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新乡市牧野区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）牧民一初字第508号 原告权新幸（反诉被告），女，1955年11月出生。 委托代理人孙伟力，男，1979年3月出生。（特别授权） 原告周权娜（反诉被告），女，1980年9月出生。 委托代理人孙伟力。（特别授权） 被告李振宇，男，汉族，1989年6月5日出生。 委托代理人李玉军，河南正安律师事务所律师。（特别授权） 被告侯素芹（反诉原告），女，1962年3月出生。 委托代理人李玉军，河南正安律师事务所律师。（特别授权） 原告（反诉被告）权新幸、周权娜与被告李振宇、侯素芹（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月19日立案受理，依法由审判员与人民陪审员组成合议庭于2013年8月9日及12月23日公开开庭进行了审理。原告周权娜及其委托代理人孙伟力，孙伟力并作为原告权新幸的委托代理人、被告侯素芹及其委托代理人李玉军，李玉军并作为被告李振宇的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，位于新乡市北干道XXX号院东1单元4层西户的房子是原告权新幸与丈夫周某某的共同财产。2012年7月19日周某某因病去世，周某某去世前留下一份“临终前的说明”，原告才知道这处房子一直由被告住着，原告的女儿以侵权为由起诉被告。被告向法庭提供了周某某出具的证明一份，原告才第一次见到关于买卖此房屋的相关字据。原告一直被蒙蔽了十几年。因家中周某某当家，大小事情都由周某某操办，一直以来都是说房子在出租。被告侯素芹作为不光彩的第三者与周某某私自买卖房屋，未取得原告权新幸作为共有人的同意，属于无效的民事行为，本案争议房屋的所有权证、房屋共有权证一直由原告保管，被告从未向原告主张过过户的事宜。证明被告明知此事未经原告同意。故起诉要求确认2001年6月周某某向侯素芹出具的买卖房屋证明无效；要求判令被告将位于新乡市北干道XXX号楼东1单元4层西户的房屋返还给原告，并承担本案的诉讼费用。 二被告辩称，原告的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。原告的诉状所诉与事实不符。 被告侯素芹反诉称，1999年8月9日权新幸及其丈夫周某某因购买房屋资金紧张，向其借款13000元。2000年5月，周某某提出借款无力归还，和妻子协商将新乡市北干道XXX号院5号楼东一单元4层西户房屋卖给侯素芹。经过考虑，侯素芹同意了周某某的请求。2001年6月，周某某给侯素芹出具了证明，证明将新乡市北干道XXX号院5号楼东一单元4层西户的房屋转让给侯素芹。双方协商今后的过户费用及其他费用均由买房承担，卖方配合办理过户手续。随后，周某某将该房的房产证及缴费收据交付给侯素芹，侯素芹也入住该房。2008年上半年，侯素芹向周某某提出将购买的房过户，周某某和其妻子当时均同意。由于当时侯素芹在苏州打工，无法返回到新乡亲自办理过户手续，便委托弟弟侯某某全权办理相关的过户手续。2008年6月20日，侯素芹到江苏省苏州市公证处办理了公证。2008年6月23日公证书办妥。但是由于周某某找理由，侯素芹也没有坚持，房屋过户手续没有办成，一直延续至今。侯素芹无论如何也想不到周某某会不到六十岁便不在人世。综上，侯素芹并非从未主张过过户事宜，由于侯素芹对法律不甚了解，没有坚持，才造成目前的局面。为此，特向法院提出反诉，要求确认侯素芹购买的新乡市北干道XXX号院5号楼东一单元4层西户的房屋买卖行为有效，确认该房屋所有权归侯素芹所有。 原告针对反诉辩称，我们认为协议是无效，房产证在我们手里，没有过户，当时买房时厂里有文件不允许买卖，协议肯定无效。 原告向本院提交的证据材料有：一、争议房屋的房产证、共有权证各一份；二、临终说明一份；三、离婚证、结婚证各一份；四、（1995）056号新乡市某某股份有限公司文件一份及2012年12月17日新乡市某某股份有限公司物业管理处证明一份；五、1997年12月30日某某物业管理处产权证明80％，证明房子未买卖；六、2001年6月证明一份（复印件），证明房子不能买卖，合同属无效合同；七、出庭证人茹某某的证言。 