印件各1份；3、李树森与灵宝市购丰公司签订的借款合同1份；4、在建工程抵押合同1份；5、第三人灵宝市购丰公司持有的灵国用2009第006号土地使用证1份、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各1份；6、房地产抵押评估报告1份；7、平面图2份；8、他项权证存根1份。证明被告为第三人李树森颁发房屋他项权证的具体行政行为事实清楚，符合法定程序；第二组证据：《中华人民共和国物权法》第171条、第180条、第187条；建设部颁布的《房屋登记办法》第19条、第20条、第23条、第44条、第66条。证明被告为第三人李树森颁发房屋他项权证的具体行政行为适用法律正确。 原告任景军诉称：2008年，第三人灵宝市购丰公司在灵宝市北区进行房地产开发，在依法取得商品房预售许可证等相关手续后，于2009年后半年依法公开对外出售商业门面房。2009年12月9日，原告与第三人灵宝市购丰公司签订商品房买卖合同，购买了第三人开发的灵宝市购丰生活广场玉兰苑S-X-108号商铺，并支付了全部购房款，灵宝市购丰公司于当日将门面房交付给原告。同日，在灵宝市购丰公司的担保下，原告将所购商铺委托给三门峡圣途投资有限公司（以下简称圣途公司）经营，并按照双方签订的《商铺投资委托管理合同》的约定收取固定的租金收益。圣途公司按照约定分别向原告支付了2009年度、2010年度的全部租金收益，自2011年度起，圣途公司出现拖欠原告租金的现象，经原告多次催要，圣途公司在支付部分拖欠租金后便不再支付。2014年7月中旬，原告发现自己所购商铺竟然被郑州市中级人民法院以（2013）郑执一字第324-4号执行裁定书强制执行给李树森，抵偿第三人灵宝市购丰公司所借李树森的借款。从该执行裁定书内容中原告得知，第三人灵宝市购丰公司于2011年将包括原告所购商铺在内的灵宝市购丰生活广场北区C幢1-2层建筑面积8600平方米抵押给第三人李树森作为借款担保，并在被告处办理了在建工程抵押登记，以及后来郑州中院查封、评估、拍卖等执行行为。此前，原告完全不知晓上述事实，亦未见到任何法律文书。根据第三人灵宝市购丰公司在被告处申请在建工程抵押登记时提交的抵押房产玉兰苑一楼平面图显示，已售出商铺为粉色色块，未售出商铺为黄色色块。原告早已于2009年购买本案所涉商铺并实际占有使用，虽未办理房屋登记备案或过户手续，是由于第三人灵宝市购丰公司违约所致，原告不存在任何过错。被告在办理抵押登记过程中存在以下违法之处：1、自本案所涉商铺交付原告实际占有之时起，原告即对该商铺享有使用、处分的权利。依据《物权法》第180条、第184条以及《担保法》第34条之规定，第三人灵宝市购丰公司不得将原告所购商铺设定抵押。第三人故意隐瞒商铺已出售并交付的事实，欺骗登记机构骗取抵押登记；2、以在建工程抵押贷款的权利人只能是银行，而本案抵押权人为自然人李树森，第三人灵宝市购丰公司的申请抵押登记行为明显不符合规定且违法；3、依据《城市房地产抵押登记管理办法》、《房屋登记办法》的相关规定，登记机关在办理抵押登记时，应对申请人的申请进行审核，对于办理在建工程抵押登记的还应到实地查看。被告对本案第三人抵押登记申请未尽到谨慎审查责任且未进行实地查看，以致违法办理抵押登记，对原告的合法权益造成严重损害。综上，现请求依法撤销被告对灵宝市购丰生活广场北区C幢1-2层中玉兰苑S-X-108号商铺的抵押登记行为，并承担本案的诉讼费用。 原告向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同。证明原告从第三人灵宝市购丰公司购买玉兰苑S-X-108号商铺的事实；2、购房款收据。证明原告已向第三人灵宝市购丰公司支付全部购房款的事实；3、商铺投资委托管理合同。证明原告将所购商铺交付三门峡圣途投资有限公司承租经营的事实。 被告灵宝市人民政府辩称：1、根据原告所述，原告在2009年就与第三人灵宝市购丰公司签订商品房买卖合同，购买了本案所涉商铺，但买卖双方在签订买卖合同后并未到不动产登记机构申请预告登记，被告对该买卖情况并不知晓。2011年8月，被告应第三人灵宝市购丰公司和李树森的申请办理在建工程抵押登记，当时也无人向被告反映相关商铺已经出售的情况，故原告与第三人灵宝市购丰公司之间的商品房买卖行为与被告的行政登记行为没有关系；2、第三人灵宝市购丰公司和李树森于2011年8月19日向被告申请办理在建工程抵押登记，并提交了登记申请表、身份证明、灵国用2009第006号土地使用证、借款合同、抵押合同等相关材料。被告受理后，经审查第三人的登记申请符合相关法律规定，在履行必要程序后予以登记并颁发了灵宝市房他证北区字第20110008号房屋他项权证。被告的登记行为证据充分，程序正当，完全符合法律规定，原告提出被告登记行为违法的理由于法无据。综上，原告的诉讼请求依法不能成立，应维持被告为第三人李树森颁发的灵宝市房他证北区字第20110008号房屋他项权证。 被告灵宝市房产管理局辩称：被告是受灵宝市人民政府委托具体办理房产登记事宜的机关，实际抵押权登记机关为灵宝市人民政府，原告无权对被告提起诉讼，应依法驳回原告对灵宝市房产管理局的起诉。 被告灵宝市房产管理局在法定期限内未向本院提交证据材料。 第三人灵宝市购丰公司述称：对于原告诉求没有意见。 第三人灵宝市购丰公司未向本院提交证据材料。 |
