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潢川县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）潢民初字第00532号 原告杨从月，男，汉族，1979年出生，住河南省潢川县来龙乡。 委托代理人王明星，男，河南省潢川县城关镇法律服务所法律工作者。 被告申玉山，男，汉族，1968年出生，住河南省潢川县伞陂镇。 上列当事人因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨从月及其委托代理人王明星、被告申玉山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年4月6日，我与被告签订商品房买卖合同，订购被告位于潢川县定城区桃园新农村某区某户住房一套（面积136平方米），总价款198000元。当时交付现金150000元。按照合同约定，尾款在交付钥匙时一次性付清。总体验收后，钥匙交付使用。2012年12月，工程总体验收，陆续有住户装修并搬迁入住。当我找被告要求交付房子时，被告以各种理由拒绝交房。之后我多次催讨，被告拒不履行合同义务，导致商品房买卖合同目的不能实现，影响到我正常的搬迁入住和工作生活，并造成一定的经济损失。故请求依法判决被告履行售房合同，交付原告所购房屋。诉讼中，经开庭审理，证实标的物房屋已转卖第三人，因此，原告要求被告兑现购买房屋的请求变更为：买受人要求出卖人承担违约责任。要求解除合同，并主张损失赔偿。具体赔偿要求40万元，即：1、退还买受人购房款150000元；2、双倍返还30000元定金；3、出卖人承担不超过已付房款15万元的一倍赔偿；4、自2012年4月7日至2014年6月15万元购房款的银行利息；5、承担本案诉讼费。 被告申玉山辩称，事实是原告起诉书上说的那个情况，我应当交付给原告的房屋，由于我上面老板没有给我房子，我现在拿不出房子，不能兑现。 经审理查明，2012年1月30日，原告杨从月交付30000元给被告申玉山，并于同日给原告出具《收条》1张，记载：收到杨从月房款定金3万元整，某区某户，总价208000元。同年4月6日，原告杨从月（乙方）与被告申玉山（甲方）签订《售房合同》一份，合同约定：潢川县定城区桃园某区某户，面积136平方米，现对外出售。一、项目部负责办理购房款有关手续（分户手续费乙方自理）。二、保证通水通电（入户费自理）。3、总体验收后，钥匙交付使用。四、经甲乙双方协商同意，乙方愿意首付150000元购置甲方楼房一处，剩余房款48000元在乙方拿钥匙时一次性付清。5、空口无凭，立字为据。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，以资双方共同遵照执行。《售房合同》将之前约定的房屋即潢川县定城区桃园某区某户改为潢川县定城区桃园某区某户，即车库上面的第二层房屋，房屋价款调整为198000元。2012年4月7日，原告杨从月通过中国工商银行将120000元购房款打给了被告申玉山。之后，被告未按约定将房子交付原告使用。 另查，潢川县定城区桃园某区二期工程某楼工程由李老三开发，承包给施胜利，施胜利再将该工程的钢筋工、木工、泥工清包给被告申玉山。被告申玉山与施胜利都没有建筑施工资质。在申玉山清包工程期间，前期施胜利向被告申玉山支付工程款，后期当施胜利没有现金向被告申玉山支付工程款时，即准许被告申玉山出卖其承建的房屋，用以抵付其所欠被告申玉山的工程款。谁知被告申玉山收了原告杨从月的上述购房款后，因其上面的老板将房子转卖他人，致使被告申玉山无法再向原告交付上述合同约定的房屋。 上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，本案事实清楚，证据确实、充分。 本院认为，被告申玉山所转让的房地产未经依法登记取得权属证书，即与原告杨从月签订合同，其与原告之间的转让行为及原、被告之间签订的《售房合同》无效，据此，被告申玉山依法应承担返还财产、赔偿损失等民事责任，其收取原告的购房款15万元（12万元购房款，3万元“定金”）应予退还。被告未取得销售房屋的合法产权即与原告签订《售房合同》，具有缔约过失，这种缔约过失给原告造成了损害，这种损害一般包括：1、原告作为守约方为订立本约合同而支出的合理费用；2、原告作为守约方为履行本约合同所支付购房款的利息；3、原告作为守约方因与被告订立了无效合同，进而丧失了与他人订立有效合同的机会而失去的机会损失如房屋差价等。在司法实践中一般参照一个有效合同的违约方因与他人订立本约合同而获得的合同利益并结合合同标的及合同履行地的市场行情予以酌定，具体本案，倾向于赔偿3万元为宜。故原告请求依法判令被告返还购房款、赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。由于原、被告之间签订的合同为无效合同，据此，原告请求被告支付违约金并双倍返还定金的诉讼请求本院依法驳回。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第1款（六）项、《中华人民共和国民法通则》第106条、第134条第1款（四）、（七）项、《中华人民共和国合同法》第52条第1款（五）项、第58条之规定，判决如下： 被告申玉山应返还原告杨从月购房款15万元、赔偿原告杨从月经济损失3万元，合计18万元，此款限被告于本判决生效之日起十日内付清； 驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7300元，原告杨从月负担3400元，被告申玉山负担3900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审 判 长 吴 琪 人民陪审员 孙立峰 人民陪审员 郑秋菊 二〇一四年十月十五日 书 记 员 刘 斌
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