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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1055号 上诉人（原审被告）陈文献，男，汉族，1984年1月4日出生。 委托代理人张献伟，河南普丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）郭爱国，男，汉族，1978年4月15日出生。 委托代理人郭振雷，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）娄元勋，男，汉族，1985年8月15日出生。 上诉人陈文献因与被上诉人郭爱国、娄元勋合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第3482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈文献的委托代理人张献伟，被上诉人郭爱国的委托代理人郭振雷，被上诉人娄元勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年4月5日，娄元勋与河南通利物业管理有限公司（以下简称通利物业公司）签订《租赁合同》一份，主要约定通利物业公司将位于郑州市金水区黄河路82号院2号楼1F-14，面积共约186.79平方米出租给娄元勋，租赁期限为2012年4月9日至2015年4月8日，共计36个月。租金每月为人民币7471.6元，每年租金为89659.2元。以上费用是租赁期内第一年的费用，以后每年递增一次，递增额度8%。租金每3个月支付一次。未经通利物业公司书面许可，不得单方面转租、销售、抵押所承租的经营场地等。2012年4月6日，娄元勋与通利物业公司又签订《补充协议》一份，主要补充约定原合同约定的租金等数字实际是为了娄元勋办理相关证照使用的，不作为实际数额，现将总面积变更为每月14943.2元，年租金为179318.4元，以后每年递增额度为8%。合同签订后，通利物业公司将约定房产交付娄元勋经营“福音便利店”。至2012年8月4日，娄元勋以32.5万元的价格将“福音便利店”转让给陈文献，并签订《房屋租赁合同》一份，主要载明娄元勋将位于郑州市金水区黄河路82号院2号楼门面房租与陈文献使用，月租金为14943.2元，3个月一付，每年8%递增。租期自2012年4月9日至2015年4月8日止。后娄元勋将“福音便利店”交付陈文献经营。2012年8月26日，陈文献向郭爱国出具收条一份，载明“今收到郭爱国转让卫生路与黄河路交叉口福音便利店连店带货转让费定金5000元，总价格暂定为25万元。即日签订有效。一式两份，如有违约，定金不退。”2012年8月30日，陈文献又将“福音便利店”转让给郭爱国，并与郭爱国及娄元勋签订《转让合同》一份，主要约定陈文献转让位于郑州市金水区黄河路82号院2号楼1F-14的“福音便利店”给郭爱国，营业执照编号SP410105250090499，建筑面积186.79平方米。娄元勋为上述转让门面房的所有权人和出租方。娄元勋同意上述转让门面承租权的行为，陈文献与娄元勋签订门面《租赁合同》的权利与义务由郭爱国享有和履行，郭爱国与娄元勋不再另行签订租赁合同。陈文献与娄元勋约定的租赁期间为3年，自2012年4月9日起至2015年4月8日止，月租金为14943.2元，转让门面现有装修设施在转让后归郭爱国所有，转让门面租赁期届满后，营业设备等动产归郭爱国所有。郭爱国于本合同签订之日向陈文献支付定金5000元。陈文献在合同签订次日向郭爱国腾让门面并交付钥匙，同时郭爱国向陈文献支付转让费15万元，上述费用包括第三条所述的装修、装饰、设备并含装修押金、水电押金，两个月零20天的房租及其他相关费用。陈文献保证该门面有合法承租权并有权依法转让，陈文献逾期交付门面时，娄元勋保证转让门面为其合法所有，享有门面出租权。门面交接时，陈文献应转让《财务交接清单》范围内的一切设施、物品和货物，货物数量由双方现场盘点为准，清点完毕后陈文献与郭爱国双方确认签字生效，货物总额10.7万元，为确保陈文献的货物无欠款，郭爱国将延期支付5万元转让金。娄元勋在该合同下方注明“一切按与物业所签合同为准，若有违反，后果自负。”后郭爱国陆续支付给陈文献15万元转让费及5万元货款，又支付给娄元勋之妻张燕3000元，并垫付陈文献未结清的水电费586元。2013年5月10日，郭爱国将“福音便利店”转让给案外人张晓倩，通利物业公司发现后不同意转租，将店门锁住，2013年5月24日，张晓倩诉至本院，要求郭爱国返还转让费并赔偿损失。2013年6月3日，郭爱国以陈文献及娄元勋无权转租为由诉至本院。 原审法院认为：娄元勋及陈文献未经出租人通利物业公司同意许可擅自将承租的房子转让给郭爱国，明显侵犯案外人通利物业公司的合法权益，因此双方的转让店面的行为应认定为无效。陈文献据于该无效民事行为而取得的15万元转让款，应返还给郭爱国。娄元勋之妻张燕代其收取的3000元保证金亦应返还给郭爱国。