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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民一终字第292号 上诉人（原审被告）焦作市解放区上白作街道龙寺村民委员会。住所地：焦作市解放区。 法定代表人崔海涛，主任。 委托代理人关育新，焦作市解放区新华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）杨琴，女，1960年7月25日出生，汉族，现住河南省濮阳市。 委托代理人王永峰，河南苍穹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）焦作市解放区人民政府。住所地：焦作市解放区。 法定代表人陈泓，代区长。 上诉人焦作市解放区上白作街道龙寺村民委员会（以下简称龙寺村委）与被上诉人杨琴、焦作市解放区人民政府（以下简称解放区政府）拆迁安置合同纠纷一案，原审原告杨琴于2011年5月10日向解放区人民法院提起诉讼，请求判令二被告为原告安置223.6平方米拆迁安置房屋（价值40万元），支付拆迁过渡费14万元。解放区人民法院于2014年6月18日作出（2012）解民初字第547号民事判决。宣判后，龙寺村委不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人龙寺村委的委托代理人关育新、被上诉人杨琴的委托代理人王永峰到庭参加诉讼，被上诉人解放区政府经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原审法院查明：2003年9月4日，焦作市卫校西街改造项目部作为甲方（拆迁人）与杨振杰作为乙方（被拆迁人）签订了拆迁安置协议书，约定如下内容：“一、拆迁：乙方原住房建筑面积157.11（原记载为104.34，后划掉书写为现数字）平方米，产权归杨振杰所有。甲方根据有关规定给乙方如下补偿：1、搬家费计46859.18元。2、住房面积97平方米，产权归杨振杰所有。单价600元／平方米，计58200元。3、乙方补偿给甲方4000元。4、乙方的过渡费、搬家费已全部结清（原书写有本条内容，后划掉，但另一份中该条未划掉）。合计为46859.18元。二、安置：甲方根据政策规定，对乙方原则上拆多少，安置多少，以不低于原拆除合法建筑面积为准，采取拆一还一，互补差价的办法进行安置。将乙方安置在新建楼二层两室两厅一套，建筑面积97平方米，产权归杨振杰所有。乙方应向甲方承付58200元。三、结算办法，采取差额结算法：甲方应付给乙方46859.18元。乙方付给甲方各项费用4000元。四、乙方与甲方签订协议10日内由乙方将旧房钥匙一并交给甲方并保持旧房完好，新建楼工程于2003年9月4日至2004年9月4日竣工后由甲方通知乙方领取新房钥匙及房产证。五、无故过期不搬迁者，甲方将依法申请法院强行搬迁，一切后果由乙方自负。注：拆旧房日期为2002年7月16日。六、本协议经双方签字盖章后即行生效，本协议一式两份，甲方一份，乙方一份，报市拆迁办存档一份。” 2010年1月4日，原告杨琴作为原告向本院起诉被告龙寺村委和杨振杰，要求确认龙寺村委和杨振杰签订的拆迁安置协议无效。经过审理，法院认为原告在诉状中要求判决被告龙寺村委按原告的357.6平方米的住房进行补偿的要求，因其未列在诉讼请求中，同时也是另外一个法律关系，故此不做处理。本院于2010年7月27日作出（2010）解民初字第160号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告对该判决不服，向焦作市中级人民法院提出上诉。后经审理，焦作市中级人民法院于2011年3月11日作出（2011）焦民一终字第69号民事调解书，原告撤回对本案的起诉，原告同意另行起诉处理。 杨琴持有焦作市郊区人民政府颁发的第129号焦作市郊区宅基地使用证，载明户主为杨琴，人口5人。