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扶沟县人民法院 民 事 判 决 书 扶民重字第13号 原告（反诉被告）扶沟县恒盛畜产品有限公司 法定代表人高学力，董事长。 委托代理人霍爱本，扶沟县城南街道法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。 被告万青算（反诉原告），男，1962年9月29日生，汉族，初中文化。 委托代理人张英民，男，1962年6月8日生，汉族，大学文化。代理权限为一般代理。 原告扶沟县恒盛畜产品有限公司与被告万青算房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月27日作出（2012）扶民初字第298号民事判决，被告万青算不服，提出上诉，周口中院作出（2013）周民终字第599号民事裁定，将此案发回重审。本院于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告扶沟县恒盛畜产品有限公司法定代表人高学力及委托代理人霍爱本，被告万青算及委托代理人张英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告于2009年12月19日签订房屋转让合同，原告按合同履行了义务，被告三次给付转让费55.9万元，尚欠44.1万元，经催要未给付。要求被告给付合同款44.1万元。并要求被告按补交协议向何建言履行协议约定，由被告履行原告与何建言签订的协议。 被告辩称，合同欠款按合同约定履行，但原告应履行合同规定的义务。原告与何建言签订的房屋出售协议不属被告履行范围，被告也不是履行主体，该协议与本案无关，被告不予履行。并反诉称：1、要求反诉被告提供房产证及其相关资料；2、保证反诉原告正常通道；3、支付反诉原告撤除信号塔费2万元。针对反诉原告的反诉请求。 反诉被告辩称，本诉被告对房屋已经改造，现在县政府土管局已将该房屋所占用的土地收回，我们无法提供过户、变更房产证的手续。反诉请求第2项按合同约定履行，拆除信号塔的费用，我愿意承担。 原告为证明其主张，提供以下证据，第一组：1、2009年12月19日原、被告签订的合同，证明被告下欠原告房屋转让费44.1万元。2、2012年元月23日，原、被告签订的补充协议，证明该协议是原告增加第项诉讼请求的事实根据。3、2009年12月10日原告与何建言签订的房屋出让合同一份。证明该合同应由被告履行。 第二组：1、扶沟县住房和城市建设局拆除通知书；2、扶沟县住房和城市建设局公告；3、扶沟县土管局行政处罚决定书。证明被告反诉请求的第一项要求提供过户的手续无法提供，因被告违法改建行为，使原告不能够提供相关手续。扶沟县土管局行政处罚决定书的第二项明确收回违法土地600多平方，涉案楼房下面的土地证已经收回。 被告对上述第二组证据的质证意见是，对原、被告签订的房屋出让合同及下欠44.1万元转让费无异议。补充协议第一项是原告自己写的，没有被告签字，被告不认可。原告何建言签订的合同与被告无关。如果有合法证据让被告另行履行原告与何建言所签订的合同，被告仅应向原告支付欠款34.1万元，因为何建言还欠原告10万元买房款没给原告，该10万元欠款何建言应向原告履行。对第二组证据没有异议，但是原、被告签订合同后，因原告未及时提供过户手续，构成违约，后造成处罚。责任应由原告承担。 被告为证明其答辩及反诉主张，提供以下证据：1、2009年12月19日，原、被告签订的合同一份。证明被告已支付部分转让费，原告应提供房屋过户有关手续。也是被告提出反诉的事实根据。2、原告的营业执照、机构代码证复印件。证明原告签订合同时主体合法，有权处分本案所争执的财产。3、原告房屋产权证复印件及房屋出让的土地使用证，证明房屋出让合法。4、证人证言证明拆除信号塔的费用17000元。原告对上述1、2、3证据无异议，请求法院核实拆除信号塔的费用。 通过对上述证据分析认定，重审确认以下事实：（一）原告扶沟县恒盛畜产品有限公司原系全民所有制企业，2003年10月经扶沟县企业产权制度改革领导组批准，改制为股份制企业，2004年元月份，由雪羊裘皮制品有限公司更名为扶沟县恒盛畜产品有限公司。2009年12月19日，原告经股东代表会议通过后，与被告签订房屋转让合同一份，原告作为甲方将位于扶沟县城关镇市场街6号，地号0300300019号房产证号0000024167号，房号0201号砖混三层工业用房一幢（含沉淀池）转让给被告万青算（乙方）。2、乙方有权改造、修缮、出售该楼房。3、乙方分三次付清全部购房款；签订合同时付30%，即30万元；下余70%即70万元待乙方把房屋修理改造结束出售前一次付清。4、甲方保证水、路、电三通。5、污水处理沉淀池改成储藏室，产权归乙方。6、甲方负责提供办理房权证的一切手续，办证费用甲方不负担。7、四楼上的联通信号塔由甲方负责拆除。8、改造期间，职能部门干涉由甲方负责协调、处理。9、未尽事宜双方协商解决。2012年元月23日，原、被告又签订补充协议一份，对付款方式作出变更。原、被告签订合同后，被告万青算按原告提供的图纸对楼房进行了改造，因改造拆除该楼房上联通信号塔，支付拆除费用17000元。现被告万青算已支付购房款45.9万元，该楼房未办理过户手续。 （二）原告与何建言于2009年12月10日签订协议书，原告将楼房房屋底层由东至西第1、2、3间以20万元价格卖给何建言，并收取何现金10万元。在原、被告于2012年元月23日签订的补充协议中，原告将其与何建言所签订协议书中的权利义务转让给被告万青算。何建言所交10万元购房款冲抵被告所交购房款。 （三）2013年7月18日、2014年1月3日，扶沟县住房和城乡建设局分别向原告下发了拆除通知书，并发出公告。公告内容为：扶沟县恒盛畜产品有限公司，你公司在扶沟县原皮毛厂院内在没有依法变更土地使用性质，没有办理《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的情况下，擅自违规将原告皮毛厂厂房改造成家属楼。我局于2013年7月对你公司下达了限期拆除违法建筑。根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，限你公司在公告发布之日起十天内自行拆除。逾期不拆除，我们将依法进行强制拆除。2013年7月21日，扶沟县国土资源局对原告下发了行政处罚决定书。内容为：1、责令交还非法改变用途的国有土地623.2平方米。2、罚款金额为6232元。 （四）该案在发回重审后，我院对原告进行了释明，是否变更诉讼请求，确认合同无效。原告明确表示，不变更诉讼请求，仍诉请被告万青算履行买卖合同欠款44.1万元。 本院认为，原告原系全民所有制企业，在改制为股份制企业后，经股东代表大会同意，与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定的义务全面履行。行政主管部门虽对原告作出了限期拆除和处罚决定，但该行政行为发生在后，对合同的有效性及应当履行性不能构成影响。根据《中华人民共和国合同法》第44条、第60条、第62条（四）项、第107条及《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）万青算于判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）扶沟县恒盛畜产品有限公司房款44.1万元。 二、原告（反诉被告）扶沟县恒盛畜产品有限公司于判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）万青算办理房屋过户手续。 三、原告（反诉被告）扶沟县恒盛畜产品有限公司于判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）万青算拆塔费用17000元。 四、驳回反诉人万青算的其它请求。 本案案件受理费10650元，由被告万青算承担；反诉费用200元，由原告扶沟县恒盛畜产品有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。 审判长 张银峰 审判员 王俊霞 陪审员 王红军 二〇一四年十月二十四日 书记员 张 博
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