被告向本院提交的证据材料有：一、证明一份；二、借条一张；三、1996年4月25日交房款一张；四、1988年5月31日交费条一张；五、2005年至2007年卫生费、水电费票据11张；六、某某社区证明一份；七、2002年8月12日证明买卖房屋合同已成立；八、公证书及收据各一份，证明2008年曾要求过户的事实；九、2007年补办房产证的钱都是我们交的，第三组第一份：证明一份，日记一份，水电改造都是我们交的。 被告对原告的证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，不能证明房子归周某某所有，对周权娜是二人儿女无异议。对证据2不是事实，记忆有误。对证据3真实性无异议，07年办证，12年复婚。对证据4文件无异议但应提供原件，对李好俭证明有异议，周某某与权新幸不是夫妻。对证据5面积不符，应提供原件，房款也不同。对证据6无异议。对证人证言有异议，我和茹某某是同事，2005年后我就去南方打工了，我不是第三者，和茹某某多年没见了，茹某某所说的不是事实。 原告对被告提交的证据的质证意见为：对一、二没见过，不予质证；对三不清楚；对四如何取得不清楚；对五、六住多久不证明房子的归属；对七不知如何下的户口；对八和本案无关，委托也和本案无关；对九日记不可信，房产证一直在我家，和我无关，和本案无关。 本院根据被告的申请，依法调取周某某与权新幸离婚的登记材料一份，原被告对此证据的真实性均无异议。 本院根据上述证据及庭审调查可以认定以下案件事实：原告权新幸与死者周某某系夫妻关系。周某某于2012年7月19日去世。周某某在单位集资购买了位于新乡市北干道XXX号院东1单元4层西户的房子。1995年3月1日，新乡市某某股份有限公司出台《关于职工公有住房改革的暂行办法》的文件，文件第六条：购房户，必须是户主居住，拥有占有权、使用权、继承权，有限的收益权不得擅自转让、租赁和变卖。一经发现收回住房权，并给予50％购房款的处罚。住房转让时应首先同公司协商，在同等条件下，公司有优先购买、租用权。周某某于1996年4月25日缴纳房改款参加房改。2007年12月14日取得房屋产权证书，产权登记周某某为所有权人，权新幸为共有人，产权比例为100％。2002年1月18日周某某与权新幸离婚，关于财产处理为：财产已分清。2012年3月23日权新幸与周某某复婚。1999年8月9日，周某某向侯素芹出具借条一份：“今借到现金壹万叁仟元正。周某某99.8.9”。2001年6月，周某某向侯素芹出具证明一份：“证明我在某某公司家属院有住房一套位于红旗区北干道XXX号院五号楼东数第一单元四层西户，建筑面积48.32平米转卖给侯素芹同志，经双方协商将来过户费用及其他费用均都有买房承担支付，卖方配合办理过户手续，特此证明。证明人周某某2001年6月”。周某某将房屋集资款收据及房改时的交房款票据交予侯素芹。此后侯素芹开始在这处房子中居住，并缴纳水电费等相关费用。2002年8月，侯素芹将其户籍迁移至该房。周某某去世前留下一份“临终前的说明”，其内容为：“我在原某某公司有一套不足四十平方米的住房，是新乡市首批房改房，当时政策是产权百分之八十五归个人，十五归（国）家，五年内不得上市。93年我从某某公司调汽车站郊区某某厂。96年厂内集资开（建）房，我就又在那里集资，买了一套60平米左右的住房，97年我们从原房搬出来住到新房里，此房暂时在那里空着。当时又集资这套房没钱，我就借了一部分钱，由于国家政策，既到五年想卖房也得先由原单位人优先购买，不得直接对外，在这样的情况下我原厂科内的一位朋友和我商量，他儿子来年要结婚，没有房，能不能先房子让他用，他给我拿出一万三仟元让我先将房子让他用，五年以后再说。我说可以。就这样我把房子交给了他，时离两年后，他给我打电话说，小孩相不中那房觉得房子小，他说把房子卖掉，咱俩个一人得一半钱，我不同意，就把房子收回来。来新厂后我在厂内门市部当经理，一个叫侯素芹的女人在那里当会计，久了我们俩就产生了好感，从此在生活上出轨了，因为她是单身女，没地方住，一直住在她娘家，很不便，就提出让把那套房让他先住，她先给我拿一万三仟元，还给人家。