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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）山民一初字第00179号 原告陈某某，男，12岁，汉族，住焦作市山阳区。 法定代理人王瑛，女，40岁，汉族，住址同上，系原告母亲。 委托代理人吕洪兴，河南光裕律师事务所律师。 委托代理人杨秋梅，焦作市马村区“148”法律服务所法律工作者。 被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司，住所地：焦作市东二环路银建28号楼北2号。 法定代表人罗元元，总经理。 委托代理人范占全，单位法务部负责人。 委托代理人李卫霞，河南华凌律师事务所律师。 原告陈某某与被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年4月14日作出受理决定，立案后向被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司送达了开庭传票、起诉书副本、举证通知书等诉讼材料，向原告陈某某送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年7月9日、2014年7月22日公开开庭进行了审理。原告陈某某的法定代理人王瑛及其委托代理人吕洪兴，被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司的委托代理人范占全、李卫霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告在被告处购得焦作市解放东路8号金桂苑商业广场负一层D26号房产，交由被告委托管理，合同约定：期限为2009年2月1日起到2021年7月31日止；支付租金方式及时间为按照每季度结束后5-10日从返款之日起一年回报率8.33%向甲方支付相应收益。在支付半年租金后，被告拖延时间就不按照合同履行支付租金，从2012年5月份至今没有按照合同支付租金，原告为维护自身权益，起诉至法院，请求判令：1、要求被告履行合同，支付原告房屋租金45847元；2、要求被告支付违约金37620元；3、本案诉讼费用由被告负担。 被告辩称，原告的诉讼请求应部分不予支持。1、原告要求被告支付租金的数额不符，被告公司财务显示2012年6月至2013年9月共欠31704.7元，原告所说的每月返还2413元是不对的，应该扣除房产税、土地税、印花税等共计299.4元，故每月返还租金应为2113元。2、计算日期不符，2013年9月13日焦作市化解金桂苑债务风险领导小组在焦作日报上已经公告凡是涉及金桂苑的所有项目应于2013年9月13日至2013年10月12日申报债权，至此被告已经停止对所有业主租金的返还，申报债权后由领导小组组织人员研究解决方案，所以原告要求被告支付2013年9月之后的租金应不予支持。3、原告要求支付违约金的要求也不应该支持，由于被告出现债务风险，在山阳区政府和焦作市政府主持下在积极寻找第三方对被告公司的不良债务进行重组，现在重组方案仍然没有作出，这是客观原因造成的，所以被告依据市政府的重组精神暂停了所有业主的租金返还义务，所以不应当承担违约金的支付。 根据原、被告诉辩意见，本院确定本案双方的争议焦点为：原告要求被告支付租金以及违约金的依据。 围绕争议焦点，原告提交了以下证据材料：证据一，商品房买卖合同一份和收款收据两张；证据二，委托经营管理合同一份，是原被告签订的，房屋年收益和违约金如何计算都有明确约定，合同合法有效应当执行，市政府和山阳区政府没有任何文件规定被告所欠商户租金不应支付；证据三，山阳区法院民事判决书一份。 被告质证意见为，对证据一真实性和证明指向均无异议；对证据二真实性无异议，对证明指向有异议，根据税法规定房产税、印花税、土地税应由业主承担，实际中是由被告承担的，应当予以扣除；对证据三无异议，但是在化解债务风险领导小组成立之前送达原告的，之后对类似于金桂苑业主租金如何分配，被告也是客观受限，政府只是起到引导作用，而不是被告故意违约不支付租金，所以违约金不应当支付。 围绕争议焦点，被告向本院提交以下证据：证据一，原告租金明细，证明共欠原告租金31704.7元；证据二，焦作市化解金桂苑项目债务风险领导小组办公室公告，证明本案不属于法院受理范围，原告应向领导小组申报债权，租金计算期限应截止到2013年9月，原告要求违约金也不应支持。 原告质证意见为，证据一不属于证据范畴，只能作为当事人陈述；对证据二真实性无异议，对证明指向有异议，并没有载明债务由谁偿还，停止支付不申报也没有罚则，该公告干涉不了原被告之间合同的履行，此单位是被告自己成立的还是政府成立的不清楚，违约金不予支付的证据没有显示，另该案属于人民法院受理范围，被告要求扣除的税金必须由法律规定。 