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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民一终字第407号 上诉人（原审被告）李厂有，男，1965年11月12日出生，汉族，住焦作市解放区。 委托代理人原银玲、邓超，河南剑源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）苗红艳，女，1975年7月15日出生，汉族，现住焦作市山阳区。 委托代理人刘红兵，河南敬事信律师事务所律师。 苗红艳与李厂有确认合同无效纠纷一案，苗红艳于2014年5月30日向焦作市解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告于2013年6月21日签订的房屋买卖协议无效；2、判令被告将位于解放区解放中路的民生办事处综合楼返还原告；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告撤回第二项诉讼请求。焦作市解放区人民法院于2014年8月25日作出（2014）解民二初字第440号民事判决。宣判后，李厂有不服，向本院提出上诉。本院于2014年10月9日受理后，依法组成合议庭，并于2014年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人李厂有的委托代理人原银玲、邓超，被上诉人苗红艳及其委托代理人刘红兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，2013年6月份，原告苗红艳经人介绍与被告李厂有商议向被告借款事宜，双方商定的借款意向为原告向被告借款1200000元，月息四分，到2013年12月20日归还。为了保证借款的安全，原、被告商定用原告位于解放区解放中路民生办事处综合楼（办公区）房产作抵押，如原告不能如期归还借款就把这套房产卖给被告，并约定2013年12月20日是办理上述房产过户的日期。为了实现上述目的，2013年6月21日，双方当事人与被告的朋友王安国在河南省焦作市恒大公证处签订了一份《房屋买卖协议书》及一份《委托书》，约定买卖和委托事项的主要内容是：原告自愿将上述房产以1200000元的价格卖给被告，因自己不能亲自去办理上述房产的相关手续，特委托王安国作为原告的代理人，全权办理上述房产的买卖及过户等事宜，并分别对上属两份文件进行了公证。同日，在签订和公证上述两份文件之外，双方当事人及原告的委托代理人王安国三方又共同签订了一份《补充协议条款》，主要内容为三方共同确认对王安国的上述委托授权事项自2013年12月20日生效。2013年6月21日，也就是在签订上述协议的当天，被告通过银行转入苗红艳的工商银行牡丹灵通卡帐户1152000元，被告按双方约定的利率，先行扣除了第一个月的利息共计48000元。借款协议履行过程中，因原告未偿还到期利息等原因，被告李厂有于2013年8月6日与原告的委托代理人王安国一起将上述房产过户到被告名下。 原审法院认为，原被告之间的纠纷属于确认合同无效纠纷。原、被告之间基于民间借贷的目的，为了确保借款如期归还，采用签订虚假房屋买卖合同的方式，以期实现对原告房产的抵押权并约定债务到期不能清偿的，抵押房产直接过户，其协议的实质内容和被告与受托人王安国的过户行为均违反了我国《物权法》第一百八十六条的禁止性规定，应认定为无效。 第一，双方签订的房屋买卖合同，并非双方的真实意思表示。我国《民法通则》规定，民事法律行为应当意思表示真实且不得违反法律或社会公共利益。本案中，从原、被告的主张和辩解及提供的证据可以看出，双方的真实意思并非房产买卖，而是民间借贷，双方签订房产买卖合同的目的是为了用涉案房产做抵押，确保原告苗红艳能如期归还借款。被告在公安机关的陈述中明确提出，2013年6月份，苗红艳通过赵伟丽介绍想从我这里借120万元，用其房产做为抵押……，签过房屋买卖协议后，我就让我公司的会计冯红玲通过银行帐户转给苗红艳工商银行的帐户1152000元，第一个月利息48000元被告直接就扣掉了等等。上述事实，均能明确反映原告的主张，即双方名为买卖，实为借贷，房屋买卖合同并非双方真实意思表示。 