坐落在上白作街道龙寺村，总面积223.6平方米。在附后的示意图中，载明有砖混房屋10米x11米、面积为110平方米（包括砖木房屋6.6米x4米、面积26.4平方米），另有砖木房屋3.4米x1.75米、面积为5.95平方米和砖混房屋7.35米x5.6米、面积为41.16平方米。该宅基地东西长13米，南北宽17.2米，四至分别为，东：河，西：路，南：许来训，北：杨怀重。 2000年8月16日焦作市解放区城市重点工程建设指挥部委托焦作市房地产估价所进行评估。2000年8月28日，焦作市房地产估价所对陈玉英等41户位于焦作市卫校西街拆迁范围内的房屋进行评估，总建筑面积为5628.53平方米，结构为砖混和砖木，估价时点为2000年8月22日，估价目的为拆迁补偿。其中在所附的卫校西街房产评估明细表第34行载明姓名为杨勤，建筑面积157.11平方米，估价总额为50285元，备注含围墙地面等。 2009年4月20日，原告到焦作市上访，反映“2000年将其原住于卫校西街14号房屋强行拆迁后，未得到安置”问题。焦作市解放区人民政府上白作街道办事处（以下简称上白作街道）在办理单位查处过程一栏载明如下内容：“2000年卫校西街街道路拓宽及拆迁改造工程开始后，当时解放区政府专门成立了解放区城市重点工程建设指挥部，对陈玉英等41户进行了评估，拆迁户杨琴也在41户中，因杨琴在濮阳市工作，整个拆迁安置过程都是她的父亲杨振杰代理，2003年9月4日杨振杰与指挥部签订了拆迁安置协议书。杨振杰在2005年春节后第一家搬进了安置三号楼南单元二楼南户面积为102.29平方米的房屋，实际得到的住房比协议书上97平方米多出5.029平方米。现在该住房仍由杨辰、杨琴之父杨振杰居住。上访人反映的问题早在2005年得到了处理，并不存在未得到安置的问题。”上白作街道于2009年5月7日通过党政联席办公会议的方式研究决定此案结案。并于2009年5月8日告知原告，对上述处理意见不服，可以在2009年6月6日前到解放区人民政府信访事项复查委员会（以下简称解放区复查委员会）申请复查。原告杨琴当天签署意见，不同意该结论。2009年5月9日，原告向解放区政府信访事项复查委员会提出了复查申请。该复查委员会于2009年6月4日作出了《关于杨琴信访问题的复查意见》，载明如下内容：“（一）关于在拆迁过程中是否委托其父亲杨振杰代理问题。经查，杨琴之父杨振杰2003年9月4日在《拆迁安置协议书》上签字，并于2006年6月搬进安置房居住，其《拆迁安置协议书》已履行完结。在动迁期间，杨琴曾数次和其父亲杨振杰同时到拆迁指挥部反映和协商拆迁安置事宜，对安置结果杨琴是清楚的，亦未提出异议，在法律上应视为“表见代理”，如果上访人仍不认可其父亲杨振杰签订的《拆迁安置协议书》，应通过法律途径予以确认。（二）关于评估是否侵权问题。经查，评估方是“焦作市房地产估价所”，该评估所是焦作市有资质的评估机构，且评估程序合法，上访人对评估标准及面积等问题提出的异议，由于解放区政府不具备评估资质，应向原评估机构提出。（三）关于是否得到安置问题。双方提供的证据材料显示：从面积上看，杨琴提供的《宅基地使用证》上宅基地面积（223.6㎡）”与本人原宅基地面积（78㎡）、李新建宅基地面积（134.3㎡）之和大致相等（1988年3月6日“宅基地登记费”收据）；从地界上看，杨琴现宅基地的南临与原李新建宅基地南临相同。因此，杨琴提供的宅基地使用证应为本人原宅基地与李新建宅基地合并后的宅基地（售房协议显示，李新建的房产、宅基地已于1996年1月15日卖给杨琴之兄杨长青）。并且，该地域拆迁期间的《房产评估报告》中只显示了对杨琴（勤）房产的评估，未显示对李新建房产的评估。综上理由，杨振杰现居住的房屋应是对杨琴与李新建房产合并后的拆迁安置房。因此，上白作街道出具的处理意见中认定杨琴被拆迁的房屋已得到安置并无不妥。上访人如果不同意该复查意见，可以按《信访条例》规定的程序和时间，向上一级行政机关申请复核或向人民法院提起诉讼。”