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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）山民一初字第00300号 原告朱艳霞，女，汉族，34岁。 委托代理人王占昌，河南苍穹律师事务所律师。 委托代理人刘克华，河南苍穹律师事务所实习律师。 被告焦作中弘卓越置业有限公司，住所地：焦作市东环路北段松鹤园社区。 法定代表人段霈霖，董事长。 委托代理人许志杰，该公司副总。 委托代理人姬智，河南剑源律师事务所律师。 原告朱艳霞与被告焦作中弘卓越置业有限公司（以下简称中弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月12日作出受理决定。立案后向被告送达了起诉书、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼文书，向原告送达了开庭传票、举证通知书等诉讼文书。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王占昌、刘克华，被告委托代理人许志杰、姬智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年8月13日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的中弘名都城的一套商品房，总价款为504831元，合同约定的房屋交付期限为2012年2月29日前。原告已按照合同约定的日期交付房款，但被告未按照合同约定的日期向原告交房，直至2013年6月24日才交房，被告的违约行为造成原告无法按时装修入住，利益受到重大损失。依照双方合同第九条约定，被告应当承担逾期交房的违约责任。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期违约金48565元；2、诉讼费用由被告承担。 被告辩称，1、原告违约在先，不应支付其违约金，2、原告在诉状中所称的交房时间是错误的，双方签订的交房时间是2012年2月29日，但是交房的条件是该商品房必须经过五大主体的验收，原告缺乏事实依据和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：原告诉讼请求的依据。 围绕争议焦点，原告提交的证据有：证据1、被告工商信息查询一份，证明被告的主体适格；证据2、商品房买卖合同一份（共计26页），证明原被告双方存在买卖合同关系，根据原被告签订的合同第九条规定，被告逾期交房应承担违约责任；证据3、交房证明，证明原告于2013年6月24日接收房屋，根据合同约定被告应于2012年2月29日前交房，被告逾期交房共计481天；证据4、中国工商银行借款凭证、契税完税证、缴费收据，证明原告已缴纳购房款并缴纳了契税，履行完了全部合同的义务。 被告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，该证据不能证明原告的证明指向；对证据3有异议，第一、没有原件，第二、不能证明被告逾期违约；该证据只能证明交房那天原告去领了钥匙，不能说明那天是交房时间。对证据4真实性没有异议，但恰恰证明是原告违约。 围绕争议焦点，被告提交的证据有：证据1、工商银行借款凭证一份，证明原告违约在先；证据2、商品房买卖合同一份，证明原告违约的事实；证据3、文物钻探合同和文物发掘协议各一份，证明双方签订的买卖合同及补充协议第7条规定，可延期交房，所以被告中弘公司不承担违约责任；证据4、交房通知书、前期物业服务管理协议、业主临时公约、消防安全协议书各一份，证明中弘公司于7月17日至7月18日通知所有业主分批交房，原告所购房屋为9号楼，应当是7月17日、7月18日交房，原告不来收房，此责任应当由原告承担；证据5、单位（子单位）工程质量竣工验收记录（中弘9号楼）时间2012年7月25日，验收合格，证明原告所购中弘公司的商品房，该商品房经过设计、施工、监理等五大责任主体验收具备交房条件，而原告逾期收房，此后责任由原告承担。 原告的质证意见为：对证据1真实性无异议，但不能证明原告违约在先。对证据2不认可被告的证明指向。对证据3《文物钻探合同》的真实性有异议，对证明指向有异议，该合同的日期签订是在2010年1月12日，而原被告签订合同是在2011年8月13日，原被告签订合同后并未出现上述情况。《文物钻探合同》与该案无关联，而且该合同并无交费的发票。对《文物发掘费用协议书》的质证意见同《文物钻探合同》，而且发现是在18号楼，与本案无关。对证据4中的交房通知书有异议，该交房通知书原告未曾收到，也从没见过类似的通知书；对前期物业管理服务协议、业主临时公约、消防安全协议书有异议，不能证明是被告公司的物业管理公司，而且该前期物业管理服务协议与本案无关。对证据5真实性无异议，但该证据的竣工日期是在2012年7月25日，而原被告签订的合同交房日期是在2012年2月29日，证明被告存在违约的事实。 