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修武县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）修民云初字第125号 原告秦浩，男，1981年12月14日生。 委托代理人许建军，河南路通律师事务所律师。 被告河南兴和置业有限公司，住所地焦作市高新区韩愈路518号商铺5号。 法定代表人柴祖波。 委托代理人崔云广，男，1989年11月18日生。 原告秦浩诉被告河南兴和置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2014年8月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦浩及其委托代理人许建军，及被告委托代理人崔云广到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2008年8月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告云台生活广场A座1单元106号预售商业房一套，房款总价为78988元（实缴55292元，被告承诺每年10%返租，一次性返三年）。原告按照合同约定支付了房价款，被告也按照约定将房屋交付给了原告。但交房至今，被告仍未为原告办理取得房地产权属证书，依照双方合同第十五条的约定，原、被告合同应予解除。特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2008年8月1日签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告房款78988元，并赔偿原告损失9684.12元，合计88672.12元；3、本案诉讼费由被告负担。 庭审中，原告明确损失9684.12元的组成为：已缴纳房款的1%，即552.92元；原告交纳的办证费用和交给被告的契税2824元；从2012年5月1日至2014年7月30日，共27个月，每个月房租为233.6元，合计6307.2元。 被告辩称，被告愿意为原告办理房产证，但由于一直找不到原告才导致相关手续无法办理，现原告之所以要求解除合同，其根本原因在于后期无人在租赁房屋，并非被告违约所致，所以原告要求解除合同的理由不能成立。 根据原被告的诉辩意见，本庭归纳争议焦点为：原、被告所签订的商品房买卖合同是否符合法定的解除事由；若存在，原告要求退还房屋款、赔偿损失的数额为多少。 原告围绕争议焦点举证如下：1、2008年8月1日，原、被告签订的商品房买卖合同一份；证明原、被告存在房屋买卖关系，其中该合同的第十五条明确约定了解除合同的条件；2、2007年10月21日、12月16日，2008年9月21日的三张收据，合计款项55292元，证明本案原告已经履行了支付房款的义务；3、2008年4月26日、9月21日两张收据，证明被告为原告办理房产证，原告已将办理费用及相关契税的费用交给了被告，办证费用639元，契税是2185元，合计2824元；4、2008年4月16日双方签订的委托经营协议一份，证明原告将其商品房委托给被告经营，2008年5月1号至2011年4月30日，并约定委托期间被告免交租赁和使用费用；5、2011年5月29日原、被告所签的托管协议一份，证明原告将自己的商铺交给被告对外出租，委托出租期限是2011年5月1日至2012年4月30日，并约定被告按每平方米每月10元的租金价格在2011年6月10日前一次性支付给原告；6、被告商品房的宣传资料一份，原告认为该宣传资料的内容，每年10%的返祖，一次性返三年，应视为合同内容，因此，原告购买该商品房的总价款为78988元；7、2007年11月25日双方签订的房屋定单，证明原告定购的房屋面积是22.79平方米，但后来经实测为23.36平方米，后来原告补缴了房款。 被告质证后认为，对证据1商品房买卖合同的真实性无异议，其中第十五条规定出卖人在商品房交付使用90日然后办理权属登记，是由于原告方不配合才导致被告无法为原告办理相关的手续，被告并不存在违约行为。对证据2的真实性无异议，证实原告收到被告的购房款55292元，证据3，由于是复印件不予质证。对证据4真实性无异议。证据5被告需要进一步核实。证据6宣传页每年10%的返租，一次性返三年，这是一种销售策略，这前提条件是在购买的前提下，如果解除合同，返还的房屋总价款不应该包括其中。对证据7真实无异议。 被告围绕争议焦点，向本院提交了原告所购房屋的房屋所有权证及平面测绘图，证明原告不配合才导致原被告之间的相关手续未能办理，被告没有违约责任。 原告质证后认为，该证据是复印件，不予质证，如果经法庭核实，与原件相一致，对其真实性无异议，但该证据与本案无关且不能证明被告的证据指向。 根据原、被告的举证、质证意见，本院对证据分析认证如下：被告对原告所举证据1、2、4、6、7真实性无异议，本院予以认定。原告所举证据3虽为复印件，但该收据为被告所制作、出具，而且被告作为经营性企业，应当遵守会计制度，所以该票据并非只有原告所持有的一联，鉴于查清案件事实，本院已告知被告在法定期限内提供其它几联或进行核实，但被告逾期未回复，本院推定该证据能够证明原告证明指向，予以认定。原告所举证据5有被告公司签章，本院予以认定。被告所举证据经核实原件与庭审中所提供复印件一致，本院予以认定。 庭审中，原告认可被告已支付过托管协议中的租金。 经审理查明，原告在得知被告销售房屋以每年房屋总价款的10%返租，返三年的宣传后，于2007年10月21日向被告交纳排号定金20000元。