|
河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1245号 上诉人（原审原告）郑州鸿园物业管理有限公司。 法定代表人许景林，总经理。 委托代理人亢银忠、徐丽媛（实习律师），河南明治律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）王宜智，男，1980年7月1日生。 上诉人郑州鸿园物业管理有限公司（以下简称鸿园公司）因与被上诉人王宜智物业服务合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿园公司的委托代理人亢银忠、徐丽媛，被上诉人王宜智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2008年12月5日，王宜智作为业主与鸿园公司签订绿都城市花园小区前期物业管理服务协议一份，主要约定，鸿园公司对王宜智购买的位于绿都城市花园小区3号楼1单元7层07号，建筑面积为97.65平方米的房子进行物业服务，主要包括共用部位、共用设施设备及其运行、环境卫生、公共秩序、交通、房屋装饰装修等项目进行维护、服务与管理。服务费用为每月1.45元／平方米，每6个月缴纳一次。王宜智应按时足额交纳物业管理费用。王宜智违反协议，逾期交纳服务费的，鸿园公司有权要求王宜智交纳每天3‰的滞纳金。本协议自签字之日起生效。鸿园公司、王宜智分别在协议上签字盖章确认。上述物业服务协议签订后，双方依约开始履行合同。由鸿园公司提供物业服务。王宜智自2012年7月1日起开始拖欠物业管理费。另查明，（一）、鸿园公司为三级物业资质等级。（二）、郑州市物价局关于一级资质等级的收费标准为多层0.38元／平方米.月，高层1.10元／平方米.月；三级资质等级的收费标准为多层0.26元／平方米.月，高层0.73元／平方米.月。多层、高层住宅以基准价为基础，上下浮动20%；可收取不超过0.05元／平方米.月电子监控运行维护费用。（三）、2010年4月26日，郑州市物价局对金水区物价局发布郑价公函（2010）8号批复，主要内容为：同意金水区物价局关于绿城都市花园普通住宅区物业服务收费的请示意见。鸿园公司服务的绿城都市花园小区，按一级物业服务收费标准执行。基准价为高层住宅1.10元／平方米.月，电子监控运行维护费用高层0.05元／平方米.月，具体收费标准，由物业服务企业与业主在前期物业服务协议中约定。鸿园公司应按一级服务标准提供服务。本批复自下发之日起执行，有效期至2013年4月22日。（四）、鸿园公司所请求的物业费自2012年7月1日至2013年12月31日的物业管理费用人民币2404.62元系按照1.37元／平方米.月的标准收取。（五）、王宜智未及时缴纳物业费，鸿园公司曾以向王宜智发催缴物业费通知以及通过挂号信向王宜智邮寄等方式催缴物业费。2013年12月26日，鸿园公司诉至原审法院。 原审法院认为，鸿园公司为王宜智提供了物业服务，王宜智应当交纳物业管理费。根据原审法院查明的事实，鸿园公司为三级物业资质等级，鸿园公司应当按照相应的物业资质等级收取物业费。参照2010年4月26日，郑州市物价局郑价公函（2010）8号批复，鸿园公司服务的绿城都市花园小区，按一级物业服务收费标准执行，同时应按一级服务标准提供服务。期限至2013年4月22日止。故自2012年7月1日至2013年4月22日期间，王宜智应当按照一级服务标准交纳物业费，费用为1300.28元；自2013年4月23日起至2013年12月31日，鸿园公司应当按照三级物业资质等级标准收取服务费。即高层0.73元／平方米.月上浮动20%，再加上0.05元／平方米.月电子监控运行维护费用共计0.93元元／平方米.月。费用为750.73元。以上两项物业费共计2051.01元。故对鸿园公司所请求物业费中的2051.01元理由正当，原审法院依法予以支持。鸿园公司为王宜智提供了物业服务，王宜智未及时交纳物业费，应当承担违约责任。关于双方前期物业管理服务协议中所约定的违约责任标准过高，并且物业费系每6个月缴纳一次。故对于鸿园公司所请求的违约金标准，根据公平原则和诚实信用原则，酌定以银行同期贷款利率为宜。根据自2012年7月1日至2012年12月31日六个月的物业管理费用801.54元，自2013年1月1日至2013年6月30日六个月的物业管理费用704.58元，王宜智应当支付分别以801.54元为基数自2013年1月1日起、以704.58元为基数自2013年7月1日起至2013年12月31日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约滞纳金。王宜智的其他辩称理由不足，原审法院不予采纳。