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洛阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛开民初字第19号 原告崔福山，男，1954年10月1日出生。 委托代理人楚科伟、宋恒，河南先为律师事务所律师。 被告高生华，男，1964年9月29日出生。 委托代理人李小丽，高生华妻子。 被告李小丽，女，1963年7月1日出生。 上列原告崔福山诉被告高生华、李小丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告崔福山委托代理人楚科伟，被告李小丽到庭参加诉讼，被告高生华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉称，2006年3月1日，原告与俩被告签订《房屋转让协议》约定：1、甲方（被告）所有位于高新区检察官公寓2-1-401号房屋（建筑面积191平方米）以26万元的价格转让给乙方（原告）；2、房产证、土地证及相关手续随小区隶属单位集体办理，该房先以甲方名义进行办理，费用由甲方承担。甲方在领到房产证后应积极协助乙方办理过户手续，双方二次交易费用由乙方承担；3、付款方式：本协议签订后，乙方首付20万元，其他房款在2006年6月底前全额付清；4、乙方支付房款后，房屋所有权归乙方所有。协议签订后，原告按约付清全部房款并入住使用该房屋，2009年8月23日该房屋以被告高生华名义随小区隶属单位办理了房产证，2009年12月7日办理了土地使用证，原告向被告支付了契税和房屋维修基金等费用，被告将办理完毕的房产证、土地证、产权鉴定卡等房屋手续交给了原告保管，但被告一直不予协助办理房屋二次过户手续，其行为已经违反双方签订的协议，故状诉请求：1、依法确认原告为洛阳高新开发区河洛大道检察官住宅小区2-1-401室的房屋所有权人；2、依法判令二被告协助原告办理洛阳高新开发区河洛大道检察官住宅小区2-1-401室的房屋所有权、土地使用权变更登记手续；3、本案受理费由被告承担。 针对诉称，原告提交如下证据：1、原告及俩被告身份证明，证明双方的身份；2、《房屋转让协议》，证明俩被告以26万元价格将该房屋转让给原告，并约定了相关房屋过户手续的办理程序，且协议第四条约定双方不得以任何借口要求退房、退款；3、收条，证明原告已按照协议交付了购房款；4、该房屋房产证、土地证、购房合同、产权卡，证明该房屋是合法房屋，并且具备过户登记条件；5、维修基金收据、契税完税证，证明房屋初始登记由被告承担，但实际上原告还是承担了维修基金和契税。 被告高生华未答辩。 被告李小丽辩称，第一，被告高生华与原告所签订的《房屋转让协议书》无效。（1）本案房屋为经济适用房，原告崔福山不符合申请经济适用房的资格；（2）原告与被告高生华签订的该协议书未经被告李小丽同意，签订该协议时被告李小丽不知情，原告提交的《房屋转让协议书》中被告李小丽签名和指印均系伪造，且该协议签订时转让价格明显低于市场价损害了李小丽的合法权益，应当确认该协议无效；（3）该《房屋转让协议书》中约定原告付房款后房屋所有权归其所有的条款与我国《物权法》规定相悖，根据《物权法》规定，房屋所有权应当经房屋管理部门登记后，房屋所有权才合法转移。第二、要求收回本案争议房产。被告李小丽要求原告返还房产，被告李小丽愿意退还原告全部购房款，现李小丽带着两个孩子居无定所，大儿子身患残疾且已成人。请求法院根据事实判令原告归还房屋，以保证答辩人及家人的基本生活。 针对辩称被告李小丽提交一份《房屋转让协议书》，证明该协议上无李小丽签字。 被告李小丽对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性有异议，上面李小丽的签名不是我签的，这件事我都不知道；对证据3、证据4、证据5真实性无异议，但这件事我不清楚。 原告对被告李小丽提交证据发表如下质证意见：被告李小丽提交的该份《房屋转让协议书》与原告提交的《房屋转让协议书》除了没有李小丽的签字，其余内容一致，证明了原告提交证据真实性，且没有李小丽签字是符合常理的，就像双方互换合同一样，只要对方持有的合同上有本方的签字就可以证明合同的成立生效，因此被告李小丽提交的证据不能证明原告提交的证据不具有真实性。另原告提交证据上李小丽的签字与答辩状上李小丽的签字应为一人所签。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：俩被告系夫妻关系。2006年3月1日，原告崔福山（乙方）同被告高生华（甲方）在闫建永（丙方担保人）的见证下签订了一份《房屋转让协议书》，主要载明：“一、甲方所有的高新开发区市检察院检察官公寓2-1-401房（建筑面积191平方米）以人民币26万元转让给乙方，甲方必须保证该房屋产权无争议。