原告收到该复查意见后，向焦作市人民政府信访事项复查委员会申请复核，要求该委员会撤销解放区政府的原处理决定，给予杨琴安置补偿。该委员会于2009年9月30日作出焦政信复（2009）18号《信访事项复核决定书》，复核意见为：“焦作市人民政府信访事项复查复核委员会受理此案后，重新启动调查程序，多次召集相关单位，对本案进行了充分的调查、取证、分析、研讨，并征得信访人意见，要求其收集提供支持其主张的相关证据。经认真审查，认为：上访人反映的房屋安置问题，原办理单位、复查单位调查事实清楚，证据充分，且上访人提供的证据无法支持其主张，故此，焦作市人民政府信访事项复查复核委员会研究，决定维持解放区人民政府对该信访事项作出的复查意见。” 原告杨琴向焦作市房屋拆迁管理办公室去信反映问题，该办公室于2009年7月23日作出《信访回复》，载明如下内容：“你的来件已收悉，关于你反映的问题我办非常重视，经调查回复如下：一、基本情况经和焦作市卫校西街改造项目部联系，你的房屋属于农村集体土地上的住宅，房屋已于2003年拆迁完毕，2005年已将你安置到3号楼南单元二楼南户。二、不予受理国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，使用本条例”。你所反映的问题是农村集体土地上的住宅，不属于国务院《城市房屋拆迁管理条例》的范围。经我办研究不予受理。” 应原告杨琴的申请，被告解放区政府于2009年10月16日向原告杨琴作出《关于杨琴﹤依法申请政府信息公开﹥的答复》，载明内容如下：“卫校西街北起新园路，南至建设路，全长980米，原街道两旁40余亩土地均系上白作街道龙寺村所有。卫校西街改造前是我市支干道中唯一一条土路，路宽仅7—10米，路面坑洼不平，居民出行极为不便。为摆脱贫困的经济面貌，及我市创建优秀旅游城市的需要，2000年，龙寺村两委对卫校西街进行开发改造，并具体负责拆迁安置工作，相关资料可到龙寺村查询。” 另查明，1996年1月15日，李新建作为甲方，与杨长青作为乙方，签订售房协议，约定甲方在市卫校西街13号有房：东房三间，北房一间，南邻许来训，北邻杨琴，出售给乙方。李新建持有1988年焦作市郊区人民政府颁发的第103号宅基地使用证，载明面积为134㎡，东西长12米，南北宽11.2米。四至分别为，东：河，西：路，南：许来训，北：杨琴。 另又查明，河南国信置业有限公司开发的位于西环路与新园路交汇处西侧500米的国信.璟都苑房屋销售均价（报价）为3940元／平方米；焦作市金德利房地产开发有限公司开发的位于解放路与普济路交叉口的西城美苑小区房屋销售均价（报价）为5050元／平方米；焦作市新发展房地产开发有限公司开发的位于解放路中医院西边逸景雅居小区一次性付清销售报价4500元／平方米；位于卫校西街月季苑2号住宅楼销售均价（报价）为4180元／平方米。 同时还查明，位于卫校西街月季农贸市场东门对面南北走向的房屋由龙寺村委对外销售。 原审法院认为，原被告之间的纠纷属于房屋拆迁安置补偿协议纠纷。本案首先需要解决的是被告辩称的原告属于重复起诉的问题。经庭审查明，原告的本次起诉与此前在本院和焦作市中级人民法院的起诉并不矛盾。此前的起诉是以原告撤回起诉而结案，并未对此进行实体审理，因此被告辩称原告起诉属于重复起诉的理由不成立，本院不予采纳。其次要解决的是与原告存在房屋拆迁安置合同关系的另一方主体的问题。关于原告房屋已经被拆迁的事实，各方均无异议，因此必定存在一个拆迁的主体。本案中，与杨振杰签订拆迁安置协议书首部上载明的拆迁人（甲方）是解放区修路指挥部（卫校西街），在拆迁安置协议书尾部落款的卫校西街修路指挥部，签章单位为“焦作市卫校西街改造项目部”，郭富贵、陈红战签字。该协议书上作为拆迁人的甲方落款和署名混乱，经审查，在协议书上签字的陈红战双方均认可是上白作乡司法所的工作人员，但被告均否认委托陈红战在协议书上签字。而签章的“焦作市卫校西街改造项目部”，并无证据证明系何组织设立。