鸿园公司其他的诉讼请求证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王宜智于判决生效之日起十日内支付郑州鸿园物业管理有限公司物业费2051.01元并支付滞纳金（分别以801.54元为基数自2013年1月1日起、以704.58元为基数自2013年7月1日起至2013年12月31日的违约金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二，驳回郑州鸿园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王宜智负担。 上诉人鸿园公司不服原审判决上诉称：一、一审法院认为鸿园公司为三级物业资质等级，应该按照三级收费标准收取物业管理费，这是没有依据的，物业公司资质只是职能部门监管的依据，收费标准是按照服务质量、双方签订的物业服务协议和物业服务企业的收费许可证是物业服务企业收费的依据。鸿园公司企业为三级资质，对王宜智所居住的绿城都市花园高层小区提供的是一级标准的物业服务，按照市物价局规定的一级物业服务收费标准收取物业费是理所应当的。2、郑价公函（2010）8号批复是郑州市物价局下发给郑州市金水区物价局的公函，公函的有效期不能作为物业收费的有效期的依据。在公函的有效期内郑州市金水区物价局已于2011年4月15日为鸿园公司颁发正式的收费许可证有效期为2011年4月至2014年4月，该收费许可证标注的收费标准为：绿城都市花园小区物业服务收费1、高层住宅物业服务费1.10元每平方米每月，2、电子监控设备运行维护费0.05元每平方米每月。多层、高层住宅以基准价为基础，上下浮动20%。鸿园公司也已按规定参加年审。收费许可证是政府物价管理部门经过认真考察为鸿园公司颁发的收费依据。而一审法院却把“公函”作为收费依据是错误的，希望二审法院对一审法院没有依据的判决给予以撤回。综上，请求改判王宜智立即按双方签订的物业服务协议支付物业管理费用人民币2404.62元及合同约定的滞纳金人民币1623.12元和其他损失予鸿园公司，本案的一、二审诉讼费用全部由王宜智承担。 王宜智答辩称：8号批复很公正，对一审判决合理，违约金高于银行利率，应按同期银行贷款利率计算。 本院查明的事实除原审法院经审理查明的事实外，二审另查明郑州市金水区物价局审批收费许可证（证号222011），有效期2011年4月至2014年4月绿城都市花园小区物业服务收费1、高层住宅物业服务费1.10元每平方米每月，2、电子监控设备运行维护费0.05元每平方米每月。郑价公（2004）2号文件郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）第八条：实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主和物业企业按规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定，无法约定的执行政府发布的基准价标准。附件1郑州市普通住宅区物业服务收费指导价标准，多层、高层住宅以基准价为基础，上下浮动不超过20%。 本院认为：鸿园公司为王宜智提供了物业服务，王宜智应当交纳物业管理费。郑州市金水区物价局审批收费许可证（证号222011），绿城都市花园小区物业服务收费标准与（2010）8号批复相同，有效期2011年4月至2014年4月。因此鸿园公司应当按照（2010）8号批复和收费许可证（证号222011）收费，从2011年4月至2014年4月应当按批准的基准价，高层住宅物业服务费1.10元每平方米每月和电子监控设备运行维护费0.05元每平方米每月执行，按照附件上浮20%为1.38元每平方米每月，王宜智作为业主与鸿园公司签订绿都城市花园小区前期物业管理服务协议约定服务费用为每月1.45元／平方米，其约定在1.38元每平方米每月内有效，鸿园公司要求王宜智按1.37元每平方米每月支付物业费本院予以支持，王宜智应向鸿园公司支付物业费2404.62元。鸿园公司与王宜智约定的滞纳金过高，酌定按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，原审认定部分事实不清，实体部分处理不当。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第（一）和（三）项的规定，判决如下： 一、变更原审判决第一项为：王宜智于判决生效之日起十日内支付郑州鸿园物业管理有限公司物业费2404.62元并支付滞纳金（分别以801元为基数自2013年1月1日起至2013年6月30日，以1602元为基数自2013年7月1日起至2013年12月31日，以2404元为基数自2014年1月1日起至2014年6月30日计算至判决生效之日，均按中国人民银行同期贷款利率计算）。 二、维持原审判决第二项：驳回郑州鸿园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本判决为终审判决。 一二审案件受理费各50元，均由王宜智负担。 审判长 陈贵斌 审判员 陈启辉 审判员 张 红 二〇一四年十月二十六日 书记员 马 静 |