二、房产证、土地证及有关手续随小区隶属单位集体办理，该房先以甲方名义进行办理，费用由甲方承担。甲方在领到房产证后应积极协助乙方办理过户手续，双方二次交易过户费用由乙方承担。如因甲方原因最终无法进行房产过户，则乙方有权要求甲方在一周内退还房款并承担银行同期贷款利息和由此原因造成乙方在前期投入的一切损失。房产权仍归甲方所有（因国家政策或隶属单位原因导致无法过户，不在此例，但房屋所有权及继承权仍归乙方所有）。三、付款方式，本协议签订后，乙方首付20万元，其他房款在2006年6月底前全额付清。四、乙方支付房款后，房屋所有权归乙方所有，除第二款外双方不得以任何借口要求退房、退款。五、如乙方未按协议约定付款，双方所签订的协议无效。由甲方收回房产并退还乙方之前所付房款，乙方按银行同期贷款利息支付违约金。六、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，同具法律效力”。该协议约定转让房屋为洛阳高新区瀛洲路春泽园小区2幢1-401房屋。 签订该协议时，被告李小丽不在场，原告崔福山要求被告高生华叫被告李小丽到场签字，被告高生华称协议签完后自己回去让李小丽补签。后高生华将有“李小丽”签字的协议书通过闫建永转交给了原告崔福山。原告提交的《房屋转让协议书》除了原告崔福山、被告高生华，担保人闫建永的签字，还有署名为“李小丽”的签字，而被告李小丽提交的《房屋转让协议书》则只有原告崔福山、被告高生华，担保人闫建永的签字。被告高生华明确向原告崔福山及担保人闫建永表示过其妻子李小丽同意其转让该房屋。协议签订后，原告崔福山分别于2006年3月1日、2006年3月2日、2006年7月20日分四次将26万元购房款陆续交给了被告高生华，高生华出具收条。2006年10月，原告崔福山开始在本案争议房屋居住至今。2007年7月16日洛阳市住房委员会办公室为本案争议房屋办理了229310号经济适用住房产权界定卡；2009年8月23日，洛阳市房产管理局为该套房屋颁发了洛房权证市字第00036637号《房屋所有权证》，所有权人为被告高生华，房屋性质为经济适用房；2009年12月7日洛阳市人民政府为本案争议房屋所使用土地办理了洛市国用2009第04023871号《土地使用权证》。2007年11月19日，国务院七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》。 本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》，虽然签订合同时被告李小丽不在场，但被告高生华明确向原告崔福山及担保人闫建永表示妻子李小丽同意转让本案房屋，并称自己找妻子李小丽签字后将协议拿回来，事后也确实将带有“李小丽”签字的协议交给原告，原告有理由相信转让本案房屋系俩被告的真实意思表示。另原告自2006年10月至今一直在本案争议房屋居住，俩被告也从未提出异议。因此被告李小丽以被告高生华未经其同意出售夫妻共同共有的房屋为由主张该协议无效，本院不予采信。此外，本案《房屋转让协议书》签订时，《经济适用住房管理办法》并未施行，对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定。综上所述，原、被告签订的《房屋转让协议书》应为合法有效。原告已经按照协议付清房款，已全面履行自己的义务，且原告已在本案争议房屋居住长达8年之久，被告高生华、李小丽应当遵循诚实信用的原则，继续全面履行合同。故原告请求俩被告协助原告办理本案房屋《房屋所有权证》及《土地使用权证》的变更过户手续，本院应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”待本案房屋依法办理了变更登记后，原告自然成为该房屋的所有权人，故原告请求依据该协议确认其为本案房屋所有权人的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，经合议庭评议，本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、被告高生华、李小丽于本判决生效后十日内协助原告崔福山办理洛阳高新区瀛洲路春泽园小区2幢1-401《房屋所有权证》、《土地使用权证》变更过户手续； 二、驳回原告崔福山其他诉讼请求。 本案受理费200元，由原告崔福山承担100元，被告高生华、李小丽承担100元。本案保全费1820元，由被告高生华、李小丽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。 审 判 长 李瑞丽 人民陪审员 刘玲玲 人民陪审员 吴 颖 二〇一四年九月十五日 书 记 员 苏 婷 |
