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河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）驻民再终字第72号 申请再审人（一审被告、二审上诉人）：阮永刚，男，1977年2月22日出生，汉族，住汝南县。 委托代理人：袁英，河南安澜律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张大国，男，1950年7月6日出生，汉族，住汝南县。 申请再审人阮永刚因与被申请人张大国排除妨害纠纷一案，不服本院（2013）驻民三终字第268号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年7月10日作出（2014）驻民申字第40号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人阮永刚及其委托代理人袁英、被申请人张大国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年1月14日，一审原告张大国起诉至河南省汝南县人民法院称，其在汝南县县委大门西侧有门面房两间，于2012年1月1日至2012年12月31日租给阮永刚使用，现合同到期，准备收回房屋自己使用，阮永刚拒不搬出。为维护其的合法权益，请求：1、阮永刚搬出租赁其的房屋。2、阮永刚从2013年1月1日起至判决生效之日，按上年度房租28000元的标准赔偿超出租赁期间的租金损失。一审被告阮永刚辩称，其与张大国签订的2012年的房屋租赁协议虽然已经到期，但2010年张大国因房租问题起诉时，双方经法院调解达成调解协议并又自愿签订《租房辅助协议》，协议约定张大国不得以任何理由剥夺其优先承租权，否则包赔经营损失、房屋转让费损失、误工费损失、房屋装修费损失等。当时签订协议时，张大国称该两间房屋是用来养老的，就是为了收租金，让其使用房屋。且2010年其花20多万元又对房屋进行了装修。因此，其有权继续租赁张大国的房屋，故应当驳回张大国的诉讼请求。 河南省汝南县人民法院一审查明，2003年，阮永刚租赁位于汝南县县委大门西侧门面房两间。当时张大国对其中一间拥有使用权，与阮永刚签订了房屋租赁合同。阮永刚对所租赁房屋进行了装修。2005年，汝南县县委办公室把上述两间门面房抵账给了张大国，阮永刚继续租赁该两间门面房。2010年，阮永刚与张大国因房屋租金发生纠纷，张大国起诉至汝南县人民法院。汝南县人民法院主持调解，双方达成调解协议。阮永刚与张大国又另外自愿签订《租房辅助协议》。协议约定：“租房辅助协议甲方：张大国乙方：阮永刚甲乙双方经协商签订如下房屋租赁协议乙方阮永刚租赁甲方张大国位于汝南县委西侧的门面房两间，经法院调解年租金28000元。以后租金，如乙方愿意租赁使用，房租金随行就势，甲方不得随意提高租金，甲方不得以任何理由剥夺乙方优先承租权，否则甲方包赔乙方损失﹤经营损失、房屋转让费损失、误工费损失、房屋装修费、、、﹥。甲方：张大国乙方：阮永刚”。2012年，阮永刚与张大国就上述两间门面房签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，年租金为28000元。房屋租赁期限届满后，张大国以收回房屋自用为由，要求阮永刚搬出租赁房屋，阮永刚以所辩理由拒绝搬出，双方为此成讼。 河南省汝南县人民法院一审认为，张大国与阮永刚之间系排除妨害、赔偿损失纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。阮永刚租赁张大国的房屋，租赁期限届满后，张大国要求阮永刚搬出租赁的房屋，符合法律规定，予以支持。阮永刚提供的阮永刚与张大国签订的《租房辅助协议》是双方自愿达成的，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该《租房辅助协议》合法有效。但该协议中，双方约定阮永刚享有的是优先承租权。现张大国要求收回房屋自用，而不是向外进行出租，因此，阮永刚不能以其享有优先承租权对抗阮永刚收回自用，理由不足，不予采纳。阮永刚在房屋租赁期限届满后，没有返还租赁的房屋，违反了法律的规定，张大国请求从2013年1月1日起至判决生效之日按阮永刚与张大国上年度租金约定赔偿张大国超期使用房屋的租金损失，具有事实依据和法律依据，予以支持。关于租金损失的计算方法，根据2012年阮永刚与张大国约定的房租金，按每月2333.3元（28000元／年÷12月）计算，从2013年1月1日起支付，至本判决生效之日止。依据上述理由及法律规定，另根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，河南省汝南县人民法院作出（2013）汝民初字第123号民事判决：一、阮永刚于本判决生效起十日内从张大国位于汝南县县委大门西侧的两间门面房搬出。二、阮永刚赔偿张大国房租损失，按每月2333.3元计算，从2013年1月1日起至本判决生效之日止，于本判决生效后十日内履行完毕。如果阮永刚未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由阮永刚负担。 阮永刚不服一审判决，向本院提起上诉称，依据其与张大国签订的《租房辅助协议》，其享有优先承租权，有权继续租赁张大国的房屋。请求撤销原判，依法改判。张大国答辩称，原审法院判决正确，应予维持。 本院二审查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。 本院二审认为，阮永刚虽享有优先承租权，但张大国要求收回房屋系自用，而不是对外进行出租，阮永刚亦未提供张大国将房屋出租给他人的证据。因此，阮永刚不能以其享有优先承租权对抗张大国收回自用。阮永刚的上诉理由不足，本院二审不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院作出（2013）驻民三终字第268号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由阮永刚负担。 申请再审人阮永刚申请再审称，请求依法撤销（2013）驻民三终字第268号民事判决，驳回张大国的诉讼请求。理由如下：一、本案定性错误。本案一、二审法院均把该案案由定为排除妨害、赔偿损失，显属错误，本案案由应定为房屋租赁合同纠纷。二、法院应当判决张大国继续履行合同，驳回张大国的诉讼请求。其与张大国签订的有房屋租赁合同及租房辅助协议，约定了其的“优先承租权”，又约定了“租赁合同每年一签”，即每签期限一年，张大国不得以任何理由拒绝继续将该房屋租赁给其经营使用。“租赁合同每年一签”系合同双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，合同双方必须完全遵守和履行，否则就是违约。其出巨资对房屋进行装修和代理一名牌服装品牌，原审判决只片面突出租房辅助协议约定的优先承租权，而无视房屋租赁合同及租房辅助协议是一个统一的整体，合同到期后租期应继续展期。被申请人张大国答辩称：1、租赁合同一年一签是因为阮永刚不诚信，房子现在继续出租的情况下阮永刚拥有优先承租权，但是房子现在其要自己用不再出租了。2、本案就是排除妨碍，阮永刚的合同已到期，租金、房子均未交，占着房子不交就应是排除妨碍，要求维持原判。 本院再审查明的事实与原一、二审判决查明的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点有两个：1、本案的案由定性是否正确？2、阮永刚是否对张大国构成妨碍？是否应当赔偿张大国的损失？阮永刚与张大国就张大国位于汝南县县委大门西侧的两间门面房签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，年租金为28000元。现房屋租赁期限已届满，张大国以收回房屋自用为由，要求阮永刚搬出其租赁房屋，阮永刚拒绝搬出所租赁房屋已构成对张大国的妨碍，原审判决将本案案由定为排除妨碍、赔偿损失及判决阮永刚从张大国位于汝南县县委大门西侧的两间门面房搬出并赔偿张大国房租损失并无不当。综上，申请再审人阮永刚的再审申请理由不成立，本院再审不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第201条的规定，判决如下： 维持本院（2013）驻民三终字第268号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 肖萌菊 审 判 员 荣艳艳 代理审判员 丁耀东 二〇一四年十月二十日 书 记 员 王 敏 |
