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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1530号 上诉人（原审被告）郝张喜，男，汉族，1967年10月14日出生。 委托代理人高俊锋，河南扬善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）罗海宾，男，汉族，1989年12月10日出生。 委托代理人侯伟勤，河南予瑞律师事务所律师。 上诉人郝张喜因与被上诉人罗海宾房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第2013号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郝张喜及其委托代理人高俊锋，被上诉人罗海宾及其委托代理人侯伟勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年10月24日，郑州市住房保障和房地产管理局给郝张喜颁发的《房屋所有权证书》载明：房屋所有权人郝张喜，房屋坐落于金水区博颂路34号院10号楼7层070005号，单独所有。 （2013年8月）罗海宾、郝张喜与郑州三联房地产营销策划有限公司（以下简称中介方）在中介方提供的格式合同文本上签订了《房屋买卖三方合同》，主要约定：罗海宾购买郝张喜所有的位于金水区博颂路34号院10号楼7层070005号（郑房权证字第1201212679号）的房屋，总价款33万元；罗海宾首付款10万元作为郝张喜解押款，剩余解押款由郝张喜解押；罗海宾如需办理贷款，应于合同签订之日起以银行审批为准工作日（以银行审批的工作日为准）将所需全部贷款审批资料交于中介方；郝张喜承诺于收（到）全款（后）3日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于买方；任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金等。 2013年9月4日，罗海宾与郝张喜及其配偶向交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交行）出具了《个人二手房贷款首付证明》，主要内容为：双方同意将零元交于置业担保公司客户交易结算资金账户作为买方购买该套住房的首付款；余款由贷款银行打入置业担保公司客户交易结算资金账户后一并转入卖方指定（的）账户。 2013年9月4日，罗海宾填写了《交通银行个人贷款申请表》。次日交行工作人员审批。当月16日，罗海宾以转账方式向郝张喜交付10万元首付款用以为郝张喜办理解押，郝张喜给罗海宾出具了《收条》。 期间，罗海宾与置业担保公司签订了《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》，主要约定：置业担保公司根据罗海宾申请，同意接受罗海宾委托，为罗海宾向双方共同确认的贷款银行提供阶段性连带责任保证担保；为罗海宾提供阶段性担保的贷款金额为23万元；罗海宾同意并已授权贷款银行将上述贷款全额划至卖房人在贷款银行开立的结算账户。 2013年11月14日，罗海宾、郝张喜及置业担保公司签订了《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，主要约定：委托监管资金为23万元；对于按揭贷款的，罗海宾应于本协议签订前将购房首付款监管资金0元存入“专用账户”，贷款监管资金23万元由银行放款至“专用账户”，并经置业担保公司确认监管资金全部到账后，方可办理交易过户手续；购房款存入“专用账户”后，经置业担保公司核实，开具《郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证”（以下简称《存款凭证》）给罗海宾；《存款凭证》和《监管证明》是办理房屋转移登记、银行贷款手续的重要凭证。当日，置业担保公司开具了《郑州市存量房交易结算资金监管首付款凭证》，载明：首付款存入金额0元；买方替卖方还款金额10万元。置业担保公司同时开具了《郑州市存量房交易结算资金监管证明》，证明罗海宾、郝张喜同意将购房款金额23万元存入存量房交易结算资金专用账户。 2014年3月6日，23万元银行贷款发放成功，随后将该情况通知到了郝张喜。 2014年3月17日，置业担保公司给罗海宾开具了《郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证》，载明：存款人罗海宾，存入监管资金23万元。 当日罗海宾向法院提起诉讼。 原审法院认为：罗海宾、郝张喜及中介方签订的《房屋买卖三方合同》，包括房屋买卖合同和居间合同两方面的内容，本案涉及房屋买卖合同，成立、有效。该合同中并没有关于贷款审批时间的约定，本案中贷款审批时间较长系不能归结于罗海宾的原因，罗海宾已按照约定积极、全面履行了合同义务，郝张喜也应依诚实信用原则，按合同约定履行相应的合同义务。郝张喜辩称已向中介和罗海宾提出过解除合同，因未提供证据予以证明，法院不予采信。故，罗海宾请求郝张喜腾房并协助罗海宾办理房屋过户手续，合法、有据，法院予以支持。罗海宾要求郝张喜支付违约金，考虑到格式合同文本未约定办理贷款的期限及因实际贷款审批时间较长给郝张喜带来的不利因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院将违约金酌定为1000元。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，参照《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》规定，判决：一、罗海宾与郝张喜及郑州三联房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》中涉及的罗海宾与郝张喜之间的房屋买卖合同有效。二、在经房管部门审查符合其他法定条件的前提下，郝张喜将位于郑州市金水区博颂路34号院10号楼7层070005号（郑房权证字第1201212679号）的房屋过户至罗海宾名下，并腾空，于判决生效后30日内履行完毕。三、郝张喜支付罗海宾违约金1000元，于判决生效后10日内付清。案件受理费6745元，减半收取3372.5元，罗海宾负担297.5元，郝张喜负担3075元。 郝张喜不服原审判决，向本院上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致实体处理不当。一、《房屋买卖三方合同》对罗海宾支付房屋余款时间进行了明确约定，而罗海宾逾期支付房款导致郝张喜合同目的无法实现，基于此事实，郝张喜已于2014年1月23日以电话及手机短信行式通知罗海宾解除合同，故双方订立的房屋买卖合同已经解除；另该合同签订的具体时间，一审法院并未查清，影响本案事实的认定。二、基于罗海宾的违约行为，郝张喜依法行使合同解除权有理有据，一审法院不予认定，明显系适用法律错误。三、本案事实未予查清，故不宜适用简易程序进行审理。综上，请求判决撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回罗海宾的一审诉请；本案诉讼费全部由罗海宾承担。 罗海宾辩称：双方签订的合同合法有效，对当事人具有法律约束力，非依法定或约定，是不能否定其合同效力的。单方的所谓解除合同通知不发生法律效力；合同虽未显示具体时间，但原审法院认定在2013年8月份签约是基于双方认可的事实，该时间也不影响合同的有效性；郝张喜称以电话、手机短信通知解除合同，我方认为不是事实，一审庭审中，郝张喜称不是不卖，而是履行时间长，房价上涨厉害，罗海宾加价，可以考虑还卖给罗海宾，可见，郝张喜表达的意思是要涨价，解除合同的意思不明确。综上，请求二审法院维持原判。 本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。 本院认为：郝张喜与罗海宾签订的房屋买卖三方合同，系当事人真实意思表示，合法有效，郝张喜与罗海宾均应依约履行。根据合同显示，罗海宾的付款方式系通过贷款的方式支付，则双方在签约时应考虑到贷款发放时间的不确定性，贷款审批的时间亦非罗海宾所能左右，现罗海宾已依约支付了首付款并积极申请贷款，贷款也已发放，郝张喜应依诚信原则按约履行其合同义务。综上，郝张喜的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6745元，由郝张喜负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 怡 审判员 闫天文 审判员 魏 飞 二〇一四年十月二十日 书记员 解鹏飞 |