等我啥时候要房还是我房，我想可以吧。谁知不是这样，后来她多次必（逼）迫让给他打条说房子卖给她，我一（不）同意一推再推，提出收回房子，她不给我，并多次提出让我给他过户，在没办法的情况下，我就用一个小纸条给他打了个条，答应房子卖给她，反正房产证都在我手里，我就不给你过户，房子依然是我的房子，为什么我在打条时，特意写上一句将来允许过户时再过户，由于我们之间关系让老伴知道后，倒（致）使了我们离婚九年（现又复婚）但我们是离婚不离家，财产供用有（共拥有），我一个人也（没）权卖房，后来她往南方走，多次催我给她办过户手续，我依各种理由不办，只是提出她退房，她不退，就这样以后就再也不联系了。我办了一个（愚蠢）事，给小孩留下一个后患，让小孩走法律手段把房一定要回来。我没机会来处理此事了。就此结束吧，我是把房子的情况说明，而且也表了我态。让孩子来办吧。周某某二零一二年7月夜”。2013年原告周权娜曾以侵权为由起诉侯素芹，后撤回起诉。现侯素芹及其子李振宇在该房中居住，在其居住期间侯素芹曾将该房屋的水电表进行改造，花费分别为1040元及1150元，共计2190元。侯素芹于2008年6月20日办理了一份公证，委托其弟弟侯某某办理该房屋过户手续，及缴纳该房屋的各项费用等事宜。原告的出庭证人茹某某证明，权新幸与周某某之间因为侯素芹的原因产生感情问题，其由于职务的原因曾调解双方的纠纷。 本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。……按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等的条件下有优先购买的权利。由此，周某某在转让本案所涉房屋时是否征求共有人权新幸的同意，是本案所涉房屋买卖合同生效的要件。原告提供房产证、周某某的临终说明、出庭证人茹某某的证言，证明本案所涉房屋的房产证一直未交付于侯素芹，周某某本人表示未告知权新幸卖房之事，且权新幸与周某某因为侯素芹的原因导致双方离婚，后又复婚，由此可认定权新幸不知将房屋卖与侯素芹的事实存在。侯素芹向本院提交了周某某出具的借条及证明、房屋相关的缴费票据、为过户而准备的公证书等，证明房屋买卖的事实存在。就双方提交的证据相比较被告的证据仅能证明周某某先向侯素芹借款13000元，后出具证明将房屋卖与侯素芹并将房屋交于侯素芹居住的事实存在，无法证明权新幸知晓买卖房屋事实的存在，而原告的证据恰恰可以证明权新幸不可能同意该房屋转让的事实存在。原告证据的效力高于被告的效力，本院认定原告主张的事实存在。故本院认为，周某某在权新幸不知情的情况下将其与权新幸共有的房屋转让给侯素芹，该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定合同被认定无效后合同双方应当进行清算。原告要求被告侯素芹、李振宇返还房屋的诉讼请求应当予以支持，但被告侯素芹向周某某支付的房款13000元及因水电表改造的花费2190元，原告作为周某某的继承人应当负责退还给侯素芹。侯素芹主张其缴纳了房产证办理的手续费，证据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、周某某于2001年6月向被告侯素芹出具的买卖房屋的证明不具有合同效力； 二、被告侯素芹、李振宇于本判决生效后一个月之内将位于新乡市北干道XXX号院东1单元4层西户的房子腾空，交付于原告权新幸、周权娜，原告权新幸、周权娜于同时将房款13000元及水电表改造费2190元，共计15190元返还给被告侯素芹； 三、驳回被告侯素芹的反诉请求。 本案案件受理费2000元，反诉费100元，共计2100元，由被告侯素芹承担。为便于结算，原告预交诉讼费2100元不予退还，待执行时一并结清。 如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本4份，上诉于新乡市中级人民法院。 审 判 长 ：李海云 审 判 员 ：李九重 人民陪审员 ：韩吉梅 二〇一四年十月十四日 书 记 员 ： 吴 斌 |
