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河南省焦作市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）焦民二终字第00469号 上诉人（原审被告）辛庆祥，男，1954年9月21日出生，住博爱县。 委托代理人郝绍成，博爱县148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）李航向，男，1978年5月18日出生，住博爱县。 上诉人辛庆祥与被上诉人李航向排除妨害纠纷一案，李航向于2014年1月20日向博爱县人民法院提起诉讼。博爱县人民法院于2014年8月14日作出（2014）博民金初字第13号民事判决。辛庆祥不服于2014年8月29日提起上诉。本院于2014年9月16日受理后，依法组成合议庭于20142014年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人辛庆祥及其委托代理人郝绍成到庭参加诉讼，被上诉人李航向经本院传票传唤，未申明正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，原张茹集乡计生办小院，房屋18间。2007年7月24日金城乡政府与焦作市祥达皂素有限公司就该小院及一层的东六间、二层的九间房签订租赁合同，租赁期限为2007年8月1日-2008年7月31日，租赁费500元。辛庆祥为焦作市祥达皂素有限公司法定代表人。合同期满后辛庆祥一直占用一楼的东六间及大门南侧的一间，共七间房屋，未再向金城乡政府交纳租金。期间金城乡政府通知被告腾房，被告不予腾出。2011年12月31日，原告与金城乡政府签订租赁合同，租赁场地为该计生办小院及两层楼18间房屋。租赁期限分三个阶段执行，第一阶段期限20年（2012年1月1日-2031年12月31日）；第二、三阶段均为15年（2032年1月1日-2046年12月31日、2047年1月1日-2061年12月31日）。三个阶段租金合计180000元，合同签订之日一次交清。双方约定，第一阶段自协议签订之日有效，第二、三阶段协议分别以第一、二阶段期满后次日生效，不再另签订租赁协议。因被告不予搬离，原告无法正常使用租赁场地。 原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法的租赁关系受法律保护。本案中，金城乡政府与被告签订一年期租赁合同，期满后被告继续使用其中七间房屋未再交纳租金，金城乡政府作为出租方通知被告腾房，应视为对原租赁合同的解除，金城乡政府与被告之间已不存在租赁关系。金城乡政府在与被告解除合同后与原告签订的租赁合同，未违反法律规定，但该合同期限50年，虽双方约定期限分阶段分别执行，阶段期满后自然顺延，不再另行签订合同，这种做法与租赁期限不得超过二十年的法律规定相违背，双方就第二、三阶段应重新续订租赁合同。故原告与金城乡政府所签合同期限超过二十年的，超过部分无效，未超过部分合法有效。原告依据该合同，对所租赁房屋享有占有、使用和收益的权利，被告占用其中七间房屋的行为，影响到原告上述权利的正常行使，原告请求被告搬出所占房屋，排除妨害，本院予以支持。被告抗辩，金城乡政府同意其在一年合同期满后继续使用租赁房屋，因其未能向本院提供充分证据，本院不予采信。原告诉请中主张被告赔偿其租金损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第二项之规定，原审法院判决，1、被告辛庆祥应在判决生效后三日内搬出所占位于原张茹集计生办的七间房屋。2、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由原、被告各负担50元。 辛庆祥上诉称，被上诉人李航向不是本案的适格主体，李航向不具备诉争房屋所有权；李航向与金城乡政府签订的租赁合同无效，一是金城乡政府在没有与焦作市祥达公司解除租赁合同下，二是李航向所签合同是以合法形式掩盖非法目的经营黑网吧。请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉或诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。 本院认为，李航向在与金城乡政府签订租赁合同后，其取得了租赁房屋的承租权利，其是否实际使用房屋属于金城乡政府履行合同交付租赁房屋义务的内容，其也未举证证明其已经实际使用租赁房屋，故李航向作为原告起诉辛庆祥的主体资格不适格。辛庆祥的上诉理由成立本院予以支持。原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十六条之规定，裁定如下： 一、撤销博爱县人民法院（2014）博民金初字第13号民事判决。 二、驳回李航向的起诉。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 贾文宇 审 判 员 司园春 代审判员 米新秀 二〇一四年十月十六日 书 记 员 于俊杰 |