庭审查明的是，为了卫校西街道路拓宽及拆迁改造工作，解放区政府成立了“解放区城市重点工程建设指挥部”，在焦作市房地产估价报告书也载明了对拆迁房屋进行评估的委托单位是“解放区城市重点工程建设指挥部”而非“焦作市卫校西街改造项目部”。“解放区城市重点工程建设指挥部”系拆迁改造的指挥、协调部门，而非具体的拆迁实施部门。在此情况下，依据拆迁安置协议书及其他有效证据无法直接确认拆迁主体。但根据本院调查查明，在拆迁后新建房屋对外销售的主体是被告龙寺村委。依据责权利一致的原则，本院推定具体实施拆迁的主体为龙寺村委。 关于原告房屋拆除的面积及应安置的面积，各方存在较大分歧。根据原告持有的宅基地使用证载明，其宅基地的使用面积为223.6㎡，这一事实是可以确认的。在宅基地使用证后所附的附图，可以证明原告宅基地上的房屋的面积累计为157.11㎡。该面积与焦作市房地产估价报告书中载明的原告房屋的面积完全吻合，可以印证原告面积为223.6㎡的宅基地上被拆迁的房屋面积为157.11㎡。据此，可以确定原告被拆迁的房屋面积为157.11㎡。根据拆一还一的原则，应当为原告安置的住房应为157.11㎡，但该协议书上载明安置的面积为97㎡，少安置了60.11㎡。被告龙寺村委应当按照协议书约定的拆一还一的原则，为原告补足安置房屋。考虑到安置房屋的行为执行具有不确定性，如不能安置的话可以折抵货币补偿。虽然在房地产估价报告书上评估原告的房屋价值为50285元，但考虑到评估时段为2000年8月，该价值用来确定原告的损失显失公平。本院结合被拆迁房屋所在位置，以及周边四个小区的商品房销售均价为4417.5元／㎡，酌定安置房价以4417.5元／㎡计算。据此，应按照60.11㎡房屋的价值确定为265535.93元。 关于原告主张的过渡费，但在拆迁安置协议书中，注明“乙方的过渡费、搬家费已全部结清”，虽然其中一份中这句话被划掉，但并未证明是谁划掉的，而另一份中这句话没有被划掉，故此通过现有证据不能确定被告已经支付了过渡费的事实。根据拆迁安置协议的约定，搬家费为46859.18元，下面落款的合计也为46859.18元，可知当时是没有将过渡费计算进去的。在协议中，约定了将搬家费折抵杨振杰应当向被告支付的房款，可以得出被告未支付过渡费的事实。原告所有的房屋被拆迁而未获得安置，其必然会产生相应的过渡费用，这是符合社会实践的。由于被告未及时安置而导致原告的损失，依据拆迁安置的交易习惯，被告应当予以支付。由于双方的拆迁安置协议中并未约定过渡费的标准，可以参照同等面积、同等地段的房屋租金来确定。但由于原告的房屋被拆迁是在2002年7月，自拆迁至今已经过去十二年，这其中房屋租金变化很大，故此本院酌情取平均值按照每月300元来确定租金。据此，过渡费可以计算为300元／月×12个月×12年=43200元。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：1、被告焦作市解放区上白作街道龙寺村民委员会于本判决生效之日起十日内在焦作市解放区卫校西街为原告杨琴安置房屋60.11㎡。如不能安置，应赔偿原告杨琴损失265535.93元；2、被告焦作市解放区上白作街道龙寺村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告杨琴支付过渡费43200元；3、驳回原告杨琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费9200元，由被告焦作市解放区上白作街道龙寺村民委员会承担。 龙寺村委不服原判，向本院提起上诉称：一、一审认定主体错误，上诉人既非拆迁主体，也非安置主体，也非受益人。一审自认拆迁安置主体审查不清，仅凭对卫校西街现商铺承租人的调查，在未见到任何交款手续、未查清收款单位名称的情况下，仅凭非所有权人称房是龙寺村的就确认上诉人为本案适格被告，显然证据不足。