经原被告质证以及对证据审查，本院对证据认证如下：对原告提交的证据和被告提交的证据二的真实性本院予以认定，对证据的证明指向本院将结合案情后予以综合认定；被告提交的证据一，系其单方制作，且原告对其有异议，故对该证据的证明效力本院不予认定。 依据原告、被告的陈述及有效证据，本院确认以下案件事实： 2009年1月2日，原告陈某某的法定代理人王瑛以原告的名义在被告处以347615元购买了焦作市解放东路8号金桂苑商业广场负一层D26号房产。同年1月31日，原告的法定代理人王瑛（甲方）与被告（乙方）签订了《金桂苑农贸市场委托经营管理合同》，按照合同约定，甲方自愿将其购买的位于焦作市解放东路8号金桂苑商业广场负一层D26号房产委托乙方经营管理，合同有效期内甲方将商铺全权委托乙方以乙方的名义统一对外招租和管理，自主经营，自负盈亏。合同第三条约定：1、双方约定的委托商铺经营期限为12年，从2009年2月1日起至2021年7月31日止；2、2009年2月1日至2009年7月31日为商铺招商、装修、开业筹备期，在此期间乙方不向甲方支付任何目标租金收益。合同第四条约定：1、在合约期限内，乙方从返款开始之日起以商铺总价回报率8.33%向甲方支付相应收益；支付方式按季度分期支付目标收益，每季度结束后5-10日内为支付时间。合同第六条第2款约定：除不可抗力因素，甲乙双方不得擅自终止本合同，双方协商同意的除外。合同第七条第3款约定：如乙方不能按期支付甲方目标租金收益，应按延误天数，每日千分之五向甲方支付违约金。合同签订后，被告金桂苑项目债务问题陷入困境，并引发了社会不稳定因素，为此，焦作市人民政府于2013年9月13日成立了焦作市化解金桂苑项目债务风险领导小组，全面负责相关工作并在《焦作日报》刊发公告，通知债权人于2013年9月13日起至2013年10月12日止申报债权。 另查明，原告曾于2012年5月31日起诉至本院，本院于2013年1月9日作出（2012）山民初字第1067号民事判决，该判决确认被告已经支付了从2011年8月1日至2012年5月31日的租金23250.1元，每月租金为2325.01元。该判决书已生效。 本院认为，原、被告签订的《金桂苑农贸市场委托经营管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。本案中，被告在支付2012年5月31日以前的租金后，从2012年6月1日至2013年12月31日没有按合同约定支付租金属违约。对于原告要求被告支付租金45847元的诉讼请求，因本院生效判决已确认房屋实际租金为每月2325.01元，被告已经支付租金至2012年5月31日，故应按照每月租金2325.01元从2012年6月1日起计算至2013年12月31日，共计44175.19元。因被告未按照合同约定向原告支付租金，其应该承担违约责任，向原告支付违约金，具体计算方法为：1、2012年第二季度6月到2013年12月31日：2325.01×5‰×548天=6370.52元；2、2012年第三季度7-9月到2013年12月31日：2325.01×3×5‰×456天=15903.07元；3、2012年第四季度10-12月到2013年12月31日：2325.01×3×5‰×364天=12694.55元；4、2013年第一季度1-3月到2013年12月31日：2325.01×3×5‰×274天=9555.79元；5、2013年第二季度4-6月到2013年12月31日：2325.01×3×5‰×183天=6382.15元；6、2013年第三季度7-9月到2013年12月31日：2325.01×3×5‰×91天=3173.64元，上述共计54079.72元，原告诉求并未超出计算标准，故本院予以支持37620元。对于被告辩称每月应返还租金2113元以及应计算至2013年9月，因被告提交证据不足以支持其主张，故本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司应于判决书生效之日起十日内支付原告陈某某房屋租金44175.19元； 二、被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司应于判决书生效之日起十日内支付原告陈某某违约金37620元； 三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1881元，由原告陈某某负担50元，由被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司负担1831元。（暂由原告垫付，待履行时一并付与原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 王亚华 审 判 员 梁小云 人民陪审员 孙慧芳 二〇一四年十一月十日 书 记 员 姜红艳 |