故郭爱国请求陈文献返还郭爱国15万元转让费及请求娄元勋返还3000元保证金的诉讼请求，本院予以支持。郭爱国代陈文献支付水电费586元，由陈文献出具的欠条为证，故郭爱国请求陈文献支付水电费586元的诉讼请求，本院亦予以支持。郭爱国与陈文献转让店面行为无效不影响其双方转卖货物行为的效力，故郭爱国要求陈文献返还5万元货物的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。因郭爱国并未向陈文献、娄元勋交纳租金，其要求陈文献、娄元勋返还租金的诉讼请求，本院亦不予支持。郭爱国请求陈文献、娄元勋支付12100元违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：（一）被告陈文献于本判决生效后十日内返还原告15万元转让费并支付原告586元水电费。（二）被告娄元勋于本判决生效后十日内返还原告3000元保证金。（三）驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5282元，原告郭爱国负担2200元，被告陈文献负担3050元，被告娄元勋负担32元。 陈文献不服原审判决，向本院上诉称：（一）原审判决适用法律错误。（1）违法转租导致合同无效，若出租人明知转租但六个月内未提出异议，丧失胜诉权。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原审查明2012年8月30日陈文献将店面转让给郭爱国，2013年5月10日郭爱国又将店面转让给案外第三人张晓倩。转让张晓倩后通利物业公司不同意再次转租发生争议。从陈文献转让给郭爱国之日起已经长达8个多月之久，通利物业公司已经明知转让而没有提出任何异议。无论通利物业公司和张晓倩之间的纠纷如何处理，对于陈文献和郭爱国之间的转让因丧失胜诉权不应得到支持。通利物业公司不同意郭爱国和案外第三人张晓倩的转让行为，并不是否认陈文献和郭爱国之间的转让结果。（2）在房屋租赁（转让）被解除或无效的情形下涉及到财物的返还是应该一并作出判决的。双方应互为返还因该合同所得财产。原审查明：陈文献和郭爱国约定15万元转让费，包括第三条所述的装修、装饰、设备并含装修押金、水电押金，两个月零20天的房租及其他相关费用。①原审认定合同无效，却没有判决互为返还因合同所得财产。而仅仅支持郭爱国请求是错误的。合同无效或解除，因合同取得财产应该返还。这里的转让费不是所谓的“空房转让费”，而是实物折价及相关费用。实物折价包括中央空调、货架、冰柜、冰箱等等超市必备的设备。双方应互为返还，陈文献返还实物折价款，那么郭爱国应返还实物。如不同时判决，一事不二审，陈文献实物如何要回？郭爱国也不能因无效合同而不当得利。②转让合同无效时的房屋租金不应返还。该案中陈文献收取郭爱国两个月零20天的租金不是不当得利。陈文献已经向通利物业公司先交付的，而此后该房屋一直由郭爱国使用。在租赁期间该房屋郭爱国已经实际占有、使用和收益。该租金是对该房屋占有、使用和收益的对价，不是不当得利也无法返还。如果陈文献返还租金，那么郭爱国就因无效合同而不当得利。（二）原审认定事实错误。（1）原审漏判郭爱国少支付的5万元转让金。陈文献和郭爱国之间的约定货物总额10.7万元，转让费15万元。合同载明：为确保陈文献的货物无欠款，郭爱国对延期支付转让金5万元，（见原审判决第5页第6-7行），郭爱国至今还没有向陈文献支付这5万元转让金。原审认定为：郭爱国支付陈文献转让金15万元，货款5万元等。原审判决：“认定合同无效，不影响转卖货物的行为。”也就是认定货款不应返还。故意将转让金认定为货款，即使认定为货款，是可以相冲抵的。在同一判决中，陈文献欠郭爱国586元水电费就能支持，而这5万元就凭空消失。（三）在通利物业公司没有主张郭爱国、陈文献和娄元勋之间转让无效，而直接支持郭爱国的诉讼请求不当。无论次承租人张晓倩和郭爱国的转让行为如何认定，在通利物业公司不参与、不主张，郭爱国的请求不应得到支持。娄元勋作为保证人，也是实际收到款项的人，最终的结果理应由娄元勋承担。请求二审撤销原审判决第一项，改判不予支持返还转让费15万元或发回重审。郭爱国答辩请求二审维持原判。娄元勋答辩称：原判决赔偿15万元的事实不清。请求二审予以查明。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：娄元勋、陈文献对转租的房屋没有转租权，其未经出租人通利物业公司同意擅自将该房屋转租给郭爱国，转租行为无效。陈文献因转租该房屋收取郭爱国转让费15万元及让郭爱国垫付水电费586元，娄元勋收取郭爱国保证金3000元，均应返还给郭爱国。陈文献上诉称通利物业公司明知转租而未在六个月之内提出异议，没有提供证据证明。陈文献的上诉理由不成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3050元，由陈文献负担。 本判决为终审判决。 审判长 岳修文 审判员 崔凤茹 审判员 刘富江 二〇一四年十一月十一日 书记员 程晓芳 |