经合议庭评议，对原、被告提供的证据作如下认定：对原告提供的证据1、证据2被告无异议，予以认定；对原告提供的证据3，结合原、被告认可的实际交房时间，予以认定；对原告提供的证据4，被告无异议，予以认定。对被告提供的证据1、2，鉴于对方未对其真实性提出异议，故对该证据真实性予以确认，但对其证明指向，本院将结合案情综合认定；对于被告提交的证据3，因该证据是在2010年1月12日签订的针对18号楼的文物发掘，与本案无关，不予认定；对被告提交的证据4，因与本案无关，不予认定；对被告提交的证据5，对该证据的真实性予以认定。 根据原、被告的陈述及有效证据，本院依法确认以下案件事实：2011年8月13日，原、被告签订商品房买卖合同。约定：买受人（即原告）购买出卖人（即被告）位于焦作市山阳区山阳路中弘·名都城9号楼2单元102号房屋一套，该商品房建筑面积127.87平方米，单价每平方米3948元，总金额504831元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体联合验收合格。……”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。……”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒接交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以书面形式将交付通知书寄至本合同所记录买受人地址处，以邮寄存根为依据，10日内买受人来办理交房手续，逾期所产生的延期交房的责任由买受人承担，并由买受人支付20元／日的房屋管理费，直至实际交付之日止。”原、被告双方就本合同签订的补充协议第3项约定：“付款方式为银行按揭贷款的：买受人在签订本合同时须向出卖人提供办理银行按揭贷款所需的各项资料，并按出卖人约定的时间到指定地点办理手续，逾期按日支付总房款万分之二的违约金；逾期30日出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付总房款5%的违约金，其余房款无息退还。”补充协议第7项约定：“下列情况之一，出卖人可延期交付商品房，无需承担合同涉及之违约责任。……7.3、为遵守当地政府的法规及配合城市建设、市政工程、地下文物障碍影响而造成的原因。”2011年8月13日前，原告向被告缴纳购房首付款204831元。2011年7月12日，原告向焦作市地税局契税征收管理所缴纳该房屋契税10096.62元。2012年7月25日，中弘名都城9号楼经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格。原告所购房屋具备交付条件后，被告未通过书面方式通知原告收房。被告向原告实际交付房屋的时间为2013年6月24日。 另查明，2010年1月12日，被告中弘与焦作市文物勘探队签订《文物钻探合同书》，约定对中弘公司用地进行考古钻探。2010年12月9日，被告中弘公司与焦作市文物工作队签订《文物发掘费用协议书》，约定：焦作市文物工作队对中弘公司工程项目中弘名都城18号楼基础内发现的两座古墓葬进行考古发掘，考古发掘结束后，由焦作市文物工作队向文物主管部门申请发放允许施工通知书。 本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定向被告履行了全额支付购房款的义务，被告应当按照合同约定的交房时间向原告交付房屋。本案中，被告主张原告办理完银行按揭手续时已超过了30天的期限，构成违约，但被告并未举证证明原告未按照合同约定向其提供按揭贷款的资料，或未按照其约定的时间到指定地点办理手续，故对被告的主张，本院不予采信。被告主张在施工中发现两座古墓，需文物部门发掘结束后才能继续施工，根据双方补充协议，无需承担违约责任，但被告施工过程中发现的两座古墓是在中弘名都城18号楼基础内，而非原告购买的9号楼基础内，且被告与焦作市文物勘探队签订《文物钻探合同书》、与焦作市文物工作队签订《文物发掘费用协议书》均是在与原告签订房屋买卖合同之前，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。被告辩称2012年7月份房屋具备交房条件，原告逾期收房，责任不应由被告承担，但其并未举证证明其通过合同约定的书面形式将交房通知书寄至原告地址，故其抗辩理由不能成立，被告应当按照合同的约定承担逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告焦作中弘卓越置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告逾期交房违约金48565元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1014元，由被告焦作中弘卓越置业有限公司承担（暂由原告垫付，待履行时一并付与原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 梁小云 审 判 员 王惠敏 人民陪审员 宋 欣 二〇一四年十一月十日 书 记 员 崔瑞华 |