事实上，卫校西街拆迁安置是解放区政府牵头、上白作乡政府参与，成立了专门的机构负责拆迁安置，与上诉人无关。当时，我市农村已形成“村财乡管”的统一会计管理模式。2001年12月起，上白作乡办事处就接管了龙寺村的财务，村财务账目中并没有卫校西街的房产、拆迁、投资、销售及安置款项来往，但一审对此关键证据未采信，导致判决错误；二、被上诉人在几次诉讼中，就杨振杰是否有权代理、杨建新房产的实际购买人等情节的陈述相互矛盾。事实上，杨琴名下宅基地面积共357.6㎡都已评估安置，包括其名下223.6㎡和所购杨建新的134㎡，在拆迁安置过程中，两处宅基地上所建房屋面积经测量为157.11㎡，因被上诉人住房系农村集体用地上的自建房，当时按1.5：1安置为104.74㎡，实际已安置，并且被上诉人应得过渡安置费已全部结清，对此，一审中被上诉人自行提供的安置协议与上诉人通过有关部门调取的不一致，应以原底为准。综上，请求撤销原判，改判龙寺村委不承担任何责任。 被上诉人杨琴辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人解放区政府未答辩。 本院归纳并经双方当事人认同的本案争议焦点是：1、龙寺村委是否适格被告；2、杨琴房屋原占地面积、应补面积以及是否安置完毕。 针对上述争议焦点，双方当事人的意见同其各自上诉及答辩意见。 二审中，上诉人龙寺村委又提供以下证据：1、上白作街道办事处于2014年3月17日出具的证明一份，证明自2001年龙寺村的财务就被乡政府接管，未发现龙寺村账目中有卫校西街房产、拆迁、投资、销售、安置等款项来往；2、（2010）解民初字第160号民事判决书及杨琴就该判决书的上诉状各一份，证明杨琴曾经自认以其弟杨长青名义购买杨建新的房屋，而本次诉讼中又称是杨振杰以杨长青名义购买。杨琴一直称其宅基地面积357.6㎡（杨琴的223.6㎡与杨建新的134.3㎡之和）且全部盖成房屋，要求撤销其父杨振杰的代理行为，而本次诉讼中又改为上次安置102.29㎡的住房是对杨振杰购买杨建新房屋的安置。杨琴的多次陈述自相矛盾；3、仝守其的拆迁安置协议书一份，证明因被拆迁房屋无房产证，因此应按1.5：1安置，杨琴已实际安置102.29㎡，已安置完毕。 被上诉人杨琴质证后认为：上诉人二审中提供的证据均不属于新发现的证据，应不予采纳。 因上诉人提供的证据均不属于新的证据，本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审查明事实相同。 本院认为：杨琴原有房屋已被拆迁，必定存在一个拆迁的主体。在依据拆迁安置协议书及其他有效证据无法直接确认拆迁主体的情况下，一审依据查明事实，本着责权利一致的原则，推定具体实施拆迁的主体为龙寺村委的处理妥当。况且解放区政府于2009年10月16日向杨琴作出的答复中也称“2000年，龙寺村两委对卫校西街进行开发改造，并具体负责拆迁安置工作，相关资料可到龙寺村查询”。因此，上诉人认为其不是拆迁安置主体的上诉理由，本院不予采纳。关于杨琴被拆除房屋的面积及应安置的面积，根据杨琴持有的宅基地使用证载明，其宅基地的使用面积为223.6㎡。在宅基地使用证后所附的附图，可以证明杨琴宅基地上的房屋的面积累计为157.11㎡，该面积与焦作市房地产估价报告书中载明的面积完全吻合，因此可以确定杨琴被拆迁的房屋面积为157.11㎡。拆一还一的原则是双方拆迁安置协议书中确定的原则，根据这一原则，应当为杨琴安置的住房应为157.11㎡，但该协议书上载明安置的面积为97㎡，少安置了60.11㎡。上诉人现认为应按1.5：1进行安置，没有事实根据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9200元，由焦作市解放区上白作街道龙寺村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李玉香 代审判员 张卫芳 代审判员 原小波 二〇一四年十月二十四日 书 记 员 王永乐 |