第二，双方签订的房产买卖合同，违反了我国相关法律的禁止性规定。既然双方的真实意思是想进行民间借贷行为，双方签订房产买卖合同只是为了方便被告行使抵押权，确保原告苗红艳的借款如期归还，这种房产买卖合同的实质也就成了抵押合同的性质。那么双方为什么不依法签订抵押合同办理抵押登记并依法行使抵押权呢？显而易见是为了规避我国相关法律对抵押权行使的禁止性规定。我国《担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有。《物权法》第一百八十六条同时规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。根据上述法律规定，如果原、被告双方签订的是合法的抵押合同，那么双方就不能约定债务到期未还的，抵押房产直接过户给被告李厂有，双方正是为了规避法律达到抵押房产直接过户的目的，才签订本案中的虚假房产买卖合同，这显然具有流质条款的属性，违反了我国法律的禁止性规定。 第三，受托人王安国代理原告过户的行为，对原告不发生法律效力。我国《合同法》有关于无权代理未经追认，对被代理人不发生效力，由行为人担责的规定；同时还规定，双方当事人恶意串通损害第三人利益的合同无效。本案中，2013年6月21日当天，在双方签订房产买卖合同和委托王安国办理买卖、过户事宜的委托协议两份合同之外，原、被告及王安国三方还共同签订了一份补充协议，根据该协议的第一条约定，对王安国的委托事项自2013年12月20日生效，这也是原、被告双方约定的还款期日。而被告李厂有于2013年8月6日就与受托人王安国一起办理了涉案房产的过户手续，此时，受托人王安国的代理权还没有生效，也就是王安国还没有代理原告办理涉案房产买卖、过户等事宜的代理权，而对于这一点，被告及受托人王安国均是明确知情的。故可以认为，被告及王安国在明知受托人王安国还没有涉案房产的买卖、过户等代理权限之时仍一同前去办理过户手续，其行为具有恶意串通损害第三人利益的性质。 第四，被告关于为使用房产而多支付费用的答辩意见并非明确的反诉主张，且与本案不属于同一法律关系，该院不予审查。原审法院判决确认原告苗红艳与被告李厂有于2013年6月21日签订的房屋买卖协议无效。本案受理费100元，由原告苗红艳承担50元，被告李厂有承担50元。 宣判后，李厂有不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，证据不足。理由：1、本案所涉及的《房屋买卖协议》以及受托人王安国的委托代理行为均已经过公证，《房屋买卖协议》有效。（2013）焦恒证民字第757公证书可以证明《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，双方签字、按印均属实。被上诉人起诉要求确认合同无效是对公证行为的全盘否定，其起诉行为实质是请求确认公证书无效。被上诉人应向公证机关提出复查，一审法院判决否定了公证行为，变相撤销了公证书，属于程序违法。根据《中华人民共和国公证法》第36条之规定，被上诉人无相反证据足以推翻公证，原审法院判决未能全面考虑案件的实际情况，处理欠妥。2、上诉人对诉争房产进行了登记并已合法领取了房产证，上诉人充分享有该房屋的所有权，因此，在房产证有效存在的情况下对协议效力的审查属于程序违法。3、被上诉人称《房屋买卖协议》是为借款合同提供的抵押担保，属主观臆断，没有证据证实。受托人王安国的委托代理过户行为与《房屋买卖协议》的签订效力是两个不同的民事法律行为，退一步讲，《房屋买卖协议》的无效并不能说明受托人王安国的委托代理行为无效。被上诉人没请求确认代理行为的效力问题，一审判决超出当事人的诉求进行审理。为此，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。 苗红艳辩称，上诉人的上诉理由不能成立。认定房屋买卖协议是否有效的权限在于人民法院，并非在于该行为经过公证。根据民事诉讼证据规则，公证文书属于证据的一种，法院可以采纳也可以不采纳。本案诉争房产虽在房产中心办理了登记，但是在违背被上诉人真实意愿下实施的，而且该行为是物权行为，本案诉争问题是协议效力问题，属于债权问题。受托人王安国没有代理权限，而与上诉人实施房屋变更行为，是无效行为。