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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五终字第288号 上诉人（原审被告）张玉割，男。 委托代理人蔡杰瑞，卫辉市上乐村法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）张池云，女。 委托代理人陈桂生，河南恒辉律师事务所律师。 原审被告靖立金，男。 原审被告靖建楷，男。 委托代理人靖立金，男，基本情况同上，系靖建楷之子。 上诉人张玉割因与被上诉人张池云，原审被告靖建楷、靖立金所有权确认纠纷一案，不服河南省卫辉市人民法院（2013）卫民初字第981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：张池云于2006年9月6日购买卫辉市城郊乡东关村村民班士婷的位于卫辉市城郊乡东关村的宅基地一处，该宅基地系村集体所有，后张池云在该宅基地上建造房屋。张池云与靖立金于1998年12月19日登记结婚，于2012年1月5日登记离婚。靖立金系靖建楷之子。2010年11月17日，靖建楷、魏家凤、靖立金与张玉割签订转让协议，约定将上述宅基地及附属的两层楼房以价款18万元转让给张玉割。（本案审理中，魏家凤于2013年12月16日死亡）现张池云以该转让协议侵犯其合法权益为由，诉至法院要求确认该转让协议无效。 原审法院认为：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村宅基地属于农民集体所有。本案中，张池云、张玉割、靖建楷、靖立金均不是卫辉市城郊乡东关村村民，无权取得该村的宅基地。将村集体所有的宅基地转让给不是村集体成员的行为违反法律规定，故双方达成的转让协议无效。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款第（五）项的规定，判决：张玉割于2010年11月17日与靖建楷、靖立金及魏家凤签订的转让协议无效。案件受理费100元，由张玉割、靖建楷、靖立金负担。 张玉割上诉称：1、本案涉及房地产行政确权问题，在当事人没有提供行政部门颁发的相关产权凭证条件下，当事人所达成的有关房地产转让协议明显属效力待定合同，原审法院径直判决转让无效，没有事实和法律依据。2、上诉人与原审被告所达成的涉案房地产转让协议虽然没有到相关房地产登记管理部门办理过户登记手续，但确系双方平等自愿、等价有偿基础上的真实意思表示。签订转让协议当时，张池云虽然没有签字，但有证据证明其已同意转让并授权给其时任丈夫靖立金。张池云没有确实充分合法有效的证据证明其主张成立，原审判决错误。3、根据特别法优于普通法的民事司法原则，原审以普通法的《民法通则》取代特别法的《合同法》定案，明显是适用法律不当。综上，请求依法撤销原判，发回重审或改判。 张池云辩称：1、本案所涉协议不存在效力待定问题，其本身就是一个无效协议；2、涉案房屋是张池云与靖立金婚姻存续期间自建房屋，靖建楷对此房屋无权转让。 原审被告靖立金辩称：案涉房屋是张池云的个人财产，且2010年11月17日签订转让协议时答辩人不在家，协议上的签字是事后被逼迫补签的，原审判决正确，应予维持。 原审被告靖建楷辩称：案涉房屋是张池云的，我欠张玉割的钱是公司经营欠的，2010年11月17日签订转让协议时靖立金不在家，答辩人与张玉割所签的转让协议是无效协议。 本院经审理查明：案涉房地产转让协议系因靖建楷向张玉割借款未还以该房地产抵债而签订；协议签订后，至今未交付该房地产。其他事实与原审法院审理查明的事实相同。 本院认为：2010年11月17日，张玉割与靖建楷、魏家凤、靖立金所签订的转让协议中转让的宅基地及附属的房屋位于卫辉市城郊乡东关村，农村宅基地及住宅只能在符合法律法规的前提下在本村集体经济组织内部成员之间依法转让。张玉割并非卫辉市城郊乡东关村村民，其与靖建楷、魏家凤、靖立金所签订的协议属无效协议。由于案涉房地产至今未交付，在确认协议无效的同时，无需对房地产的返还进行处理，至于张玉割与靖建楷之间的借贷纠纷，可由双方另行解决。综上，张玉割的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张玉割负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁国兴 审 判 员 路长平 代理审判员 曾维锋 二〇一四年十月二十一日 代书 记员 李 芳 |