2007年11月25日双方签订了房屋定单，将原告定购房屋明确为云台生活广场A座1层106号，面积为22.79平方米，原告应于2007年12月15日前交纳应付款项并与被告签订商品房买卖合同，逾期视为违约，被告不再另行通知，被告有权将本定单所涉房屋另行出售，原告已付定金不再退还。2007年12月16日，原告交纳购房款33943元。2008年4月16日，双方为了履行被告宣传的返租一事，签订了委托经营协议，约定从2008年5月1日至2011年4月30日，约定被告免交租赁费。2008年7月30日，原告所定购房屋于经实测面积为23.36平方米，2008年4月6日，被告向原告代收契税1645元。2008年8月1日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定房屋单价为每平方米2366.96元，总价为55292元，被告应于2008年8月31日前将竣工验收合格后的房屋交付原告使用。被告应在交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告有权退房，被告应在原告提出退房之日起30日内按已支付房价1%赔偿损失。2008年8月12日被告对原告所定购房屋进行了所有权初始登记，2008年9月21日，原告补缴了经实测后多出面积的房款1349元，同日，原告委托被告办理房产证，并交纳费用639元。2011年5月29日，原、被告签订了托管协议，原告将其购买房屋委托被告对外出租，委托期限为2011年5月1日至2012年4月30日，被告按每月每平方10元的标准，于2011年6月10日前将一年的租金支付给原告，该租金被告已支付。 本院认为，被告商业宣传广告，因其内容明确，是被告对其房屋所作的具体确定的说明和承诺，是被告所承担的以忠实、诚信、信用为内容的前契约义务，故其属于要约；原告基于上述要约于2007年11月25日签订的房屋定单仅约定了双方拟交易房屋的面积、位置、房号、付款方式，而未对商品房买卖合同必备条款的“房屋价款”、“交付使用条件及日期”、“面积差异处理方式”、“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”以及“办理产权登记的有关事宜”进行相应的约定；另外双方还约定了签订正式的商品房买卖合同的日期。综上可知，此定单只是对将来对未来订立一定契约的约定，即对将来订立确定性的本约合同—正式的商品房买卖合同而达成的合意，故房屋定单属于商品房预约合同。尔后双方于2008年4月16日签订的委托经营协议，也属预约合同的内容，即被告承诺原告在购房时用三年的租金冲抵部分应付房款，但因庭审中被告并未提供证据证明原告所购买房屋此时已经竣工验收，故双方签订委托经营协议行为符合《商品房销售管理办法》第四十五条第二款“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”之规定，构成了“”。根据《房地产开发经营管理条例》第五条第一款规定的房地产开发企业在成立、注册之时便需要具有房地产专业的技术人员的条件限制及其《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”之规定，被告以其资源的优越性，对上述规定负有知道或应当知道的义务，但其仍与原告进行磋商、缔约，使得原告在未签订商品房买卖合同之前已经交纳购房预付款，而被告却提前回收了投资成本；加之，被告发出的“售后包租”的要约相对人是善意不特定的主体，具有对世性的性质，对广大购房者的利益造成直接损害，同时影响到房地产市场的稳定和健康发展，属于损害社会公共利益的行为，故“售后包租”协议无效。至此，被告本应将已收取原告交纳的53943元已付房款予以退还，但2008年8月1日双方进行了新的合意，最终签订了商品房买卖合同，并以原告交纳53943元做为已付房款。根据被告提供的测量平面图的日期2008年7月30日来看，双方签订商品房买卖合同之时，原告所购房屋已经竣工，并且原告依实际测绘面积补缴了1349元房款，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，原告应当于2008年11月1日前办理相关权属证书，被告仅需提供协助义务，但2008年9月21日，原告向被告交纳办理房产证费用，意味着原告对被告进行了委托，在上述期限内为原告办理权属证书变更为被告的义务，但截止本次诉讼，由于被告并未举证证明由于原告的原因导致其无法代办房屋权属证书，原告有权要求被告解除合同并赔偿损失。至于赔偿损失的范围，应当包括原告已交纳的双方约定的房款55292元、契税及办理房产证费用2824元，以及已交纳房款55292元的1%，即552.92元的损失。另外，因双方约定托管期满后原告有权收回房屋，但被告并未有证据证明托管期满后已将房屋交付给原告，由此给原告造成了损失被告应当赔偿，原告要求被告按照每平方米每月10元的标准，从2012年5月1日计算至2014年7月30日，金额为6307.2元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、《房地产开发经营条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2008年8月1日签订的商品房买卖合同； 二、被告于本判决生效后十日内退还原告购房款55292元，契税及办理房产证费用2824元，并赔偿原告损失6860.12元，合计64976.12元； 三、驳回原告其它诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2010元，减半收取为1005元，原告负担269元，被告负担736元，被告负担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判员 高国杰 二〇一四年十月二十二日 书记员 许林林 |