原审已经查明双方实际为民间借贷法律关系，上诉人为了保证其债权能够实现，而与被上诉人签订了虚假的房屋买卖合同，所以该合同并非被上诉人的真实意思表示，而且违反了担保法和物权法的相关规定。因此原审认定双方签订协议为无效协议，适用法律准确，请求维持原判。 根据双方当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案的争议焦点为：李厂有与苗红艳签订的房屋买卖协议是否合法有效？ 针对争议焦点，李厂有的主张：房屋买卖协议及受托人王安国的委托代理行为已经经过公证，公证处经审查认定双方所签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，双方签字、指印均属实，但原审法院判决该协议并非当事人真实意思表示，认定事实错误。根据公证法第36条，被上诉人并无相反证据推翻该公证，但原审判决该协议无效否定了公证行为，变相撤销了公证书，属于程序违法且滥用职权。上诉人替被上诉人还了大量钱款，原审仍判决协议无效，属于认定事实不清，审查证据不全面。上诉人已经对该房屋买卖协议所涉及房产依法进行了变更登记，并已经取得了房产证，该房产证合法有效，原审判决实际上变相撤销了上诉人手中的房产证。被上诉人称房屋买卖协议是为了进行借贷而实施的房产抵押担保，但是根据担保法第41-43条，房屋抵押权是否生效需要经过抵押登记，该案房产并未进行抵押登记，因此抵押合同并未成立和生效，原审法院认定房屋买卖协议属于抵押合同缺乏依据。被上诉人并未请求确认代理的行为效力，而原审却超出被上诉人的诉讼请求认定代理行为无效。请求二审依据事实公正裁判。 针对争议焦点，苗红艳的主张：合同的成立与生效时两个概念，上诉人将其混淆。房屋买卖协议虽符合形式要件，但是由于该协议违反了法律强制性规定，原审据此认定无效。认定合同是否有效是体现了国家公权力对民事行为审核，作为公证机关，没有认定合同是否有效的权力。上诉人混淆抵押合同与抵押权的概念，抵押合同是否成立、是否生效是受合同法调整，双方签订房屋买卖协议是虚假的协议，实际为变相提供担保，该协议违反了合同法第52条，原审法院认定无效是正确的。抵押权是受物权法调整，抵押房产登记与否，涉及到抵押权生效与否，而与抵押合同是否生效无关。关于代理行为，我方起诉要求法院确认协议无效，导致协议无效的情形有多种，本案中王安国属于无权代理，因此合同属于无效合同，包括后期的代理人过户等行为均属无效。 二审中双方均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，双方签订的《房屋买卖协议》，名义上是房屋买卖行为，实质上是民间借贷抵押行为。苗红艳与李厂有同一日签订借款合同、房屋买卖合同并进行公证，不符合常理，且庭审查明，李厂有将诉争房屋过户至自己名下前，并没有按对价支付房屋价款，而是以借给苗红艳的款以及替苗红艳偿还的债务作为受领房屋产权的对价，李厂有对此不持异议。因此，可以认定双方是以签订房屋买卖合同的形式进行借款担保，在借款人不履行还款义务时，出借人将房屋过户给债权人。虽然双方没有约定在苗红艳不履行还款义务时，将诉争房产过户至李厂有名下，但结合整个案情，该房屋买卖协议具有流押条款的属性，该行为违反了《物权法》的禁止性规定，应属无效。 苗红艳对向李厂有借款120万元不持异议，对李厂有替其偿还的110万元的债务亦不持异议，李厂有可以通过合法途径主张自己债权，而将诉争房屋过户至自己名下，不是苗红艳真实意思表示，也违法了法律规定。李厂有上诉称双方的房屋买卖协议经过公证处公证，房屋买卖协议有效，法院判决协议无效变相撤销了公证书。公证文书只是一种证据，法院要经过审查，若认为公证书所依据的事实不存在或是不客观，法院可以不采信，且公证书只仅仅表明房屋买卖协议经过了公证，是一种形式上的审查，并不能证实公证的房屋买卖协议就是双方的真实意思表示。综上，李厂有的上诉人理由均不能成立，本院不予支持。 原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费200元，由李厂有承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨 柳 代审判员 董翠果 代审判员 朱 海 二〇一四年十一月十七日 书 记 员 赵文培 |
